這背后是馮侖團隊的多年心血。比如立體城市成都項目，劉永好透露，立體城市團隊幾年中一直在研究如何節約用地、實(shí)現產(chǎn)業(yè)居住的統一，曾連續多年參與全球設計大獎賽，有幾十個(gè)方案在手。“比如適合沙漠、適合海濱的模型，各種地貌都有。”

　　在成都的一次巡展中，時(shí)任市委書(shū)記李春城看過(guò)后非常激動(dòng)，又帶著(zhù)市政府班子、國土規劃部門(mén)再此去看。隨后李春城找到劉永好，提出想和馮侖合作，希望立體城市能在成都落地。 “春城書(shū)記說(shuō)要在成都建三個(gè)現代田園城市，馮侖就說(shuō)先一個(gè)一個(gè)做。雙方一拍即合。”

　　即便如此，這種新的城市化方式的最大問(wèn)題來(lái)自最核心的規劃部分。比如在成都，“磨來(lái)磨去政府都過(guò)了，但規劃部門(mén)說(shuō)，你這東西跟我規劃接不上”。

　　馮侖說(shuō)，政府首先提出的問(wèn)題是，交通怎么解決？“那我們就要告訴他們，地上地下到底怎么走，人和車(chē)從哪集中和分散，治安消防怎么辦，光照問(wèn)題怎么解決，這都是技術(shù)問(wèn)題。”

　　再比如綠化率。我國到現在還沒(méi)有接受立體綠化率的概念，只接受綠地率，不接受綠化率。“假設你的所有屋頂綠化，你的綠化率是100%，投影面積算上去是100%。但是我國不接受這種計算。”

　　“所以我們就要跟規劃局去磨所有的技術(shù)問(wèn)題，花了兩年多時(shí)間，跟中國的現實(shí)規劃全部接上口了。”馮侖說(shuō)。

　　這些艱苦博弈，是立體城市必須要付出的代價(jià)。盡管這種立體生活形態(tài)在國外——比如新加坡，已經(jīng)司空見(jiàn)慣。“我在樓頂做個(gè)農場(chǎng)為什么不行？20—25樓我做一個(gè)小農場(chǎng)，在里面種西紅柿，新加坡現在這個(gè)技術(shù)完全做到比超市還便宜了。”

　　需要被打動(dòng)是不只有地方政府，馮侖把立體城市視為阿里巴巴一樣的平臺操作系統，這個(gè)可持續發(fā)展城市系統，需要強有力的合作伙伴，需要新的商業(yè)模式。

　　“我們有一套新的財務(wù)安排模式。因為現在不是我一個(gè)人在做，是我和劉永好等幾個(gè)最早的創(chuàng )業(yè)者?，F在有紅杉資本的沈南鵬和易居中國的周忻等。

　　對馮侖而言，與這些嗅覺(jué)靈敏的“老江湖”打交道，效率要高得多，但也需要更具體的操作手段來(lái)打動(dòng)這些合作伙伴。要有盈利點(diǎn)和退出模式。“關(guān)于商業(yè)模式，這些老江湖挑剔了很久?，F在參與進(jìn)來(lái)，則意味著(zhù)問(wèn)題都解決了。”

　　馮侖目前并不愿透露萬(wàn)通的盈利模式。他只強調萬(wàn)通“不是開(kāi)發(fā)商，是創(chuàng )新者，是城市化的一個(gè)可持續發(fā)展的操作系統”。“或者我們通俗的說(shuō)，我們就弄了個(gè)接線(xiàn)板，剩下的各個(gè)產(chǎn)業(yè)，你就是插頭往上插就是，但是插了你得付錢(qián)。”

　　這個(gè)投資額高達300億的項目，將分成不同階段來(lái)做財務(wù)安排，第一階段主要是劉永好的現代農業(yè)牽頭，之后投資梯次將逐漸完善。“我們的計劃是，5到7年，讓大家看到一個(gè)成熟的立體城市，然后再推廣” 。

　　馮侖認為這種方式比傳統方式要快得多。望京是他常常列舉的例子之一，這個(gè)區域在20年間建設了800萬(wàn)平，占地17平方公里，容納25萬(wàn)人。“而我們是5到7年，在1平方公里做600平米的建筑，裝8到10萬(wàn)人。而且我們同時(shí)好幾個(gè)地方在做。成都、西安后，馬上是溫州，再馬上也可能是北京。”

　　城市化挑戰

　　從開(kāi)發(fā)商到城市運營(yíng)商，馮侖的轉變源于其二十年城市開(kāi)發(fā)中的種種困惑和思索，也源于他對城市化政策的判斷。

　　根據“十二五”規劃，未來(lái)五年，我國城鎮化將直奔70%而去。而傳統的“攤大餅”模式令原本緊張的土地供求更為惡化，這已是當下城市化的最大挑戰，地方政府需要在城市化與土地資源配置間找到平衡點(diǎn)。

　　18億畝耕地紅線(xiàn)難越，集約節約用地成為土地職能部門(mén)的主要思路。

　　今年7月，國土資源部審議通過(guò)《國家可持續發(fā)展國土資源戰略綱要》，該文件提出，未來(lái)20年將建立節約、高效的資源利用體系，形成結構優(yōu)化、布局合理的國土開(kāi)發(fā)格局。同期下發(fā)的還有《關(guān)于推進(jìn)土地利用計劃差別化管理的意見(jiàn)》，要求在供地時(shí)按照各地區的土地資源現狀、規劃執行情況、固定資產(chǎn)投資等因素，科學(xué)下達計劃指標。

　　這意味著(zhù)地方政府的供地指標的控制上將更加嚴格。馮侖的“將城市功能摞起來(lái)，建設中密度城市”的設想由此而生。

　　陜西地方政府也對此有清醒認識。陜西省長(cháng)趙正永表示，西咸新區將建設現代田園城市，主要是把宜居、生態(tài)因素都考慮進(jìn)去。未來(lái)800平方公里的“大西安”，將由五個(gè)城市組團構成，城市之間綴以小鎮，相當一部分農業(yè)用地將被保護利用，建設現代農業(yè)。

　　趙正永說(shuō)，這個(gè)規劃理念得到了全國政協(xié)的重視。“全國政協(xié)專(zhuān)門(mén)組織了一批專(zhuān)家進(jìn)行調研、論證，最后給中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳寫(xiě)了報告，指出西咸新區可以作為我們國家城市發(fā)展模式的創(chuàng )新，應該允許實(shí)驗。國務(wù)院幾個(gè)領(lǐng)導都批了，現在報告在國家發(fā)改委。”

　　政策助力的效果是顯著(zhù)的。馮侖透露，在立體城市研究的4年間，住建部曾給予很大支持。萬(wàn)通與住建部的機構也在合作，共同研發(fā)和推動(dòng)這種節地模式和產(chǎn)業(yè)先行模式。住建部副部長(cháng)仇保興曾三次參與研討。“現在他的評價(jià)是兩句話(huà)，第一句話(huà)就是，人類(lèi)對理想城市的探索從來(lái)沒(méi)有提過(guò)；第二句話(huà)，你們是最接近現實(shí)可操作的一種模式，因為你們是企業(yè)主導，以往都是理想家、規劃師主導。”

　　立體城市來(lái)源于新加坡經(jīng)驗，也同時(shí)受到新加坡的認可。這為馮侖和劉永好增加了底氣。新加坡總理李顯龍前段時(shí)間到成都去，劉永好曾當面介紹了這一項目。“他們已經(jīng)安排企業(yè)發(fā)展局跟我們對接，我們將把新加坡的醫療健康全產(chǎn)業(yè)鏈搬到立體城市。”馮侖說(shuō)。

　　當然，這個(gè)在馮侖眼中類(lèi)似迪斯尼的項目也有風(fēng)險。起初的風(fēng)險在于，地方政府還不一定同意，馮侖就已經(jīng)投入過(guò)億元做研究。這一警報已經(jīng)解除。下一步則是，立體城市如何做好“插線(xiàn)板”工作。入住的產(chǎn)業(yè)需要盈利，合作資本需要套現退出，馮侖也要讓每一個(gè)未來(lái)的居住者相信他所描繪的新型城市將便利而美好——這顯然需要另一套話(huà)語(yǔ)體系。

　　“這算是冒險嗎？”“企業(yè)家不冒險還叫企業(yè)家嗎？比如我們剛到臺灣做，誰(shuí)相信說(shuō)在臺灣做個(gè)項目在大陸能賣(mài)？”

　　“那你設想過(guò)失敗是什么樣子嗎？”“每天都在想，前半夜想成功，后半夜想失敗。但企業(yè)家不能光冒險不承擔責任，也要算能否輸得起。” 但馮侖很樂(lè )觀(guān)地認為，中國接納迪斯尼落地，但不會(huì )指揮米老鼠如何演戲。