紐約曼哈頓第五大道的蘋(píng)果旗艦店，吸引了來(lái)自全世界鐘情于蘋(píng)果創(chuàng )意和科技美學(xué)的人們，這里常常人滿(mǎn)為患，蘋(píng)果店員工不時(shí)需要在入口處組織引導顧客有序進(jìn)入。

從蘋(píng)果店內仰視通用大廈

　　這些爭搶著(zhù)進(jìn)入店內一睹蘋(píng)果最新產(chǎn)品的人們或許還不知道，透過(guò)蘋(píng)果店頂層的透明玻璃向上望去，一棟高50層的大樓，或許在不久之后將迎來(lái)一位新的來(lái)自中國的主人。

　　國內知名地產(chǎn)商SOHO中國總裁張欣要把她和丈夫潘石屹(微博)的野心帶到曼哈頓。這位地產(chǎn)界的女強人認為，中國的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點(diǎn)。

　　3月8日，美國市場(chǎng)上傳出張欣牽頭一家財團洽購紐約通用汽車(chē)大廈40%股權的消息。如果談判成功，張欣和她的合作伙伴將出價(jià)34億美元，這也是中國投資方收購單一美國地產(chǎn)最大的交易之一。

　　在人民幣升值和美國樓市低迷之后，中國的地產(chǎn)商拿著(zhù)大筆美元開(kāi)始在美國尋找機會(huì )?？瓷先?，他們對出資額并不在乎，對控制權問(wèn)題也避而不談，市場(chǎng)才是他們最看重的。這一幕，在上世紀80年代的美國市場(chǎng)曾經(jīng)出現，只是主角從日本投資者換成了中國人。

　　張欣的戰略轉移

　　張欣毫不掩飾自己對中國樓市缺乏信心。在闡述完“中國的住宅市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到極限”的觀(guān)點(diǎn)后，她接著(zhù)向外界表示，國內在商業(yè)零售方面，商鋪和購物中心的供應量確實(shí)太大了。但是寫(xiě)字樓是地產(chǎn)市場(chǎng)里唯一發(fā)展良好的一塊。

　　SOHO中國試圖將辦公樓業(yè)務(wù)都集中在北京和上海的繁華地段。潘石屹也樂(lè )于時(shí)不時(shí)地告訴媒體這兩個(gè)城市的租金上漲情況。但顯然，這兩個(gè)城市黃金地段可供出讓的土地越來(lái)越少，更讓人不安的是，SOHO中國近年來(lái)鮮少能在公開(kāi)市場(chǎng)上拿到土地。

　　這家公司加大了項目收購的力度。潘石屹認為，公司豐盈的現金貯備可以支持他們做到這一點(diǎn)。他曾向媒體透露，上海、北京、紐約、倫敦和香港是自己認為的房地產(chǎn)投資價(jià)值較高的市場(chǎng)。

　　對于新的合作者，通用汽車(chē)大廈的大股東波士頓地產(chǎn)董事長(cháng)道格拉斯·林德說(shuō)，“我們將很高興能有機會(huì )與新的合作者共事。”

　　對于其目前對通用大廈持有的60%權益，并且是大樓的絕對控制方，波士頓地產(chǎn)表示對現狀很滿(mǎn)意。“我們對于如何運營(yíng)整座大樓，以及如何重新布置及安排租戶(hù)充滿(mǎn)信心。”林德說(shuō)。

　　騰訊財經(jīng)試圖向SOHO中國詢(xún)問(wèn)關(guān)于此項交易的細節，但公司此時(shí)不愿就收購過(guò)程和規劃發(fā)布消息。但知情人士指此次股權交易由張欣家族而并非SOHO中國來(lái)完成。

　　說(shuō)起張欣家族不得不提的就是SOHO中國運用的“家族信托”。這種海外信托模式由于企業(yè)及其創(chuàng )始人的隔離風(fēng)險和財富管理。

　　2002年，SOHO中國為了在海外上市，搭建了紅籌架構。潘石屹和張欣二人通過(guò)私人公司控制了SOHO中國的股權，接下來(lái)，SOHO成立了7家離岸公司來(lái)控制境內的項目公司。其中，潘石屹透過(guò)Boyce(BVI)控制SOHO中國47.39%股權，張欣透過(guò)Capevale(BVI)控制SOHO中國47.39%股權。

　　2005年11月14日，潘石屹用“境外換手”的方式將其在Boyce(BVI)的全部股份以饋贈方式轉讓給張欣。然后，張欣把Boyce及Capevale(BVI)的全部股份轉給一家公司，再把這家公司的全部股份授予匯豐信托。張欣本人就是這筆信托的唯一授予人、保護人及全權受益人。

　　至此，SOHO中國股權的收益權已經(jīng)轉至張欣名下。而收購通用汽車(chē)大廈股權的交易由張欣家族而非SOHO中國來(lái)完成，也可以讓SOHO中國在一定程度上規避此項交易帶來(lái)的資本市場(chǎng)上可能的風(fēng)險。

　　這些風(fēng)險最大的由頭是資金問(wèn)題。去年8月，SOHO中國宣布從以往的散售模式轉型為自持物業(yè)，并稱(chēng)不惜提高負債率，引發(fā)市場(chǎng)對其資金鏈的擔憂(yōu)。但在近日的2012年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，潘石屹透露，截至2012年12月31日，公司擁有現金約為222億元人民幣，凈資產(chǎn)負債率僅為2.6%。而在2013年福布斯全球富豪排行榜中，張欣以身家36億美元，排名376位。

　　第二個(gè)風(fēng)險來(lái)自于紐約商業(yè)地產(chǎn)海面下的暗礁。盡管紐約商業(yè)表面上一片紅火景象，然而業(yè)內人士已經(jīng)開(kāi)始擔心市場(chǎng)過(guò)熱，價(jià)格虛高。根據最近的一份專(zhuān)業(yè)調查結果顯示，紐約多數房地產(chǎn)公司的高管認為，曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)相比世界其他主要城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)估值過(guò)高。

　　這些地產(chǎn)從業(yè)人士還認為，盡管價(jià)格已經(jīng)重新回到了2007年金融危機前的高位，但是商業(yè)地產(chǎn)的租金水平和入住率距離2007年的水平還相去甚遠，新一輪的繁華可能還要等到3年后。

　　“曼哈頓的商業(yè)地產(chǎn)或許仍然可以被看做是黃金標準，地產(chǎn)界的高管卻清楚地知道，最好的日子已經(jīng)過(guò)去。”地產(chǎn)集團Marks Paneth & Shron主管合伙人威廉姆·詹寧斯說(shuō)。

　　通用汽車(chē)大廈幾經(jīng)易手

　　被譽(yù)為紐約天際線(xiàn)“皇冠上的明珠”的通用大廈，是紐約市的地標性建筑。這座高50層的大樓，位于紐約曼哈頓第五大道和59街，與著(zhù)名的廣場(chǎng)酒店隔街相望，可俯瞰整個(gè)中央公園，也是曼哈頓上少有的橫跨整個(gè)街區的巨型高樓，擁有約200萬(wàn)平方英尺的可租賃面積。位于其樓前的蘋(píng)果第五大道旗艦店，也為這座大樓增色不少。

　　此樓的底層，曾被用于通用汽車(chē)的展示廳，現已成為施瓦茨玩具旗艦店。許多著(zhù)名的企業(yè)坐落于其中，包括雅詩(shī)蘭黛、約克資本等, 尤其在近年來(lái)，更是吸引了眾多對沖基金和金融企業(yè)將這里作為辦公場(chǎng)所。

　　該樓自1968年建成以后，幾經(jīng)易手，價(jià)格也不斷攀高。其最早的主人通用汽車(chē)公司，由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)欠佳，陷入財務(wù)困境，于1982年以5億美元的價(jià)格將通用大廈出售。1998年，紐約著(zhù)名地產(chǎn)商唐納德·特朗普以8億美元將此樓購入。

　　此后，該大廈又多番被倒手，價(jià)格一度創(chuàng )下北美房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格紀錄。直到2008年金融危機爆發(fā)，波士頓地產(chǎn)公司，也是該樓目前的所有者，聯(lián)合其他三大財團，從資金困難的原業(yè)主手中以近29億美元的價(jià)格購入，再創(chuàng )美國辦公樓銷(xiāo)售金額紀錄。

　　波士頓地產(chǎn)公司的合伙財團也可謂陣容豪華，包括由卡塔爾和科威特主權基金支持的高盛房地產(chǎn)投資基金和迪拜的梅拉斯房地產(chǎn)私募股權公司。波士頓地產(chǎn)占整棟大樓60%的權益，并且負責大樓的管理和租賃服務(wù)。

　　另外占40%權益的基金，從去年起就雇傭商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE，想趁著(zhù)正欣欣向榮的紐約商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，將通用大廈的40%權益出售。

　　來(lái)自中國的新開(kāi)拓者

　　現在，中國地產(chǎn)界的名女人張欣把自己的名字和這棟傳奇大樓聯(lián)系在了一起。

　　去年9月，市場(chǎng)曾傳言潘張夫婦欲購買(mǎi)紐約曼哈頓的索尼大廈，原因是二人曾經(jīng)到訪(fǎng)過(guò)索尼大廈。雖后來(lái)遭到潘石屹極力否認，但外媒報道稱(chēng)SOHO的確參與了對索尼大廈的競購。

　　目前，中國投資美國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)多以間接投資為主，即通過(guò)投資美國的房產(chǎn)投資信托，來(lái)達到投資目的。如中投公司，曾投資黑石集團，而后者一直活躍于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。而個(gè)人投資者參與到美國商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的則少之又少。

　　張欣卻是個(gè)例外，她對紐約商業(yè)地產(chǎn)似乎情有獨鐘。據報道，去年，張欣斥資6億美元，購入公園大道廣場(chǎng)49%的股權。另外一個(gè)位于曼哈頓中城港務(wù)局公交中心的項目，張欣也曾試圖向負責該項目的沃納多房地產(chǎn)信托公司投資8億美元，但該項目最終夭折。

　　除張欣外，中海、萬(wàn)通、中坤、碧桂園、綠地、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商都已涉足海外地產(chǎn)。2009年，萬(wàn)通宣布在紐約新世貿投資5億元打造“中國中心”，從談判到簽約經(jīng)歷7年時(shí)間；今年年初，萬(wàn)科宣布和美國頭號房企鐵獅門(mén)共同開(kāi)發(fā)舊金山地塊。房企海外投資似乎成為中國樓市陰晴不定之下的一張船票。

　　這一幕在上個(gè)世紀80年代卻似曾相識。當時(shí)的主角是日本開(kāi)發(fā)商。二戰后，日本經(jīng)濟快速增長(cháng)，同時(shí)，70年代歐美發(fā)達國家經(jīng)濟卻陷入停滯。“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，隨著(zhù)日元貨幣購買(mǎi)力的提高，日本人開(kāi)始對美國資產(chǎn)進(jìn)行大量收購，到80年代末，全美甚至10%的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為日本人的資產(chǎn)。其中，最著(zhù)名的案例是三菱公司以14億美元購買(mǎi)美國國家象征——洛克菲勒中心。然而，在這樁交易發(fā)生后不久，該大廈就因為經(jīng)營(yíng)不善出現巨額虧損，三菱不得不將它半價(jià)再賣(mài)回給原主。

　　著(zhù)名的圓石灘高爾夫球場(chǎng)轉讓案則是一宗更為損失慘淡的交易。90年代后，日本人在美收購的許多資產(chǎn)都變成了包袱，當時(shí)的買(mǎi)家不得不承認，膨脹的財富讓他們頭腦發(fā)熱。

　　不同的是，如今的中國開(kāi)發(fā)商們更為低調和謹慎。在交易沒(méi)有塵埃落定之前，他們傾向于不向外界透露任何實(shí)質(zhì)性的消息。

　　但我們仍然能看到他們的野心。張欣笑著(zhù)說(shuō)，剛認識潘石屹時(shí)，潘帶她去看自己的事業(yè)，指著(zhù)地上一個(gè)巨大的大坑對她說(shuō)，看，這個(gè)地方將會(huì )成為北京的曼哈頓。

　　而現下對于總是充滿(mǎn)自信的張欣來(lái)說(shuō)，北京的曼哈頓已經(jīng)不能滿(mǎn)足她的野心，她要做的是去參加真正的曼哈頓樓市盛宴。