人口的挑戰

　　一座理想中的綠色城市遭遇的最大挑戰是，人口的集聚，這亦是所有新城建設所面臨的問(wèn)題。

　　老何（化名）是一名家住天津漢沽的出租車(chē)司機。兩年時(shí)間里，他每天都來(lái)。“對這事我最有發(fā)言權。”他說(shuō)，目前中新生態(tài)城入住人數遠不足1萬(wàn)人。據其觀(guān)察，每到夜晚，亮燈的房屋不超過(guò)30%。官方數據顯示，中新生態(tài)城2013年在建面積達到273萬(wàn)平方米，預計到2013年底，生態(tài)城將形成3萬(wàn)左右常住居民的人口規模，建成成熟社區。

　　據了解，2012年年中，首批居民陸續入住中新生態(tài)城。配套不完善是居民們普遍的反映。有居民形容在中新生態(tài)城的生活，“出門(mén)基本靠步行，看病基本靠百度，‘六、日’基本靠沙發(fā)，假期基本靠網(wǎng)絡(luò )。”即使擁有商業(yè)配套，但單一的貨品，難以滿(mǎn)足需求。住戶(hù)依舊要到塘沽和漢沽買(mǎi)菜。

　　中新生態(tài)城的開(kāi)發(fā)商也希望配套盡快完善，尤其是輕軌的修建。規劃中的地鐵Z2線(xiàn)和Z4線(xiàn)路都在中新生態(tài)城設有站點(diǎn)，但何時(shí)建設仍未可知。

　　今年5月28日晚，萬(wàn)通地產(chǎn)（600246.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，以160萬(wàn)元/畝的價(jià)格，總計31161.24萬(wàn)元獲得中新天津生態(tài)城南部片區19號地塊。樓面地價(jià)僅為3114元/平方米。

　　經(jīng)濟學(xué)的邏輯認為，地價(jià)是市場(chǎng)發(fā)出的信息，盡管作為生產(chǎn)者，開(kāi)發(fā)商并不希望生產(chǎn)資料過(guò)于昂貴，但較低的地價(jià)也反映出該區域的現實(shí)吸引力。

　　目前，中新生態(tài)城不僅商業(yè)配套匱乏，文化休閑設施也較少，這亦是新城必須經(jīng)歷的階段。在城市里，密集的人口可以分擔劇院、博物館的成本。但在郊區，人口的聚集難度更大，并與區域配套的建設形成互為因果的關(guān)系。“如果中新生態(tài)城沒(méi)有那么多人居住，把輕軌修過(guò)來(lái)豈不是浪費？”前述出租車(chē)司機說(shuō)。另?yè)私?，原本打?012年底啟動(dòng)的、中新生態(tài)城獨有的“垃圾氣力輸送系統”，也將在等待入住人口增加之后啟動(dòng)。

　　據介紹，該系統通過(guò)預先敷設的地下管道，利用真空抽吸的原理，創(chuàng )意地使用空氣為動(dòng)力來(lái)運送垃圾。因垃圾自動(dòng)收集輸送管道埋藏在地下，利用空氣為動(dòng)力來(lái)運送垃圾，今后工作和生活在生態(tài)城里的人們，不用和垃圾桶“打交道”。

　　與開(kāi)發(fā)商拿地之初的美好預期相比，經(jīng)過(guò)限購調控后的中新生態(tài)城房?jì)r(jià)呈現出更理性的一面。以世茂生態(tài)城項目為例，價(jià)格記錄顯示，該項目2010年8月上市之初的價(jià)格是12000元/平方米至13500元/平方米左右。

　　但遭遇調控，市場(chǎng)變得低迷。目前在售的十余個(gè)項目，均價(jià)都在8500元/平方米左右，比高峰時(shí)期跌去了30%左右。區域內聚集了萬(wàn)科、萬(wàn)通、世茂、首創(chuàng )、新加坡吉寶、臺灣遠雄、菲律賓阿亞拉地產(chǎn)、馬來(lái)西亞雙威城、日本三井不動(dòng)產(chǎn)等國內外知名公司。

　　一位開(kāi)發(fā)商內部人士告訴本報記者，由于產(chǎn)品同質(zhì)化，在售項目幾乎都是精裝修高層電梯房，售價(jià)也相似。除去建安成本、財務(wù)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本，8500元/平方米的價(jià)格接近成本價(jià)出售。因此，一些開(kāi)發(fā)商將利潤寄托在低密度的別墅銷(xiāo)售上。

　　為了改變市場(chǎng)低迷的狀況，2012年下半年，中新生態(tài)城放寬了藍印戶(hù)口的政策，標準由80萬(wàn)降低至60萬(wàn)，即，付60萬(wàn)現金購房，便可以擁有濱海新區藍印戶(hù)口。

　　從客戶(hù)構成來(lái)看，其中一個(gè)項目在2010年至2011年期間，有60%至70%的客戶(hù)是投資客，來(lái)自北京、山西、河北、山東等地。但2012年限購之后，客戶(hù)大多為塘沽區域或者濱海新區的改善性需求客戶(hù)，地緣客戶(hù)成為主導。

　　這意味著(zhù)，中新生態(tài)城的人口集聚和濱海新區的人口增長(cháng)狀況密切相關(guān)。研究編制天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規劃的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課題組報告指出，房地產(chǎn)供給需求的擴大，最終要靠不斷增加的人口來(lái)支撐。有關(guān)統計數據表明，受濱海新區發(fā)展規劃升級為國家戰略的影響，天津市2006年進(jìn)入以外來(lái)人口助推的城市化新階段。在全市外來(lái)人口分布中，濱海新區占29.28%，其余主要分布在環(huán)城新四區和武清、寶坻兩區。整個(gè)濱海新區人口增長(cháng)相對緩慢。

　　但中新生態(tài)城的優(yōu)勢在于，居住環(huán)境更好，住宅價(jià)格更低。塘沽區域的毛坯房售價(jià)也已超過(guò)12000元/平方米。專(zhuān)家認為，經(jīng)過(guò)限購篩選出的居民更有可能成為這座城市的一部分。

　　世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛向本報記者分析，與政府主導的響螺灣商務(wù)區不同，中新生態(tài)城的建設相對市場(chǎng)化。但如果說(shuō)寫(xiě)字樓的建設依托于經(jīng)濟活動(dòng)，個(gè)人購房者的購房行為有時(shí)候顯得有些非理性和沒(méi)有規律可循。

　　產(chǎn)城融合的困難

　　一座沒(méi)有人口集聚的城市被稱(chēng)為空城，而一座沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的城市則會(huì )演變?yōu)?ldquo;睡城”。“產(chǎn)業(yè)的存在，為一個(gè)城市提供就業(yè)，提供活力。”北京大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(cháng)、中國城市管理研究中心主任李國平在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　新城建設，應該走產(chǎn)業(yè)和城市融合發(fā)展的道路，已經(jīng)成為業(yè)內的共識。但李國平指出，產(chǎn)業(yè)的建立并非易事，有可能需要10年，甚至更長(cháng)的時(shí)間。而引入了企業(yè)，并不等于產(chǎn)業(yè)的生長(cháng)確立。

　　中新生態(tài)城規劃有五個(gè)園區，國家動(dòng)漫園、國家影視園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)科技園、信息產(chǎn)業(yè)園。國家動(dòng)漫園是最先建成的，信息科技園也已經(jīng)開(kāi)始建設。

　　來(lái)自官方的最新消息稱(chēng)，900家文化創(chuàng )意企業(yè)已落戶(hù)天津中新生態(tài)城，2013年文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值預計可達18億元，稅收增長(cháng)40%，形成動(dòng)漫影視、新聞出版、互聯(lián)網(wǎng)和廣告傳媒四大綠色產(chǎn)業(yè)聚集區。此前，濱海新區并沒(méi)有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)基礎。

　　天津國家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)綜合示范園是國家文化部與天津市政府之間的重大合作項目，也是文化部確認的第一個(gè)國家級動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園。實(shí)地參觀(guān)國家級動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，可以看到花園式的辦公環(huán)境，但空置量也不少。不過(guò)一家24小時(shí)營(yíng)業(yè)的面館老板稱(chēng)，生意還不錯。

　　有意思的是，盡管天津國家動(dòng)漫園是文化部確認的第一個(gè)國家級動(dòng)漫園，但其他省市過(guò)去也曾建設過(guò)其他國家級的動(dòng)漫基地。

　　2004年12月，國家廣電總局批準的國家動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地和中國美術(shù)學(xué)院國家動(dòng)畫(huà)教學(xué)研究基地落戶(hù)杭州高新區。2005年5月，蘇州市工業(yè)園區國際科技園被國家廣電總局正式批準為“國家動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地”。2007年11月，合肥市高新區被原國家新聞出版總署授予國家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地。在上海、北京、廣州等多地也都有動(dòng)漫基地。

　　這些基地或園區給出的優(yōu)惠政策是相似的，低房租、稅收返還，或者“對于在央視、省級、衛視卡通頻道”等地方播出的動(dòng)畫(huà)片予以財政補助。

　　運行多年后發(fā)現，一些基地通過(guò)免除房租等優(yōu)惠政策，吸引來(lái)了不少原創(chuàng )公司，但當優(yōu)惠期過(guò)后，房租等問(wèn)題再度浮上水面。企業(yè)由于成本考慮，選擇了走人換地，到其他地方的新基地，享受新的優(yōu)惠政策。這種做法客觀(guān)上幫助一座座動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園區快速上馬、建設、入駐、生產(chǎn)。

　　中新生態(tài)城的國家動(dòng)漫園也有一系列優(yōu)惠政策，如“管委會(huì )對經(jīng)認定的企業(yè)和機構，自營(yíng)業(yè)之日起所繳納的營(yíng)業(yè)稅、增值稅生態(tài)城留成部分，兩年內給予100%的財政扶持，其后三年給予50%的財政扶持；自獲利年度起所繳納的企業(yè)所得稅生態(tài)城留成部分，兩年內給予100%的財政扶持，其后三年給予50%的財政扶持”等相關(guān)政策。

　　入駐天津國家動(dòng)漫園商務(wù)中心的企業(yè)，將享受到包括一站式審批服務(wù)、辦公租金補貼、資金獎勵、物業(yè)費減免、認證費用減免或補貼、融資支持、人才扶持政策等在內的一系列政策扶持。

　　能否在同質(zhì)的競爭中勝出，仍待時(shí)間考驗。官方宣傳資料中稱(chēng)，國內知名影視公司已經(jīng)入住中新生態(tài)城，如光線(xiàn)傳媒、博納影業(yè)和華誼兄弟等公司。但本報記者查閱光線(xiàn)傳媒（300251.SH）2012年年報時(shí)發(fā)現，光線(xiàn)傳媒的全部子公司和孫公司中，尚沒(méi)有在天津濱海新區注冊的，其注冊地大多在北京。從國外發(fā)展經(jīng)驗來(lái)看，影視行業(yè)更需要城市人口、環(huán)境的支撐。