隨著(zhù)首次置業(yè)需求有所釋放，置業(yè)升級的改善型需求也開(kāi)始入市。6月北京市住宅市場(chǎng)成交量前20位項目中，改善型項目以27億元的成交量超過(guò)剛需項目的20億元一躍成為住宅市場(chǎng)主力。

　　易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，改善型需求往往以中大戶(hù)型為主。北京90平方米以下小戶(hù)型從今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下，140平方米以上戶(hù)型的成交占比增加近10個(gè)百分點(diǎn)。

　　改善型需求釋放

　　對于市場(chǎng)成交量的回暖，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，央行降息不僅降低了購房成本，而且使購房者預判市場(chǎng)將走出低谷，進(jìn)一步提高了入市積極性。

　　業(yè)內人士指出，改善型購房者以自住為主，有一定的資金實(shí)力，依據房?jì)r(jià)走勢做市場(chǎng)判斷。在金融政策放寬，房?jì)r(jià)略有反彈之時(shí)，改善需求被即刻引爆。

　　近期北京大戶(hù)型呈現集中放量的態(tài)勢，包括龍湖長(cháng)楹天街、中糧萬(wàn)科紫云庭、華潤公元九里等多個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，均只提供三居及以上大面積住宅產(chǎn)品。據麗茲行市場(chǎng)研究中心統計，6月北京中高端樓盤(pán)迎來(lái)一次推盤(pán)高潮，在即將入市的33個(gè)新盤(pán)當中，有一半是高端項目。

　　近幾年來(lái)，北四環(huán)、東四環(huán)沿線(xiàn)不斷涌現像唐寧one、盤(pán)古大觀(guān)、霄云路8號、金茂府等豪宅名盤(pán)，四環(huán)沿線(xiàn)眾多樓盤(pán)的均價(jià)突破5萬(wàn)元。而朝陽(yáng)公園周邊項目的均價(jià)，更是在3-4年前便已突破5萬(wàn)大關(guān)。區域內一些老舊小區二手房的均價(jià)也在4萬(wàn)元左右，更多追求空間、提升居住體驗的家庭，轉而將目光投向價(jià)格相對合理、規劃更好、交通方便的五環(huán)地區。

　　以東五環(huán)為例，龍湖長(cháng)楹天街項目主要是140-190平方米精裝三居，另有340-380平方米躍層產(chǎn)品，價(jià)格預計為28000-33000元/平方米，主力戶(hù)型140平方米總價(jià)400萬(wàn)元左右，加上地鐵6號線(xiàn)無(wú)縫連接，吸引了大量首次改善型需求客戶(hù)。據了解，該項目打造了5萬(wàn)平方米園林景觀(guān)，相當于北京龍湖唐寧one項目的整體占地面積。

　　中高端樓盤(pán)升溫

　　據鏈家市場(chǎng)研究部監測，3-5月份，月內成交超過(guò)百套的12個(gè)項目中，只有1個(gè)項目是價(jià)格為2萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米的中高端項目，其余均為低于2萬(wàn)元/平方米的項目。但是6月以來(lái)，中高端項目成交出現火熱跡象，成交占比由3-5月的19%上升到29%。

　　以五環(huán)沿線(xiàn)項目6月銷(xiāo)售數據為例，6月中旬，保利中央公園均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，成交套數107套，套均總價(jià)540萬(wàn)元；橡樹(shù)灣均價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米，成交套數58套，套均總價(jià)419萬(wàn)元；招商嘉銘·瓏原均價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，成交套數22套，套均總價(jià)627萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商在加快推盤(pán)的同時(shí)，項目的去化率也有了提升。而中高端項目作為改善型需求的首選，預計在下半年，價(jià)格仍會(huì )有小幅度上漲。

　　分析人士表示，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)步伐，加上信貸環(huán)境的放松，預計接下來(lái)的一段時(shí)間內，新盤(pán)成交量有望進(jìn)一步回升。