香港迪士尼資料圖片

　　上周五，有媒體報道美國迪士尼總部與上海市政府簽訂關(guān)于迪士尼項目的框架協(xié)議，隨后，美國華特迪士尼公司打破緘默，發(fā)出聲明指出，將把與上海市政府共同擬定的申請報告提交中央政府審批。

　　知情人士透露，上海已經(jīng)做好建設迪士尼項目的各項準備工作，項目獲批原則上沒(méi)有障礙。

　　《洛杉磯時(shí)報》引述迪士尼發(fā)言人萊斯利?古德曼(Leslie Goodman)的話(huà)稱(chēng)，該公司一直在商討在上海建設主題公園的可行性，近日公司與上海市政府共同擬定了一份申請報告，并將把報告提交中央政府審批。古德曼形容該進(jìn)展為冗長(cháng)商討過(guò)程的“里程碑”，但拒絕透露其他詳情，包括提呈申請報告的具體日期和中央政府的審批時(shí)間要多久。

　　而迪士尼總部與上海市政府簽訂的這份項目建議書(shū)主要是為在滬建設主題公園定下法律和財務(wù)框架。根據所簽訂的協(xié)議，迪士尼將持有上海迪士尼樂(lè )園43%的股份，當地政府所有的一家合資控股企業(yè)則將持有57%股份。

　　據了解，這一內地首個(gè)主題公園項目預計耗資244.8億元，一期占地約1.5平方公里，最早于2014年對游客開(kāi)放。雖然聲明中未明確介紹主題公園的所在地，但根據此前報道，上海迪士尼項目已經(jīng)敲定位于上海浦東川沙和南匯交界的黃樓區域?！霸谥醒肷形醋龀稣脚鷱偷那闆r下，具體位置可能有些許微調，但靠近上海浦東國際機場(chǎng)的大體方位基本明確?！睒I(yè)內人士稱(chēng)。

　　知情人士介紹，和全球各地的迪士尼項目相比，上海迪士尼將被列入超大規模行列。從迪士尼全球運營(yíng)模式來(lái)看，其四大主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括主題樂(lè )園和游樂(lè )場(chǎng)、影視內容制作、媒體網(wǎng)絡(luò )平臺和其他相關(guān)消費產(chǎn)品。而迪士尼項目可能為A股資本市場(chǎng)帶來(lái)包括房地產(chǎn)、影視娛樂(lè )、出版印刷、媒體網(wǎng)絡(luò )、玩具生產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)、廣告、商業(yè)等一系列領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。

　　去年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)和金融業(yè)遭遇下行風(fēng)險，上海經(jīng)濟的快速穩定增長(cháng)受到考驗。由此，2010年世博會(huì )和迪士尼項目的啟動(dòng)顯得更加受人矚目?！皯撜f(shuō)上海是全國率先嘗試產(chǎn)業(yè)升級和轉型的區域，服務(wù)業(yè)一定是未來(lái)拉動(dòng)上海經(jīng)濟的重要支點(diǎn)?！?/P>

　　延伸閱讀

　　專(zhuān)家潑冷水：滬迪士尼未必盈利

　　川沙地價(jià)

　　10年漲了幾百倍

　　李國強的電機修理店，位于川周公路南邊的黃樓村?！熬W(wǎng)上說(shuō)的都是騙人的，我們已在這里等了10年，迪士尼還是不來(lái)?！彼磸陀檬直犬?huà)著(zhù)“十”字，有點(diǎn)郁悶地告訴記者，1998年開(kāi)始，黃樓村及附近的區域就陸續動(dòng)員拆遷，所有的當地人都知道，這里要修建迪士尼樂(lè )園。

　　李國強透露，相當一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來(lái)能多拿一點(diǎn)拆遷補償。同時(shí)，人均1畝的耕地也轉讓給了村集體，村集體再將土地轉讓經(jīng)營(yíng)。黃樓村的土地，許多轉讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據當時(shí)每畝稻谷產(chǎn)量折合成收入，作為綠化補償給當地居民，當時(shí)一畝地的補償是400元/年。

　　也有人士告訴記者，其實(shí)土地還沒(méi)被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來(lái)，到時(shí)包括宅基地在內的征地補償，還是算在當地村民頭上。

　　黃樓村一位83歲高齡、戴著(zhù)黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來(lái)了?趕快來(lái)吧，我都80多歲了，不能再等了!”

　　迪士尼要建在川沙鎮的消息傳開(kāi)后，川沙鎮的土地價(jià)格開(kāi)始上升，地價(jià)的算法也從按畝計算，變成了按平方米和按天計算。

　　據當地人士介紹，規劃區的6平方公里區域里，一共有7個(gè)村。這7個(gè)村的耕地，皆在1998~2003年以預征方式轉讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠(chǎng)房用地出租的。記者看到，在鄉村公路旁，多處可看到寫(xiě)著(zhù)出租廠(chǎng)房的橫幅。

　　“現在出租的價(jià)格，每天每平方米從0.8元到1元不等?！碑數厝耸客嘎?。按照每天每平方米0.8元計算，一畝地每年用來(lái)出租廠(chǎng)房可收入19萬(wàn)元左右。這與土地轉讓合同上400元/畝?年的補償價(jià)格相比，10年間，當地的土地價(jià)格漲了幾百倍。

　　于是，處于迪士尼樂(lè )園核心規劃區的上市公司界龍實(shí)業(yè)，因為有300畝土地毗鄰規劃中的迪士尼樂(lè )園，每次有關(guān)迪士尼樂(lè )園項目進(jìn)展的傳聞一披露，其股價(jià)就飆升。

　　利好兌現

　　小心周?chē)績(jì)r(jià)不漲反跌

　　從上海要建迪士尼樂(lè )園的消息公布時(shí)起，與迪士尼樂(lè )園相關(guān)的上市公司和周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，就是各家投資機構和投資者炒作的對象。

　　川沙的樓盤(pán)由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米?？拷鲜磕針?lè )園規劃區的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當地擁有土地最多的界龍實(shí)業(yè)，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。

　　但中原地產(chǎn)香港公司研究董事提醒說(shuō)，在迪士尼樂(lè )園落戶(hù)香港前，周邊房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。但迪士尼真的來(lái)到香港后，樓市的泡沫消失了，周?chē)姆康禺a(chǎn)非但沒(méi)有漲價(jià)，反而價(jià)格下跌。

　　衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼對周邊的住宅幾無(wú)任何影響，反而會(huì )因為游客太多，影響居民出行的便捷，造成當地住宅的成交慘淡。唯一利好的只會(huì )是迪士尼周邊的商業(yè)地產(chǎn)，但如果商業(yè)地產(chǎn)項目離得太遠，也無(wú)法獲益。

　　一位房地產(chǎn)評估師計算得出，整個(gè)上海迪士尼的土地征用費用將高達175.2億元。

　　截至目前，規劃區大部分用地仍是集體性質(zhì)的農業(yè)用地。據南匯區房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門(mén)征用，而后通過(guò)掛牌拍賣(mài)，上海迪士尼再將它購入。據了解，政府支付的費用，除了上述土地的動(dòng)遷補償費外，還包括青苗費、農耕地占用費、搬遷費等其他法律規定的費用。

　　五合國際五合智庫總經(jīng)理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價(jià)比動(dòng)遷補償費用略高，政府可能獲利。不過(guò)，迪士尼項目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價(jià)低于動(dòng)遷補償費用，以免給項目運營(yíng)造成巨大的負擔。

　　即使如此，規劃區的土地拍賣(mài)價(jià)格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準地價(jià)，上海迪士尼規劃區的土地價(jià)格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計算，僅土地成本一項就需要花費36億元。

　　前車(chē)之鑒

　　香港迪士尼一直在虧

　　“假如迪士尼樂(lè )園最終能登陸上海，一定不要答應對方過(guò)于苛刻的條件，那會(huì )大大降低項目的盈利可能性?！币晃幌愀鄣禺a(chǎn)商人直言。

　　該人士認為，香港迪士尼樂(lè )園之所以一直虧損，主要原因是美國方面向中國香港索取高額的專(zhuān)營(yíng)費用，特區政府僅能從中獲得很小的收益。根據協(xié)議，特區政府以注資、撥地及貸款方式占有項目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專(zhuān)營(yíng)費用和管理費。

　　此前有媒體報道，上海迪士尼不會(huì )沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設資金并控股，日常管理交給美方團隊，同時(shí)每年向迪士尼公司支付品牌費和經(jīng)營(yíng)收入提成。

　　除了品牌費用和管理費帶來(lái)的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內容方面的難題。去過(guò)美國迪士尼樂(lè )園的上海人DENNY表示，去過(guò)一次迪士尼，就不愿意再去了，因為那里的游覽項目更新速度緩慢，毫無(wú)新意。他認為，除了14歲以下的兒童，沒(méi)有人永遠喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會(huì )是一個(gè)大難題。

　　上述香港地產(chǎn)商人也稱(chēng)，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂(lè )園，更喜歡逛常換常新的海洋公園?！懊绹奈幕^(guò)了高峰期，開(kāi)始走向沒(méi)落，不能持續吸引游客。反而是海洋公園、野生動(dòng)物園之類(lèi)的自然主題樂(lè )園，更具吸引力?！?/P>

　　衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼在剛開(kāi)業(yè)時(shí)，或許會(huì )吸引很多游客，但中長(cháng)期的盈利前景極難預料?！?游客們)去參觀(guān)一兩次也就夠了，不會(huì )經(jīng)常去的?！比绻仡^客不多，盈利前景就會(huì )不妙。

　　對于上述說(shuō)法，上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示反對。朱連慶認為，“如果不好，就不會(huì )有那么多的地方爭搶?！迸c香港迪士尼不同，上海迪士尼在內地將暫時(shí)是惟一的，因此它輻射的區域不僅是上海地區，還會(huì )影響長(cháng)三角乃至更大的范圍。