6月27日公布的《前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區綜合規劃》(以下稱(chēng)《綜合規劃》)長(cháng)達58頁(yè)，涉及目標定位、產(chǎn)業(yè)導向、規劃結構、土地整備建設時(shí)序、實(shí)施建議等16個(gè)方面，是指導前海開(kāi)發(fā)建設的綱領(lǐng)性規劃，確定了前海的總體空間結構和產(chǎn)業(yè)布局，它的出臺將進(jìn)一步為前海土地出讓及展開(kāi)大規模開(kāi)發(fā)建設奠定基礎。主要看點(diǎn)如下。

　　總建設投資約3898億元

　　前海合作區總用地面積1492公頃，總建設規模約2600萬(wàn)至3000萬(wàn)平方米，根據《綜合規劃》，前海合作區還將重點(diǎn)發(fā)展具備持續創(chuàng )新能力的、跨行業(yè)并具有產(chǎn)業(yè)融合潛力的金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代物流業(yè)、科技服務(wù)業(yè)及其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)。同時(shí)，積極推進(jìn)生活性服務(wù)業(yè)和公共服務(wù)業(yè)配套發(fā)展?？偨ㄔO投資約3898億元，其中土地整備投資約178億元、填海工程投資約52億元、基礎設施投資約682億元、建筑工程投資約2800億元、其他不可預見(jiàn)費用投資約186億元。前海產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標是，到2020年實(shí)現國內生產(chǎn)總值1500億元人民幣。

　　隨著(zhù)前海開(kāi)放開(kāi)發(fā)提速，前海相關(guān)概念股或迎來(lái)投資機會(huì )。在參與前海的開(kāi)發(fā)建設中更加占有優(yōu)勢的深圳市屬?lài)?，以及在前海合作區周邊土地儲備較多的地產(chǎn)股，均值得關(guān)注。

　　原土地使用權人或難獨享土地升值收益

　　此次《綜合規劃》對前海土地整備方式及時(shí)間表予以明確?！毒C合規劃》指出，前海合作區內已出讓的工業(yè)、倉儲用地變更為商業(yè)、辦公、居住用途，且土地使用的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型符合前海合作區主導產(chǎn)業(yè)導向要求的，原土地使用權人可以向深圳市規劃國土部門(mén)申請變更土地用途。

　　變更土地用途的申請經(jīng)審查同意后，將以市場(chǎng)評估地價(jià)標準計算土地用途變更前后的地價(jià)差值作為底價(jià)，由深圳市規劃國土部門(mén)以公開(kāi)出讓方式確定土地使用權人：如在公告規定的期限內無(wú)其他競得人報價(jià)的，則由原土地使用權人按照底價(jià)補繳地價(jià)后繼續開(kāi)發(fā)建設；如在公告規定的期限內有其他競買(mǎi)人報價(jià)的，以現場(chǎng)競價(jià)方式確定競得人。競得人應當向原土地使用權人支付已確定的原合同約定用途市場(chǎng)評估地價(jià)，并按照成交價(jià)向政府補繳地價(jià)后繼續開(kāi)發(fā)建設。而以現場(chǎng)競價(jià)方式確定土地使用權人的，成交價(jià)高于底價(jià)的溢價(jià)部分，原土地使用權人分享一定比例的溢價(jià)。

　　分析人士指出，這意味著(zhù)，即便前海土地因前海開(kāi)放開(kāi)發(fā)大幅升值，原土地使用權人也無(wú)法享受大部分的土地升值收益，這可能會(huì )增加土地整備的難度。而根據《綜合規劃》，今年前海將全面展開(kāi)土地整備工作，2014年基本完成。

　　合作區有望輻射整個(gè)前海灣

　　《綜合規劃》表示，本次規劃范圍是以國務(wù)院批復的前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區(以下簡(jiǎn)稱(chēng)前海合作區)用地范圍為準，即由月亮灣大道、雙界河、媽灣大道和海濱岸線(xiàn)所圍合的區域，總用地面積1492公頃。但規劃的研究范圍則為整個(gè)前海灣片區，包括前海合作區、寶安中心區、大鏟灣港區(含后方陸域)，總用地面積約3240公頃。分析人士認為，這意味著(zhù)，未來(lái)前海有可能會(huì )進(jìn)一步輻射到寶安中心區等周邊區域。