在我國城市化進(jìn)程中，小產(chǎn)權房屋的出現具有典型的法律范疇不能強力約束現實(shí)要求的時(shí)代特色。一方面是政府不斷發(fā)出警告，禁止小產(chǎn)權房在城鄉之間交易，另一面由于鄉村城市化的發(fā)展，卻使小產(chǎn)權房在不斷地涌出。不可否認，小產(chǎn)權房的出現，與近三年房?jì)r(jià)的瘋漲有著(zhù)密切的關(guān)系。但是，根本上的原因還是與我們當前實(shí)施的兩元土地制度所造成的。

　　由于我國城市和農村分別實(shí)行國家所有和集體所有兩種不同的土地政策。在國有土地市場(chǎng)實(shí)行的是政府壟斷的供應方式，而農村土地的流轉到現在也沒(méi)有一個(gè)正常的渠道。其結果是很多的農村土地通過(guò)非正常的市場(chǎng)機制來(lái)流轉，造成了土地價(jià)格的扭曲，也損害了廣大農民的權益，這與我國實(shí)行的社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制是不相適應的。

　　土地無(wú)法通過(guò)交易而自由流動(dòng)，也就無(wú)法實(shí)現土地在市場(chǎng)中的真實(shí)價(jià)值。本來(lái)當農田改為城市用地或工業(yè)建設用地的時(shí)候，應當是農村土地升值的機會(huì )。但是地方政府卻以集體土地不得交易的歧視性理由，用很低的價(jià)格將農村土地收購過(guò)去，然后通過(guò)所謂的土地性質(zhì)的置換，再以國有土地的名義高價(jià)出售，其間的差價(jià)就被地方政府壟斷和占有了。

　　長(cháng)此下去，現行的這種兩元化的非市場(chǎng)土地制度不但會(huì )威脅到的三農問(wèn)題的解決，同時(shí)還會(huì )扭曲城市和非農業(yè)部門(mén)的健康發(fā)展?？梢哉f(shuō)沒(méi)有土地制度的市場(chǎng)化，中國就無(wú)法形成真正的市場(chǎng)經(jīng)濟體制。市場(chǎng)經(jīng)濟體制是配置資源的最優(yōu)方式，而土地作為最主要的資源要素，現有制度的交易模式大大地提高了交易成本。實(shí)際上這也是我們?yōu)槭裁纯偸窍萑肴r問(wèn)題的困境中難以自拔的原因之所在。

　　其實(shí)城市發(fā)展與土地有限性的矛盾在各國的城市化過(guò)程中都會(huì )遇到。比如，日本是土地私有制的國家，日本土地65%為私人所有，35%為公地，而且國家所有的土地多為不能用于農業(yè)、工業(yè)或住宅的森林地和原野。因此，解決公用事業(yè)建設的用地問(wèn)題，必然要通過(guò)征用私有土地解決。日本土地征用制度特點(diǎn)是：第一，日本為公共事業(yè)需要而征用土地時(shí)，必須經(jīng)過(guò)管理部門(mén)的嚴格審批，同時(shí)必須在《土地征用法》的框架內嚴格把握，以確保土地的合理利用。第二，征用土地的價(jià)格是土地的經(jīng)濟價(jià)值，即按照市場(chǎng)價(jià)格支付費用。第三，除了支付土地的市場(chǎng)價(jià)格外，還必須對一些直接或間接的損失進(jìn)行賠償。

　　同日本相比，美國的土地利用范圍受土地資源不足的約束很小。但是美國一些州的《土地利用規劃條例》仍然對農業(yè)土地的征用進(jìn)行了嚴格限制，比如規定只有符合農業(yè)土地利用政策的較小地塊，方可進(jìn)行交易，防止以土地的非農用途因零碎分割而失去控制。

　　美國一向認為私人財產(chǎn)神圣不可侵犯，所以一旦私人土地所有權在某種范圍內受到限制時(shí)，被限制人就能從稅收等許多方面享受著(zhù)優(yōu)惠，以至達到補償的目的。

　　美國作為土地資源較充足的國家，仍采取種種手段限制農地向非農地轉化，這是值得我們認真思考的，其保護農地的“發(fā)展權置換辦法”也對我們保護18億畝耕地有借鑒意義。

　　我國城市化進(jìn)程的加快，城鄉二元體制改革也到了關(guān)鍵時(shí)期，如何推動(dòng)農民承包地的流轉和宅基地置換成了一個(gè)急待解決的問(wèn)題。原則上說(shuō)，我們城市化的目的既應當是全體國民福利的普遍改善，也應當是農業(yè)耕地的擴大和改良，因為城市化過(guò)程中資源的集中利用應當有更高的效率，現在這種城市化發(fā)展以犧牲農耕土地為代價(jià)的情況是不正常的。同時(shí)城市化還應當帶動(dòng)農業(yè)有更大的發(fā)展，農民收入應當會(huì )因此迅速增長(cháng)。只有這樣，城市化速度也才能反過(guò)來(lái)會(huì )大大加快，相應地，城鄉收入差距將會(huì )在農民收入增長(cháng)過(guò)程中逐步地縮小。這種理想的城市化進(jìn)程應當是我們所追求的，這對中國經(jīng)濟發(fā)展的持續推動(dòng)作用是難以估量的。