第三個(gè)就是剛性需求。什么是剛性需求？現在媒體一般理解剛性需求就是首次置業(yè)的就是剛性需求，其實(shí)我認為所謂剛性需求是指自住型需求，買(mǎi)房自己住的都是剛性需求，但是我們現在對第一套房的支持力度很大，對第二套房就不一樣了，第一套房是首付款20%利率打折，第二套房首付款50%利率不打折，差距很大。到目前為止有房的老百姓接近90%，這一輪的房地產(chǎn)回暖過(guò)程當中首先進(jìn)入市場(chǎng)是剛性需求，首次置業(yè)需求，經(jīng)過(guò)三個(gè)月的釋放之后現在看到北京上海的交易量開(kāi)始環(huán)比下降了，沒(méi)有金九銀十，九月份比八月份還少了，過(guò)去金九銀九交易量上來(lái)了，但是今年不然，因為剛性需求、首次置業(yè)需求釋放了之后差不多穩定下來(lái)了，現在開(kāi)始釋放的是首次改善型需求，現在生活水平提高了希望改善一下，但是他們這些家庭不是首次置業(yè)是改善型需求，我們政策上支持力度不夠。

　　如果給改善性需求有支持力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖就會(huì )很快起來(lái)，就看你敢不敢放的問(wèn)題了。而且我認為只要真正是自住需求房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )有問(wèn)題。第一，不會(huì )出現虛假不會(huì )產(chǎn)生泡沫；第二，價(jià)格不會(huì )出現大幅度回升?，F在房?jì)r(jià)基本穩定下來(lái)了，有人擔心房?jì)r(jià)會(huì )強力反彈，我覺(jué)得這種擔心沒(méi)有太大必要，買(mǎi)房下去投資很低不如存銀行干嗎買(mǎi)房，投機需求只要漲價(jià)就買(mǎi)為了炒房?jì)r(jià)上去，最后收炒房的價(jià)差。自住性需求對房?jì)r(jià)是很敏感的，一旦價(jià)格上去了就不買(mǎi)了，我自住買(mǎi)不起的，所以在自住需求情況下對房?jì)r(jià)反應非常敏感，為什么8月份交易量有些城市下降了？因為房?jì)r(jià)開(kāi)始往上走了，剛性需求買(mǎi)房者一看房?jì)r(jià)高買(mǎi)不起不買(mǎi)了，如果是投資需求就不一樣，越漲越買(mǎi)。

　　所以，如果真正保持剛性需求進(jìn)入市場(chǎng)，無(wú)論是首次置業(yè)、首次改善還是多次改善都應該采取支持，支持力度應該有差異，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的一個(gè)調節。在我分析看來(lái)三大政策、三個(gè)方面的需求政策恐怕長(cháng)時(shí)間會(huì )執行下去，特別是北京上海這樣的限購一時(shí)取消不了，因為沒(méi)有找到一個(gè)能夠替代限購的行政的辦法來(lái)控制北京、上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這恐怕要有一個(gè)過(guò)程，暫時(shí)房子在北京和上海買(mǎi)還是不可以。

　　但是，我想作為剛性需求房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。這是我想講的關(guān)于房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題、政策問(wèn)題。最后簡(jiǎn)單再提一提在這樣的情況下行業(yè)的變化，因為在座有行業(yè)的人還有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人。我在今年年初的時(shí)候做了一個(gè)判斷，用兩首歌判斷中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，第一手歌叫做《吻別》，吻別房地產(chǎn)的黃金時(shí)代；第二歌叫《牽手》，中國房地產(chǎn)黃金十年過(guò)意不去，中國整個(gè)房地產(chǎn)變化、經(jīng)濟變化，中國經(jīng)濟將從過(guò)去的快速發(fā)展進(jìn)入一個(gè)中速發(fā)展的階段，如果搞的不好進(jìn)入中等收入陷阱，中國房地產(chǎn)需求也從過(guò)去的房改以后像火山一樣爆發(fā)出來(lái)的需求變成相對穩定的需求，樓市的調控供求平衡下來(lái)樓市黃金就是高速發(fā)展、高投入、高回報、高利潤甚至暴利的現象恐怕以后很難見(jiàn)到了。

　　但是請大家相信，我們房地產(chǎn)還在白銀時(shí)代，因為我們還有很多房車(chē)的時(shí)代要過(guò)。特別是制造業(yè)，全國21個(gè)制造業(yè)是過(guò)剩的，鋼鐵過(guò)剩、水泥過(guò)剩、玻璃過(guò)剩更嚴重，利潤很薄，所以有機會(huì )還是搞房地產(chǎn)來(lái)。整個(gè)房地產(chǎn)變化當中有一個(gè)明顯的特征就是我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的賣(mài)方市場(chǎng)轉入買(mǎi)方市場(chǎng)，賣(mài)方市場(chǎng)是供不應求的市場(chǎng)，是由賣(mài)家說(shuō)了算的市場(chǎng)，買(mǎi)方市場(chǎng)是供求相對平衡的以買(mǎi)家說(shuō)了算的市場(chǎng)，我們的市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　中國的許多產(chǎn)業(yè)特別是制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，特別是家電產(chǎn)能過(guò)剩厲害，前一段時(shí)間家電電商大戰，背后是什么？背后由于家電的銷(xiāo)售量增長(cháng)速度大幅度下降，今年可能只增長(cháng)了3%，大家積壓了很多，這實(shí)際上和房地產(chǎn)有關(guān)，大家買(mǎi)了新房肯定都是統統新的電視機、冰箱，現在房子下降了當然電冰箱、電視機下降了，背后是和房地產(chǎn)有關(guān)系的。我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去是賣(mài)方市場(chǎng)，現在進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，中國很多市場(chǎng)都是進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)是產(chǎn)能過(guò)剩，所以現在找到新的需求我認為靠城鎮化是對的，房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)會(huì )出現三大變化：第一個(gè)變化競爭加??；第二個(gè)變化洗牌加快，中小企業(yè)過(guò)不下去被兼并了，許多中小企業(yè)被兼并、被合作，好的企業(yè)要壯大，上市企業(yè)還是很好；第三個(gè)變化是利潤減薄。一定要理解房地產(chǎn)市場(chǎng)處在這個(gè)過(guò)程當中。

　　如何應對這樣的市場(chǎng)？現在講創(chuàng )新，一個(gè)是產(chǎn)品創(chuàng )新、融資創(chuàng )新、管理創(chuàng )新，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng )新不斷吸引買(mǎi)家，通過(guò)融資創(chuàng )新改變我們現在光靠銀行貸款資金緊張狀態(tài)，管理創(chuàng )新提高我們的管理水平、提高我們的性?xún)r(jià)比，同時(shí)大家又開(kāi)始注重房地產(chǎn)的發(fā)展戰略，那么對戰略方面我提三點(diǎn)想法：第一，“兩品”戰略，品牌戰略，品質(zhì)戰略；第二，較低成本戰略，比如拿地成本、招標、二手地通過(guò)什么途徑拿地價(jià)格更便宜，這決定了以后的利潤。比如融資成本，通過(guò)什么渠道拿到的錢(qián)更加便宜？融資財務(wù)當中如何掌握好資金鏈運作？第三，差異化戰略，勞動(dòng)力成本，如何降低成本。有人告訴我說(shuō)把兩個(gè)人的工作交給一個(gè)人干發(fā)一個(gè)半人的工資，不利于就業(yè)但是提高管理的水平。

　　很多地方都是同質(zhì)化的，我們需要創(chuàng )新，向先進(jìn)行業(yè)學(xué)習不斷創(chuàng )新、不斷搞出差異化的東西來(lái)，只有規劃差異化、設計差異化、品質(zhì)差異化吸引不同人在市場(chǎng)當中都可以賣(mài)得出去，獲得客戶(hù)的信賴(lài)。如何實(shí)現差異化戰略？我講個(gè)小故事結束我今天的演講，話(huà)說(shuō)某朝代妃子進(jìn)宮了長(cháng)的很漂亮，但是沒(méi)有受到皇上的寵愛(ài)，因為皇上不知道有這樣一個(gè)妃子，有一次機會(huì )來(lái)了叫妃子談樂(lè )曲皇帝要聽(tīng)，這個(gè)妃子是其中之一，當皇帝來(lái)了之后她們彈琴非常動(dòng)聽(tīng)，正在這時(shí)候出現一個(gè)怪聲誰(shuí)發(fā)出來(lái)的？是這個(gè)妃子發(fā)出來(lái)的，全場(chǎng)很驚訝，誰(shuí)彈錯了？妃羞答答的說(shuō)是我，她是個(gè)陜西人，皇上一看這個(gè)妃子天仙一樣我怎么沒(méi)見(jiàn)過(guò)？全然把彈錯琴這事忘記了，她的美貌被皇上吸引了，從此以后就受到了皇上的寵愛(ài)。差異化成功。

　　但是大家想想，如果這個(gè)妃子長(cháng)得不漂亮很一般也沒(méi)用，因為品質(zhì)決定差異化程度，首先把品質(zhì)做好才能把差異化做好。謝謝大家！