整個(gè)的經(jīng)濟增長(cháng)速度的放緩甚至會(huì )出現硬著(zhù)陸第一是外需不足；第二是內需有問(wèn)題。在我看來(lái)和房地產(chǎn)密切相關(guān)，剛才我講到了我們的投資增長(cháng)今年1-8月份只有17%多不到18%，往年都是25%以上，為什么？房地產(chǎn)拉了后腿，因為房地產(chǎn)的投資增長(cháng)過(guò)去若干年一直保持30%以上的增長(cháng)，它的增長(cháng)速度遠遠快于固定資產(chǎn)整個(gè)的投資增長(cháng)速度，但是今年房地產(chǎn)的投資增長(cháng)速度還低于了固定資產(chǎn)的總體增長(cháng)速度，拉了投資的后腿，這是有很大關(guān)系的。

　　那么，我認為房地產(chǎn)在我看來(lái)房地產(chǎn)要正確的對待，正確把房地產(chǎn)做定位?，F在好多時(shí)候把房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)地位當中驅逐出去，房地產(chǎn)不應該成為支柱產(chǎn)業(yè)，咱們應該做非常理性、客觀(guān)的判斷。大家知道，我們從社會(huì )的發(fā)展整個(gè)過(guò)程當中我們越來(lái)越清楚看得到，我們發(fā)展生產(chǎn)、發(fā)展經(jīng)濟的目的是為了提高人們生活水平，人們的生活水平提高消費的增加同時(shí)又是拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，是不是這樣？發(fā)展經(jīng)濟人們生活水平提高，生活水平提高反過(guò)來(lái)又提高了購買(mǎi)力，提升了消費是這樣一個(gè)過(guò)程。人們生活水平提高的過(guò)程當中也分階段，首先要解決一個(gè)吃和穿的問(wèn)題解決溫飽問(wèn)題，全世界各國都這樣，第一步要解決溫飽問(wèn)題，中國也是一樣改革開(kāi)放以前我們談不上溫飽，改革開(kāi)放以后我們通過(guò)努力特別是農業(yè)方面的改革承包責任制等等使中國的糧食問(wèn)題解決、穿衣問(wèn)題解決了基本解決溫飽問(wèn)題大概經(jīng)歷30年，到本世紀初中央宣布中國初步實(shí)現小康，就是解決的溫飽，溫飽基本解決之后初步小康之后我們現在正在推進(jìn)全面小康，除了溫飽還解決什么問(wèn)題？解決一個(gè)住的問(wèn)題、解決行的問(wèn)題，我們現在進(jìn)入到第二個(gè)階段叫解決住和行為主要消費提高生活水平的階段，我們的發(fā)展生產(chǎn)、發(fā)展經(jīng)濟重點(diǎn)把解決住和行作為重點(diǎn)，所以把這個(gè)時(shí)代叫做“房車(chē)時(shí)代”，解決住房問(wèn)題、解決車(chē)的問(wèn)題，當然車(chē)既包括汽車(chē)又包括了動(dòng)車(chē)、高鐵、飛機出行。

　　那么，這是整個(gè)消費的過(guò)程發(fā)展生產(chǎn)的過(guò)程也是消費水平提高的過(guò)程。我們的中央政府抓住了機遇，你看看本世紀初我們進(jìn)入了房車(chē)時(shí)代，進(jìn)入房車(chē)時(shí)代有兩項大舉措，第一項舉措是住房問(wèn)題，使中國的房地產(chǎn)速度大大加快，每年新建房屋占世界總量的一半，中國人口只占世界總人口的1/5，但是每年蓋的房子占世界的一半，這是什么原因？因為我們啟動(dòng)了住房制度改革，推動(dòng)住房商品化、市場(chǎng)化和私有化，現在中國的私有率接近90%，89%的家庭擁有自有住房，這個(gè)比例遠遠超過(guò)美國，使中國房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)迅猛發(fā)展有力地拉動(dòng)了中國經(jīng)濟增長(cháng)。

　　第二，我們加入了WTO，使中國擁有兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源，解決行的問(wèn)題大大邁進(jìn)同時(shí)拉動(dòng)中國經(jīng)濟增長(cháng)，中國經(jīng)濟現在進(jìn)入房車(chē)時(shí)代，經(jīng)濟發(fā)展主要增長(cháng)點(diǎn)必然是房和車(chē)，所以朱镕基總理在1997年就講要把住宅建設作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和新的消費點(diǎn)，中國消費經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)在哪？房和車(chē)，這是最大的經(jīng)濟動(dòng)力。有人說(shuō)21世紀看世界經(jīng)濟發(fā)展關(guān)鍵看兩條，第一美國的高經(jīng)濟，第二中國的城鎮化。最近我們看到李克強、溫家寶反復強調城鎮化是中國未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展潛在的最大動(dòng)力，因為城鎮化意味著(zhù)城市要擴張，意味著(zhù)人口要進(jìn)城，意味著(zhù)更多的基礎設施要改造，意味著(zhù)要蓋更多的房地產(chǎn)、生活水平的提高這就是城鎮化，城鎮化的過(guò)程實(shí)現了農民進(jìn)城的過(guò)程，這就是消費投資過(guò)程、拉動(dòng)過(guò)程，基礎設施一定要搞好，北京一場(chǎng)大雨給中國人很大的啟示，不僅要蓋大樓而且把地下管網(wǎng)做好，否則在北京不僅要有車(chē)有房還要有船。

　　現在中國的房車(chē)時(shí)代最大的消費是住房和出行的消費，必然拉動(dòng)中國經(jīng)濟的增長(cháng)點(diǎn)，城鎮化的過(guò)程就是我剛才說(shuō)的既要基礎設施又要搞房地產(chǎn)，再說(shuō)了農民進(jìn)城現在的城鎮化率統計數字是51.3%，實(shí)際上真正住在城里的有戶(hù)籍的人口只有35%-36%。農民工不斷進(jìn)城要改善住房條件這是給房地產(chǎn)帶來(lái)巨大發(fā)展動(dòng)力的，從這一點(diǎn)看我對房地產(chǎn)是樂(lè )觀(guān)的，對中國的經(jīng)濟是樂(lè )觀(guān)的，中國的城鎮化必然是拉動(dòng)中國未來(lái)經(jīng)濟的內需。其實(shí)我的觀(guān)點(diǎn)很清楚，中國經(jīng)濟發(fā)展靠什么？城鎮化，工業(yè)化、城鎮化，現在中央提農業(yè)現代化，其實(shí)城鎮化是最大的動(dòng)力，它既可以從消費角度，因為農民進(jìn)城以后收入提高了，現在城鄉之間收入差距是3.3倍，一個(gè)工人的收入相當于3.3個(gè)農民的收入，農民進(jìn)城以后收入提高了消費水平提高了買(mǎi)東西就有錢(qián)買(mǎi)了，我們消費水平上來(lái)了消費品零售量會(huì )上來(lái)我們消費增長(cháng)會(huì )拉動(dòng)，再加上城市建設、房地產(chǎn)，我們還是城鎮化。

　　在這樣的房車(chē)時(shí)代應該充分看到房地產(chǎn)發(fā)展必然是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是中國經(jīng)濟的第一內需，可能有人不相信，顧云昌搞房地產(chǎn)吹牛，我告訴大家一個(gè)數據，去年一年你知道全國的老百姓花了多少錢(qián)買(mǎi)房嗎？國家統計局顯示，我們新房銷(xiāo)售額5.9萬(wàn)億，如果加上二手房交易差不多接近9萬(wàn)億，這是一個(gè)數據。其實(shí)這9萬(wàn)億超過(guò)了去年一年的國家稅收和國家財政收入差不多多少，國家財政收入十萬(wàn)多億，稅收八萬(wàn)多億，稅收和財政收入和房地產(chǎn)之間的關(guān)系如此密切還看不出它的關(guān)系？我用另一個(gè)角度分析關(guān)系如何。

　　去年一年全國的消費品零售額多少？18.2萬(wàn)億，包括了農村的包括城市的，扣除了農村的消費品零售總額城市的消費品零售總額15.9萬(wàn)億，15.9萬(wàn)億包括政府消費、企業(yè)消費、事業(yè)消費、個(gè)人消費，政府消費就占了28%，企業(yè)消費、事業(yè)消費扣除了這些消費剩下的個(gè)人的消費是多少？也就是9萬(wàn)億左右。結論就出來(lái)了，去年一年全國老百姓花了9萬(wàn)億解決吃、穿、用、學(xué)、玩、醫，統統消費花了9萬(wàn)億，包括買(mǎi)車(chē)、包括旅游。同時(shí)，又花了9萬(wàn)億買(mǎi)房，當然我們現在沒(méi)有把買(mǎi)房這個(gè)事情統計在消費里面是統計在投資里面的，所以看不出來(lái)。你說(shuō)，買(mǎi)房是消費是不是第一消費？房地產(chǎn)是不是第一內需？但是現在沒(méi)人說(shuō)，連李克強副總理、溫家寶總理都不說(shuō)，光說(shuō)城鎮化沒(méi)說(shuō)房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)太敏感了，房地產(chǎn)成為過(guò)街老鼠人人喊打，其實(shí)它是非常重要的，在這個(gè)時(shí)代離開(kāi)房地產(chǎn)靠什么發(fā)展經(jīng)濟？什么能夠替代房地產(chǎn)？老百姓最大的需求是買(mǎi)房，當然現在買(mǎi)房有個(gè)問(wèn)題，《北京歡迎您》這是一首歌，但是買(mǎi)房不可以，還有堵車(chē)進(jìn)不去。就這樣，車(chē)和房的問(wèn)題始終是我們這個(gè)階段國家發(fā)展的重點(diǎn)，房車(chē)時(shí)代要多長(cháng)時(shí)間？經(jīng)過(guò)我的判斷是30年，美國、英國這些國家基本解決房車(chē)問(wèn)題了，我們還搞房車(chē)的發(fā)展，我們最起碼20年房車(chē)年代，這正好是快速城鎮化的過(guò)程當中，我們現在城鎮化是假的城鎮化，真的城鎮化是36%，我們達到70%的城鎮化率的時(shí)候，真正擁有自己住房的時(shí)候，那么我們才說(shuō)我們房車(chē)時(shí)代基本滿(mǎn)足了、基本完成任務(wù)了。你說(shuō)我們還有多少發(fā)展空間？

　　所以，房地產(chǎn)、汽車(chē)兩個(gè)輪子是中國經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，這是我的判斷。當然可以以后用時(shí)間來(lái)檢驗，有人擔心房車(chē)解決之后下一步中國經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)力在哪里？不用操心，經(jīng)濟發(fā)展始終有動(dòng)力的，動(dòng)力來(lái)自于消費、來(lái)自于人們生活水平的提高，當吃、穿、住、用、行解決之后是文化消費、精神消費、健康消費將成為二十年以后的消費主力，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和在座各位都看到了，中國未來(lái)的旅游業(yè)、休閑度假業(yè)、酒店業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、老年產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)必然是一個(gè)大發(fā)展、必然是拉動(dòng)中國經(jīng)濟的一個(gè)增長(cháng)點(diǎn)，我們一定要抓住這樣的機遇，這就是我從消費角度、從經(jīng)濟發(fā)展角度來(lái)看發(fā)展在現階段的任務(wù)和情況。

　　第二個(gè)房地產(chǎn)問(wèn)題是什么？保障房建設，3600萬(wàn)套是什么概念？我們五年新建的保障房可以解決全日本的人口，是這么大的大規模建設保障房，當然現在看速度在放慢，現在改成700萬(wàn)套新開(kāi)工，這是房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)，這兩塊重點(diǎn)都在進(jìn)行。

　　房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房?jì)r(jià)不合理什么原因造成的？是因為過(guò)去若干年特別是2004年一直到2010年我們房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)居民收入的漲幅，工資增長(cháng)速度慢于房?jì)r(jià)增長(cháng)速度，我看了一下大概是過(guò)去2004-2010年職工工資收入增長(cháng)平均每年增長(cháng)9%左右，而房?jì)r(jià)的漲幅大概達到10.5%-11%，總體來(lái)講中國的房?jì)r(jià)偏高，在一些中小城市的房?jì)r(jià)和收入之間還是相對合理的，不合理的是一些大城市，比如說(shuō)北京、上海、杭州等等我查了一下那個(gè)七八年當中這些地方的居民收入增長(cháng)大概9%-10%，房?jì)r(jià)每年增長(cháng)超過(guò)20%，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房?jì)r(jià)不合理是大城市的房?jì)r(jià)不合理，為什么北京上海這樣的大城市房?jì)r(jià)不合理？因為房?jì)r(jià)是由購買(mǎi)力決定的，這么多供應量誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？當然賣(mài)給最有錢(qián)的人，北京上海這些地方買(mǎi)房者都是全國有錢(qián)人，中國貧富差距那么大，都跑北京來(lái)買(mǎi)房肯定房子不夠賣(mài)。

　　有人跟我說(shuō)中國每個(gè)縣里面縣太爺在北京都有房子，我相信。這個(gè)必然導致北京、上海這樣的城市房?jì)r(jià)上漲，如果再不限購的話(huà)大家還要來(lái)買(mǎi)，但是許多中小城市房?jì)r(jià)并不高，是相對合理的。我昨天在陜西漢中過(guò)來(lái)，他們說(shuō)漢中是地級市的房?jì)r(jià)四五千，縣級房?jì)r(jià)三四千，甚至還有兩千多的，我說(shuō)這個(gè)地方不存在什么泡沫問(wèn)題，但是我們現在媒體輿論全國的泡沫都是泡沫。那么，房?jì)r(jià)遠遠沒(méi)有達到合理價(jià)位現在已經(jīng)明確了是一些地方而不是所有的地方，如何使房?jì)r(jià)達到合理價(jià)位？剛才說(shuō)不合理是由于過(guò)去若干年房?jì)r(jià)漲的比收入快，如果從現在開(kāi)始從去年開(kāi)始收入比房?jì)r(jià)漲的快房?jì)r(jià)慢慢漲，房?jì)r(jià)溫和上漲而收入仍然保持8%的增長(cháng)是不是促進(jìn)房?jì)r(jià)合理的回歸了？房?jì)r(jià)收入比衡量房?jì)r(jià)高不高。所以，現在看來(lái)比較合理的可行的辦法房?jì)r(jià)基本穩定，甚至包括一些溫和的上升，但是我們的收入仍然能保持8%-10%的增長(cháng)，這個(gè)過(guò)程就是合理回歸的過(guò)程。

　　比如去年，2011年全國的房?jì)r(jià)大概漲了3%-4%，沒(méi)有扣除CPI，如果扣除CPI可能是負增長(cháng)。只要今年的房?jì)r(jià)總體上保持平穩，有的地方穩中有升，有的地方穩中有降，有的地方相對平穩都可以促進(jìn)房?jì)r(jià)的合理回歸，只有房?jì)r(jià)平穩情況下銷(xiāo)售才可以穩定，投資才可以穩定，財政才可以穩定，GDP才可以穩定，這是我對房地產(chǎn)的分析。

　　所以，我認為現在中國經(jīng)濟軟著(zhù)陸房地產(chǎn)也要軟著(zhù)陸，現在房地產(chǎn)銷(xiāo)售量也是同比下滑的，如果搞好了可以相對平穩，房?jì)r(jià)平穩、新開(kāi)工財政收入也會(huì )平穩，這樣才是比較可取的。這是我對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢發(fā)展的一種判斷。

　　如何使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一種穩定的政策環(huán)境也是很重要的，現在中央對房地產(chǎn)政策我把它歸納成三句話(huà)，第一句話(huà)叫做遏制投資投機性需求；第二句話(huà)叫滿(mǎn)足保障性需求；第三句話(huà)叫支持剛性需求。三類(lèi)需求，中央政策現在差異化的信貸政策、差異化的政策，政策是有區別的、有差別的，這就是我對樓市的政策的一個(gè)理解。

　　下面我想對這三個(gè)需求做一個(gè)簡(jiǎn)要的分析。第一句話(huà)叫做遏制投資投機需求，現在中央文件都是這樣說(shuō)的，遏制投資投機需求，其實(shí)正確的概念應該是遏制投機性需求，不應該把投資性需求作為遏制對象，投資性需求是我買(mǎi)來(lái)房投資的是可以給社會(huì )提供有效供應的，這樣的不應該遏制，不是鼓勵老百姓財產(chǎn)性收入，這樣滿(mǎn)足租房者的需求活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)又實(shí)現了投資價(jià)格為什么要遏制？但是我們現在認為一時(shí)分不清投資和投機之間的關(guān)系，在政策精準方面還不夠，沒(méi)有區別投資和投機，所以投資投機一起打。相反我知道在美國，我有一個(gè)朋友在美國一套房自己住、一套房出租，他告訴我出租的那套房物業(yè)稅減免鼓勵你出租，因為你給政府、給社會(huì )提供了有效供應，而我們現在是遏制的，所以如果政策精準度好一點(diǎn)把投資和投機區別，比如長(cháng)期持有的應該是出租的是作為支持的，而投機炒作的是應該遏制的。

　　第二個(gè)就是保障性需求，保障性需求應該是盡力而為，但是又要量力而行。既要大規模建設又要逐步的推進(jìn)把這個(gè)關(guān)系處理好，保障性住房這幾年規模很大，但是我們發(fā)現問(wèn)題不少，弄虛作假的、質(zhì)量問(wèn)題、分配問(wèn)題等等這方面時(shí)間關(guān)系不展開(kāi)說(shuō)，恐怕要很好的進(jìn)行政策的研究調整。