另外就是土地的低成本推動(dòng)了工業(yè)化，到了2011年達到47%的這輪工業(yè)化率里有一個(gè)非常難解的問(wèn)題，就是當我們快速推進(jìn)工業(yè)化的時(shí)候，中國的資本勞動(dòng)和土地三大要素里資本是極其稀缺的，我們的勞動(dòng)力是極其廉價(jià)的，但是我們的土地應該是極其短缺的?，F在中國在上一個(gè)30年里的高速發(fā)展的過(guò)程中，我們恰恰正是靠著(zhù)土地的長(cháng)期低價(jià)來(lái)保證了工業(yè)化的推進(jìn)，也就是說(shuō)我們是靠寬供應和低價(jià)的土地供應來(lái)保證這個(gè)工業(yè)化恰恰是避開(kāi)了上一輪工業(yè)化過(guò)程中土地稀缺造成土地成本會(huì )上升的短腿，能夠使得整個(gè)中國在很短的時(shí)間內實(shí)現世界工廠(chǎng)的地位。從整個(gè)工業(yè)用地的成本來(lái)看，從2000年到2011年期間，綜合地價(jià)的水平差不多是漲了297%，商業(yè)地價(jià)的水平是漲到了309%，居住用地的價(jià)格是上漲了528%，在此期間工業(yè)地價(jià)水平才提高71%，也就是說(shuō)我們是長(cháng)期靠工業(yè)地價(jià)保證工業(yè)化的推進(jìn)。

　　還有就是土地資本化推動(dòng)了城市化，整個(gè)地方城市基礎設施投資主要來(lái)源主要是靠政府來(lái)投資，靠著(zhù)土地出讓金的部分差不多是占到了20%左右，靠土地的抵押融資差不多是占70%左右，另外還有10%左右是靠著(zhù)政府的財政節余，整個(gè)政府基礎設施投資里面主要就是依托于土地的抵押融資，我們再來(lái)看2011年的數字，整個(gè)土地抵押面積是420萬(wàn)畝，整個(gè)抵押達到4.8萬(wàn)億，所以我就覺(jué)得這是我們上一輪的發(fā)展模式。

　　再來(lái)看看現在城市化模式的問(wèn)題，在講城市化的時(shí)候，實(shí)際上繞不開(kāi)的就是兩件事，一個(gè)是人口的城市化，就是從農村人口向城市的遷移帶來(lái)的結構變化，另一個(gè)就是土地的非農化，一個(gè)是農村的土地轉化為城市的建設用地，另一個(gè)其實(shí)是非常重要的，就是利用土地的集約化地租推動(dòng)整個(gè)城市建設的獲得。實(shí)際上人是城市化的起點(diǎn)，也是它的重點(diǎn)，地其實(shí)是促進(jìn)人口城市化的工具，我們來(lái)看整個(gè)中國現在面臨城市化的獨特性，其實(shí)是一種“雙軌并行”。在人的城市化和土地城市化之間的關(guān)系上，現在在我們的理論討論里有一個(gè)難解的問(wèn)題，一個(gè)就是中國的土地就是城市化，以土地推動(dòng)城市化，同時(shí)另外一個(gè)城市化的軌道就是人口的城市化，每年幾千萬(wàn)的農民進(jìn)城，2.5億的農村人口現在在城市落地，這也是一種城市化，就是一種人口城市化?，F在我們的問(wèn)題在于，我們是土地的城市化和人口的城市化，這兩個(gè)軌道完全是分開(kāi)并行的，雙軌并行的問(wèn)題在于，第一個(gè)軌道就是政府主導的城市化，政府主導的城市化實(shí)際上是通過(guò)我們城市土地國有和農村土地集體所有這種雙元的制度框架，各級政府不斷地通過(guò)規劃修編行政體制將城市圈不斷外移，也將農村區域納入城市版圖。另一個(gè)軌道就是農民自動(dòng)自發(fā)的城市化，實(shí)際上2億人口涌入城市的時(shí)候是對整個(gè)居住需求大大上升，居住需求的大大上升滿(mǎn)足了這部分人居住需求的主要板塊就是各個(gè)城市的城鄉結合部，城鄉結合部的原住農民用剩余的土地來(lái)分享城市化的好處，這兩個(gè)軌道其實(shí)是同時(shí)進(jìn)行的?，F在政府城市化的第一個(gè)特征就是城市圈外移的城市化，我們從2000年到2011年來(lái)看，2000年中國城市建成面積是2.2萬(wàn)平方公里，在2011年的時(shí)候是達到了4萬(wàn)平方公里。如果我們來(lái)看城區的面積，那個(gè)面積就是比這個(gè)還要大得多，這是主要城市在過(guò)去10年里的建成區面積的擴張，最小的比重也是擴到將近2倍，大的基本上就是10倍的。第二個(gè)特征就是城市用地的獲得，這也是通過(guò)一個(gè)非常獨特的特點(diǎn)，我們城市的用地主要是靠低價(jià)農民來(lái)獲得，各國的城市化都是農地的回農化，但是通過(guò)征地推動(dòng)城市化的國家除了我們之外只有非洲的幾個(gè)國家。從2005年到2010年征地面積占城市面積的比重達到了67.28%。第三個(gè)特征就是黃教授講的土地出讓收入和土地抵押融資成為政府基礎設施建設的主要來(lái)源，2004年分稅制之后基本上形成了吃飯靠財政，建設靠土地，這種格局形成之后城市的基礎設施建設就是靠土地的出讓收入和土地的抵押融資，這個(gè)軌道的城市化現在面臨的一個(gè)非常大的問(wèn)題，現在基本上是要地不要人的，就是把土地拿到政府手上，它的原住農民基本上就是用剩余的那點(diǎn)土地來(lái)搞城市化，外來(lái)的人口就是在城中村那個(gè)地方呆下來(lái)參與城市的非農就業(yè)，基本上是不在政府主導的城市化里的，所以現在從1995年到2008年整個(gè)城市面積的擴張速度是每年7%，城市人口的年均增長(cháng)率是3%，就是剛才吳老師講的我們土地的城市化大大快于人口的城市化。但是仍然不能到此為止，因為剛才講過(guò)我們過(guò)半的城市化率是以6個(gè)月居住以上的常住人口為標準來(lái)統計的城市化率，其實(shí)最高只有2個(gè)多億的外來(lái)農民工是統計在我們現在的城市化率里的，如果我們做一個(gè)基礎，就是以戶(hù)籍人口統計我們的城市化率，享受城市公共服務(wù)的人口城市化率只有37%，也就是整個(gè)土地城市化快于人口城市化的特征。這是帶來(lái)的第一個(gè)后果，第二個(gè)后果就是整個(gè)就業(yè)結構轉型大大滯后于產(chǎn)業(yè)滯后轉型，我們一直在講整個(gè)中部結構最大的問(wèn)題就是一產(chǎn)、二產(chǎn)和三產(chǎn)之間就業(yè)份額的變化大大滯后于產(chǎn)值結構的變化。即便是在90年代城市化推進(jìn)以后這個(gè)變化實(shí)際上也沒(méi)有根本改變，從1995年到2011年一產(chǎn)占國民生產(chǎn)總值的比重已經(jīng)降到10%，就是各國到了農業(yè)現代化的轉折點(diǎn)，但是一產(chǎn)占總就業(yè)的比重只有37%，這樣就跟世界各國的結構模型比較起來(lái)，這是我們非常獨特的。另外就是我們高度依賴(lài)土地的經(jīng)濟風(fēng)險和社會(huì )風(fēng)險，土地的經(jīng)濟風(fēng)險主要是地方政府的債務(wù)風(fēng)險，我們2010年審計署的書(shū)記來(lái)看，54個(gè)縣級政府之外的全部省級和市級政府以及絕大多數的縣級政府均由政府負擔，而且承諾用土地出讓收入作為償貸來(lái)源的37.98%，就是地方政府現在的還債只能靠土地的出讓和土地的抵押來(lái)完成。另一個(gè)就是銀行是地方政府債務(wù)最大的資金供給，比如我們在2010年銀行貸款占到地方政府債務(wù)資金的79%，融資平臺的政府性債務(wù)余額占到地方政府債務(wù)余額的46.38%，地方政府答應還銀行錢(qián)的要用土地收儲的錢(qián)是占到10.62%，基本上靠土地賣(mài)錢(qián)和靠土地抵押來(lái)支撐。社會(huì )風(fēng)險就是現在這個(gè)群體性事件和整個(gè)社會(huì )糾紛事件里第一位的就是征地糾紛，征地糾紛的案件占到整個(gè)糾紛的60%。另外就是政府通過(guò)強制性的手段來(lái)征農民土地這件事現在面臨土地的價(jià)格上漲以后農民權利覺(jué)醒，現在征地的事件導致我們群體性事件發(fā)散的主因，就是征地的結果必然會(huì )形成關(guān)聯(lián)沖突。政府只要來(lái)征地我就把你當敵人，而政府就覺(jué)得很不相信，我不就是為了跟你發(fā)展嗎？你為什么不讓我征你的地呢？所以農民和官員之間的對立是我們下一階段政府面臨的一個(gè)非常大的問(wèn)題。

　　還有就是整個(gè)用地結構極其不合理，而且是非常粗放。剛才說(shuō)過(guò)整個(gè)建設用地的供應比重，現在工業(yè)組織占到40%，城市內部工業(yè)用地的比重基本上是占到20%，有的地方是到了30%，這個(gè)結構跟發(fā)達國家比較起來(lái)，發(fā)達國家現在基本狀況就是15%左右，所以我們大大高于發(fā)達國家這個(gè)工業(yè)用地的比重。更大的問(wèn)題就是整個(gè)工業(yè)用地機器的不集約和土地投資，整個(gè)工業(yè)用地項目的容積率只有0.3%-0.6%，發(fā)達國家一般是1%，所以現在第二個(gè)問(wèn)題就是整個(gè)工業(yè)用地的土地投機，大量的企業(yè)以低價(jià)把土地買(mǎi)到手以后等著(zhù)你政府來(lái)修改規劃，來(lái)吃這個(gè)規劃修改以后土地改變用途的價(jià)格。那么我們賣(mài)出去的低價(jià)土地到底產(chǎn)生了多少工業(yè)化，這是要打很大問(wèn)號的。工業(yè)用地結構的第二個(gè)問(wèn)題就是整個(gè)城市用地中的劃撥比重太大，這就帶來(lái)剛才吳老師講的大廣場(chǎng)、大馬路、大辦公樓。整個(gè)供地結構里用劃撥配置的土地占到30%，所以這樣的話(huà)政府是不干這種形象工程的，不可能不修南浦大橋的。

　　另外就是農民自動(dòng)自發(fā)的城市化，現在幾億人的城中村也必須引起我們研究城市化問(wèn)題的人的高度警覺(jué)?，F在我們的問(wèn)題是在一個(gè)狹小的空間里裝了太多的人。我們來(lái)看北京，北京現在是個(gè)什么情況？現在整個(gè)城鄉接合部牽涉到1673個(gè)人，本市戶(hù)籍人口只有327萬(wàn)人，流動(dòng)人口可以達到700萬(wàn)人，也就是城鄉結合部地區流動(dòng)人口是占到全市流動(dòng)人口的一半以上。另外它是形成政府主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的灰色房地產(chǎn)。從北京來(lái)看，北京是從前年開(kāi)始做的城中村改造，這個(gè)城中村改造的面積是117平方公里，在這117平方公里當中宅基地和基地產(chǎn)業(yè)的用地占到45平方公里，現在城市土地屬于國有，農村土地屬于集體所有，這些土地全是不受法律保護的，就是整個(gè)灰色房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是在法律之外的。還有就是在二元體制下這些區域的公共服務(wù)、基礎設施、垃圾處理，這些全部都由村組織自己來(lái)做，所以我們有一個(gè)村書(shū)記，現在我們是掙了一些錢(qián)，但我們現在是什么狀況呢？買(mǎi)得起好車(chē)，走不上好路，喝得起好酒，喝不起好水，養得起好胃，養不起好肺?，F在自發(fā)城市化當中也面臨很大的問(wèn)題，就是人口資源環(huán)境的矛盾非常加劇，本地人口和外地人口比例嚴重失衡，外地人口倒掛，北京的50個(gè)重點(diǎn)村人口密度達到1.4萬(wàn)人/平方公里。

　　還有就是法外建設問(wèn)題嚴重，我們來(lái)看一下深圳，深圳宣布了全市土地屬于土地國有，這是唯一一個(gè)宣布全部土地屬于國有的地方。盡管宣布它是屬于土地國有，但是原來(lái)農村集體經(jīng)濟組織已經(jīng)占了390平方公里，這里只有合法的口徑是95平方公里，只有四分之一的面積是合法用地，其它基本上都是非法用地。另外就是土地的價(jià)值，城中村這些土地基本上開(kāi)始進(jìn)入城市地帶，現在這些基本上是私搭濫建的農民居住區，所以這些地方的土地價(jià)值是沒(méi)有辦法再往上提升的。還有就是社會(huì )問(wèn)題，現在像北京是有70%的人口集中在城鄉結合部地方，上一輪城市化的進(jìn)程，政府主導的城市化是到了一個(gè)非常急劇的程度。這兩個(gè)城市化都存在極大的不可持續性，而且是隱藏著(zhù)非常大的定時(shí)炸彈。

　　最后簡(jiǎn)單地提幾個(gè)改革的方案?？傮w來(lái)講，下一個(gè)發(fā)展機遇可能是繼續充分利用結構變革對于經(jīng)濟增長(cháng)的這種配置效應來(lái)謀劃好下一個(gè)發(fā)展的機遇。為什么李克強副總理會(huì )那么重視我們城市化這件事？現在我想了想，你放在他那個(gè)位置想，他也要找增長(cháng)機會(huì )，可能還是在這兒有一塊?，F在就是過(guò)半的城市化率，到2020年還可以到60%，到了2030年可以到70%，還有20%的填補變化率，這是從基本的戰略來(lái)講，城市化是作為下一個(gè)經(jīng)濟發(fā)展的引擎，這是沒(méi)有什么疑問(wèn)的，現在的問(wèn)題是怎樣推動(dòng)一個(gè)持續的、健康的城市化。所以我們要打破現在的城鄉二元體制，真正實(shí)現政府主導的城市化和農民自動(dòng)自發(fā)的城市化這兩個(gè)城市化軌道之間的融合，這里就牽涉到我們的規劃體制、土地體制，還有就是整個(gè)基礎設施建設的體制，還有公共服務(wù)提供的體制和社會(huì )保障的體制，這些制度改革真正實(shí)現了才能實(shí)現二元體制破除。還有就是深化體制改革實(shí)現可持續的重點(diǎn)城市化，現在我們面臨著(zhù)一個(gè)非常大的問(wèn)題，上一輪的政府城市化的推進(jìn)，不管你怎么罵它，它就是起到了那么大的作用?，F在我們面臨一個(gè)非常大的轉型，大家都在罵土地財政不好，土地財政這個(gè)東西下去以后未來(lái)整個(gè)城市建設的融資到底靠什么？這是需要我們的學(xué)者和政策制定者好好動(dòng)腦筋的，不是簡(jiǎn)單地說(shuō)切了這一刀我們就可以解決問(wèn)題的。我覺(jué)得土地制度改革當中非常重要的就是這么三件事：一是我們現在要破除城市國有和農村集體所有這兩種完全權力不平等的體制，這兩種不同的所有權應該是在規劃的前提下有同等進(jìn)入城市化建設的權力，這樣既可以解決權力的問(wèn)題也可以解決建設空間的問(wèn)題。二是我們整個(gè)城市建設的融資，下一輪整個(gè)城市建設融資里土地還會(huì )起到很大的作用，因為你從世界各國來(lái)看，城市建設的資金里面土地資金都是占據很大比重的，關(guān)鍵問(wèn)題在于機制，最近我去看了日本和臺灣的經(jīng)驗，日本的整個(gè)城市化建設的進(jìn)程，日本90%的土地是靠市級同化，韓國的土地60%是靠市級同化，讓出一部分土地來(lái)做溢價(jià)解決這個(gè)區域的城市化建設資金來(lái)源，另外一部分土地讓原土地所有者通過(guò)升值來(lái)分享城市化的好處。這樣既化解了矛盾，也解決了城市建設的資金問(wèn)題。三是土地的真正收益如何從現在的歸政府轉向歸社會(huì )?，F在我們這套“賣(mài)地財政”最大的問(wèn)題在于政府從農民那里低價(jià)把地攬過(guò)來(lái)，自己賣(mài)了之后還在那里非常辛苦地搞建設。你去跟這個(gè)地方的市長(cháng)去談，他有非常多的苦衷，我們在罵他們的時(shí)候他們比我們還苦?，F在這套體制基本上是綁在政府手上的，所以下一步的改革應該實(shí)現土地的漲價(jià)，也就是土地增值的部分要通過(guò)土地增值的稅收讓全社會(huì )來(lái)分享。臺灣的漲價(jià)就是通過(guò)土地的增值稅來(lái)實(shí)現的，我們的漲價(jià)就是通過(guò)我們征地我們賣(mài)地，所以稅收機制的改革真正讓土地漲價(jià)的部分在保護隆重權益的前提下，讓增值的部分歸到全社會(huì )，真正通過(guò)稅收的方式用到城市建設，必須通過(guò)戶(hù)籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化實(shí)現人的城市化。

　　我就講到這里，謝謝大家。