寧波某社區一別墅門(mén)前公共綠地上，一些工人正忙碌著(zhù)翻地、移樹(shù)，他們正在對這里的“私家花園”進(jìn)行全方位改造。在花園前沿的公共綠地上，原本有一片一米多寬灌木隔離帶，如今卻被移到了三米之外的道路邊上。這樣一來(lái)，整個(gè)花園的面積比原來(lái)擴大了近一倍。這家別墅的業(yè)主說(shuō)，他的“花園改造”工程還是比較落后的，周?chē)渌囊恍I(yè)主早就改造過(guò)了。

　　改造的時(shí)候，物業(yè)公司多次勸說(shuō)，可是工程還是要照樣進(jìn)行。自從一個(gè)業(yè)主改造花園后，多個(gè)業(yè)主紛紛效仿。物業(yè)公司勸說(shuō)無(wú)效就發(fā)停工通知書(shū)，再不行就書(shū)面要求對方整改，可業(yè)主不服從管理。城管部門(mén)認為有物業(yè)管理的小區，小區綠化已不屬他們的執法范圍，而且法規中也沒(méi)有明確規定城管部門(mén)該如何處置“破壞公共綠地”。

　　別墅區住戶(hù)擴建“私家花園”是否有據可依？經(jīng)核實(shí)，購房時(shí)，業(yè)主們曾因各幢別墅房前的綠地面積不一向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑，經(jīng)證實(shí)土地證和房產(chǎn)證上都沒(méi)有“私家花園”的說(shuō)法，也就是說(shuō)，這些公共綠地都不屬于業(yè)主單獨所有。

　　律師分析：

　　根據《物權法》的規定，社區的綠地原則上屬于業(yè)主共同所有。例外的情況是：1、如果這些綠地屬于城鎮公共綠地除外，比如社區與城市公園或城市綠化帶相鄰部分，屬于政府財政投資的公共綠化，不屬于社區業(yè)主共同所有，而屬于國家所有；2、如果產(chǎn)權證書(shū)明確記載綠地屬于個(gè)人所有，則該綠地不屬于業(yè)主共同所有。哪些情況屬于“明示屬于個(gè)人”的綠地呢？確定方法唯一的依據就是業(yè)主的“土地使用權證書(shū)”所記載的土地幅度范圍是否包括該綠地。如果產(chǎn)權證沒(méi)有記載，則該綠地就屬于全體業(yè)主所有。

　　對于全體業(yè)主所有的綠地，個(gè)人不能侵占；對于城鎮公共綠地也不能擅自侵占。上述案例中的業(yè)主，擅自鏟除公共綠地擴建花園屬于侵權行為。

　　而在實(shí)踐中，許多物業(yè)公司非常為難：業(yè)主擅自破壞公共財產(chǎn)，物業(yè)只能勸阻不能采取強制措施。物業(yè)公司在法律上是受人之托，代人“管”財。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，物業(yè)公司是商業(yè)服務(wù)提供者，不是行政管理者。沒(méi)有法定的強制執行權，也沒(méi)有政府的授權，不能對擅自拆建違法行為采取強制措施。許多物業(yè)從業(yè)人員在咨詢(xún)法律專(zhuān)業(yè)人員時(shí)，總有一種無(wú)奈之感，好像自己非常想把事情制止住，但是認為“沒(méi)有這個(gè)權力”或“權力不夠大”。物業(yè)管理方需要摒棄這種“包辦”的心態(tài)，因為任何“權力”都是與“責任”相對應的。物業(yè)公司只要盡到勸阻的義務(wù)，只要沒(méi)有懈怠履行物業(yè)管理職能，物業(yè)公司對綠籬被破壞不承擔賠償責任。該賠償責任由破壞人去承擔。

　　在上述案例中，物業(yè)公司也沒(méi)有權力去起訴擅自拆建的業(yè)主，只有其他業(yè)主作為實(shí)際“受害人”有權起訴要求停止侵權，并要求賠償損失。業(yè)主自律需加強。只能業(yè)主委員會(huì )起訴侵占綠地的業(yè)主，打民事官司。

　　案例點(diǎn)評：這個(gè)案例中體現的真正尷尬來(lái)自業(yè)主自治能力較弱。隨著(zhù)大型生活社區的建立，越來(lái)越多的居民都居住在集中社區。這種生活形態(tài)，打破了以往分散居住，沒(méi)有社區自治的傳統。社區生活需要居民自治來(lái)維護社區的生活秩序。擔當這個(gè)自治任務(wù)的除了社區居民委員會(huì )這一法定組織，還有一種新生組織就是業(yè)主委員會(huì )。

　　對于業(yè)主委員會(huì )而言，由于業(yè)主參與積極性不高、沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源、沒(méi)有專(zhuān)職人員、沒(méi)有辦公場(chǎng)所、活動(dòng)難以召集等等原因，業(yè)主委員會(huì )雖然建立，但是沒(méi)有發(fā)揮自治的實(shí)效。上述案例中有部分私自拆建就是業(yè)主委員會(huì )委員帶頭“破壞”。

　　所以問(wèn)題的解決，不能僅僅依賴(lài)政府，更不能僅依靠物業(yè)公司，更需要業(yè)主委員會(huì )日益成長(cháng)成熟。只有如此，圈占綠地私建花園的情況才能有效制止。