近日召開(kāi)的“CBD南京論壇”上傳來(lái)消息：目前，我國有40個(gè)城市在研究建設CBD。但國家權威部門(mén)秘密摸底“CBD泡沫”的調查結果卻顯示：國內目前具備發(fā)展CBD條件的城市只有13個(gè)。

　　CBD是中央商務(wù)區的簡(jiǎn)稱(chēng)，這里一般集中了大量的金融、商貿以及商務(wù)辦公、酒店、公寓等設施，是現代城市中的重要地區。在發(fā)達國家，CBD更多的體現出一個(gè)地理研究概念???一個(gè)CBD的形成至少需要20-30年的時(shí)間，它是一個(gè)長(cháng)期發(fā)展的過(guò)程。

　　“中國提出CBD發(fā)展計劃的城市數量甚至超過(guò)了美國，從經(jīng)濟發(fā)展與商務(wù)活動(dòng)的內在聯(lián)系分析，顯然已超過(guò)了合理限度?！庇袑?zhuān)家表示。

　　前車(chē)之鑒

　　CBD建設需要大量土地，投資動(dòng)輒上百億元，一旦運行不好，損失將極為慘重。上世紀90年代初，南方某市政府曾設想用５-10年時(shí)間，將其新城打造成一個(gè)現代化金融商務(wù)中心，但10年過(guò)去了，新城仍未能形成設想中的商務(wù)環(huán)境。

　　公開(kāi)資料顯示，10多年來(lái)，這個(gè)城市的新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒(méi)有開(kāi)發(fā)的69宗之多，其中“爛尾”2宗。合同地價(jià)102億，到2001年底僅收回45億。其中住宅面積占出讓總用地面積的57.8%，商務(wù)辦公用地面積占出讓總用地面積的18%。在賣(mài)出的地塊中，有2/3沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)。

　　據悉，當初該市政府規劃新城的主要目的是為了籌集資金建基礎設施，因此新城在規劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設模式。而在CBD概念指引下，開(kāi)發(fā)商以高地價(jià)獲取土地，實(shí)行“住宅先行”策略，導致今天的新城東西兩翼住宅林立，而中央商務(wù)區卻是一片空白。

　　面對開(kāi)發(fā)不力的現狀，該市政府公開(kāi)發(fā)表了《新城規劃檢討》聲明。

　　有了前車(chē)之鑒，在規劃建設CBD時(shí)，國內其他城市本應保持足夠的清醒，量力而行。但情況卻并非如此。國務(wù)院研究室綜合司司長(cháng)陳文玲介紹：國內有40個(gè)城市在研究建設CBD，其中還有4個(gè)城市的人口不足20萬(wàn)。

　　目前，世界上很多國家都建有CBD，全球性的CBD主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國北京、上海也已建成了地區性的CBD。專(zhuān)家們認為，從這些城市的CBD建設來(lái)看，成熟的CBD一般具有如下特征：具有城市地區(乃至全國、世界)中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服務(wù)具有最高水準；具有城市地區中最多的人流量，是城市地區中人口最多的區域，24小時(shí)人口的變化值也最高；具有城市地區最發(fā)達的內部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度（人流、車(chē)流）在城市地區也最高；具有最高的服務(wù)集中性，能提供包括經(jīng)濟、管理、娛樂(lè )、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市地區最集中、檔次最高的零售業(yè)；具有城市中最高的土地價(jià)格和租金。

　　如紐約曼哈頓，就是最有代表性的中央商務(wù)區，在不足1000米長(cháng)的華爾街，集中了大量銀行、保險、交易所和大公司總部，是世界上商業(yè)密度最大的地區；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業(yè)在此設立辦公機構……和這些城市相比，40多個(gè)提出建設CBD的城市中大部分顯然是盲目的。

　　拋開(kāi)上述軟性的標準，僅從經(jīng)濟實(shí)力和城市規模來(lái)看，國內的一些城市也是不適合建設CBD的。據了解，40多個(gè)提出建設CBD的城市中，不少年財政收入低于10億元，有的甚至只有4億元。按照CBD建設的平均投入為100億元為標準，這些城市要不吃不喝10-25年才能填上這一空缺。

　　城市規模也很重要。專(zhuān)家指出，在我國中小城市發(fā)展CBD“基本不可能”。即使是50萬(wàn)以上人口的城市，也不一定適合建設CBD。但統計材料卻顯示，準備建設CBD的城市中有的人口低于50萬(wàn)，另外一大半的城市人口在200萬(wàn)左右。這與人口在1000萬(wàn)以的上海和北京形成了鮮明對比。

　　兩大誤區

　　國內城市的CBD建設沒(méi)有多少經(jīng)驗可循，因此，大部分城市都在摸索自己的CBD之路。在這個(gè)艱辛的過(guò)程中，有兩個(gè)誤區非常普遍。

　　誤區一：CBD建設就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國內不少城市認為商業(yè)和房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單迭加就構成CBD，從而將重點(diǎn)放在如何使建筑特色方面“高出”同城其他區段，座座氣派高樓拔地而起?！皵禂颠@樣的高樓里面，到底有多少人氣？”面對幢幢“孤獨”的高樓，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌發(fā)出疑問(wèn)。一個(gè)地方高樓再多再大，如果沒(méi)有足夠的人氣而只有形單影只的少數白領(lǐng)、金領(lǐng)，照樣算不得CBD。顧云昌認為，CBD的靈魂應該是人氣。

　　誤區二：建成后的CBD必須立馬發(fā)揮集聚效應。很多地方政府以為CBD大樓建成后，產(chǎn)業(yè)繁榮就可樂(lè )觀(guān)其成了。殊不知，任何CBD由“開(kāi)埠”到興盛都有一個(gè)３-５年的市場(chǎng)培育期，這是規律，這期間伴隨著(zhù)令人揪心的風(fēng)險累積和成本流失，不少商家撐不住這“三年之痛”就垮掉了，所以業(yè)界還形象地將培育期叫做“危險期”。

　　“上海浦東陸家嘴雖然已經(jīng)很發(fā)達，但是其商業(yè)領(lǐng)域很多方面仍比浦西差，這表明市場(chǎng)培育的確是個(gè)艱辛過(guò)程?！鄙虾Ｆ謻|新區陸家嘴功能區域管理委員會(huì )副主任顧曉明認為，建設CBD最主要的一個(gè)問(wèn)題便是處理好當前和長(cháng)遠的關(guān)系，在設計項目時(shí)，推進(jìn)的標準，怎么去組織人力、財力、物力，這當中就有選擇，因為資源是有限的，我們必須考慮如何將資源用得更有效、更長(cháng)遠。CBD的周期絕對要比產(chǎn)品的周期長(cháng)，所以長(cháng)遠的關(guān)注是我們對現有資源的認識，以及我們對現有資源怎么利用，對后期的發(fā)展怎么負責的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　就目前而言，上海CBD的布局、建設可謂成功，但是整個(gè)城市因房?jì)r(jià)高漲帶來(lái)的生活成本高漲已經(jīng)成為上海CBD繼續發(fā)展、吸引外來(lái)企業(yè)的瓶頸。兩年前，該市提出過(guò)“降低商務(wù)成本”的口號，但是現在飛漲的房?jì)r(jià)已讓這句話(huà)失去了意義。要在CBD立足，企業(yè)當然要付得起房錢(qián)。問(wèn)題是，企業(yè)的員工能不能、愿不愿意承擔高房?jì)r(jià)、高租金？不論員工自付還是公司補貼，這都是一筆不小的費用。

　　距離上海陸家嘴的較近別墅單價(jià)都在萬(wàn)元以上。按照規劃，距離陸家嘴約5公里的地方房?jì)r(jià)已達15000元；而且在道路寬闊的浦東，沒(méi)有自備車(chē)出門(mén)會(huì )很不方便。一個(gè)車(chē)牌四五萬(wàn)，這也是成本。在和其他城市收入水平相當的條件下，上海的置業(yè)者面對的是明顯高于他處的成本。

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各大城市紛紛提出建設CBD的規劃，聽(tīng)起來(lái)的確令人振奮。然而建造CBD所要求的高品質(zhì)、高投入，注定了它同時(shí)具有高風(fēng)險，這種以行政手段為導向建立起來(lái)的CBD，其發(fā)展命運最終還是將由市場(chǎng)決定。因此美國建筑師協(xié)會(huì )總裁唐納德?哈克爾提醒，盲目規劃和建設CBD，“很可能為未來(lái)的大都市留下一堆高檔次的城市垃圾”。