在普通百姓眼里，北京的房?jì)r(jià)高得越來(lái)越離譜，但在另外一些人看來(lái)卻符合一定的邏輯。 9月17日，在北京舉行的2013年臺湖區域發(fā)展論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，北京這一輪房?jì)r(jià)上漲和過(guò)去有很大的區別，絕大多數都是自住需求。

　　秦虹認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的格局是城市分化和公共服務(wù)不均衡所致，最終的辦法是要改變大中小城市公共服務(wù)不均等的狀態(tài)。另外，她還通過(guò)大量數據說(shuō)明，“逃離北上廣”根本不存在，稱(chēng)長(cháng)三角、珠三角和環(huán)渤海三大城市群發(fā)展遠遠沒(méi)有飽和，未來(lái)發(fā)展空間比較大。

　　人口大量聚集致房?jì)r(jià)上漲

　　相對全國其他城市而言，北京房?jì)r(jià)一直處于高位。泰禾集團北京公司總經(jīng)理李彤在當天的論壇上回憶道，剛畢業(yè)的時(shí)候，他的工資是470元，當時(shí)他所在的公司在北五環(huán)外開(kāi)發(fā)了一個(gè)項目，售價(jià)每平方米1450元。 “這還是我們內部?jì)?yōu)惠價(jià)，當時(shí)我覺(jué)得是天價(jià)，兩個(gè)月工資買(mǎi)不了一平方米。 ”李彤說(shuō)。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )副秘書(shū)長(cháng)黃嵐在會(huì )上提到，自從最近農展館拍出樓面價(jià)七萬(wàn)多元的土地后，“現在大家討論的不是房?jì)r(jià)怎么回落的問(wèn)題，而是北京什么時(shí)候到每平方米二十萬(wàn)元，有人說(shuō)半年，有人說(shuō)一年。 ”

　　黃嵐說(shuō)，以通州區臺湖鎮為例，“臺湖這個(gè)區域，三四年前地價(jià)也就三四千，今年年初的時(shí)候已經(jīng)超過(guò)了一萬(wàn)了。 ”北京房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲之快可見(jiàn)一斑。

　　秦虹在論壇上做了 《當前房地產(chǎn)形勢分析》的報告。 “中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前如果用一個(gè)最簡(jiǎn)單的話(huà)概括特點(diǎn)，我覺(jué)得就是分化，包括市場(chǎng)分化、企業(yè)分化，這是最大的特點(diǎn)。 ”她說(shuō)。

　　秦虹說(shuō)，70個(gè)大中城市里，現在房?jì)r(jià)上漲的城市中，漲幅最高的幾個(gè)都是一線(xiàn)城市和一部分二線(xiàn)城市。全國有657個(gè)城市，真正能列為一二線(xiàn)城市連零頭都不到，絕大部分城市是三四線(xiàn)城市，這里面也出現了一些不同，絕大多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩，少數城市房?jì)r(jià)處在下跌的狀態(tài)，分化是市場(chǎng)格局，今后會(huì )是一個(gè)常態(tài)。

　　“過(guò)去十年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)鐵板一塊，遍地都是機會(huì )，導致各行各業(yè)投資房地產(chǎn)，千家萬(wàn)戶(hù)買(mǎi)房子，今天經(jīng)過(guò)了十年房地產(chǎn)快速發(fā)展，往后看房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )呈現以前的格局了。 ”

　　秦虹說(shuō)，中國目前正處在中小城市人口向大城市轉移的階段，所以一二線(xiàn)城市地王頻頻出現，價(jià)格還在上升，“北京已經(jīng)有全國最嚴厲的調控政策，但是也沒(méi)有阻礙它今天房?jì)r(jià)漲幅居于全國第一，這是大量的人口聚集導致的結果。 ”

　　仍然看好三大城市群

　　“目前北京市采取了嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，抑制投資和投機性需求，但是怎么還有這么多人買(mǎi)房子，有這么多人有資格、有能力買(mǎi)呢? ”秦虹對此也進(jìn)行了分析。

　　秦虹說(shuō)，現在我們看到，人口周期對房地產(chǎn)影響特別大。在過(guò)去的十年里，20歲到39歲的人在全國新增人口里面占31%，北京、上海、天津都超過(guò)了50%。北京常住人口每年新增約60萬(wàn)，20歲到39歲的年輕人占62.8%。

　　“這些年輕人總要戀愛(ài)、結婚、生孩子，總要有父母或者保姆照顧，對住房的需求最迫切。所以中小城市人口向大城市流動(dòng)，北京作為一線(xiàn)城市比較突出，再加上流動(dòng)人口里面又以年輕人占據大多數，對住房無(wú)論是租還是買(mǎi)都很迫切。 ”秦虹說(shuō)，北京的生活成本很高，但是從北京市新增就業(yè)人數來(lái)看，沒(méi)有看到明顯的“逃離北上廣”這樣的變化。

　　她說(shuō)，從不同的角度都可以印證北京市人口的增加和結構的變化對房地產(chǎn)的影響。 2011年和2006年相比，北京普通中小學(xué)招生人數增長(cháng)了80%，上海增長(cháng)了60%，很多省市小學(xué)入學(xué)人數是負增長(cháng)的。這也是一線(xiàn)城市學(xué)區房漲得厲害的原因。

　　對于下一步房地產(chǎn)投資趨勢如何判斷，秦虹也談了看法：“現在中國長(cháng)三角，珠三角和環(huán)渤海已經(jīng)是相對成型的城市群，是不是就沒(méi)有發(fā)展空間了呢，我認為發(fā)展遠遠沒(méi)有到飽和的程度，未來(lái)發(fā)展空間還是比較大的。 ”

　　因此，她給出了三點(diǎn)建議：第一點(diǎn)瞄準城市群，因為中國城市化率已經(jīng)53%了，不是很低，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)一定要研究需求，需求脫離了產(chǎn)業(yè)，這個(gè)需求就是空的，首先要瞄準城市密度大的城市群，未來(lái)發(fā)展機會(huì )會(huì )更大。第二點(diǎn)要選擇區域概念上的城市。最后一點(diǎn)是房地產(chǎn)投資要堅持在專(zhuān)業(yè)化的基礎上多元化，多元化可以規避企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險。

　　投資原則：人要跟錢(qián)走

　　在本次論壇上，通州作為北京重點(diǎn)打造的副中心成為討論的熱點(diǎn)。與會(huì )者認為，經(jīng)過(guò)最近十多年的快速發(fā)展，這個(gè)副中心就像一個(gè)蘋(píng)果一樣，已經(jīng)熟透了，到了該采摘的時(shí)候了。

　　通州區政府投資促進(jìn)局副局長(cháng)吳濤在會(huì )上介紹了通州區總體規劃和環(huán)渤?？偛炕匕l(fā)展情況。通州位于百里長(cháng)安街的東部，京杭大運河的起首。 “通州總人口去年統計是130萬(wàn)，實(shí)際上目前我們統計已經(jīng)超過(guò)了200萬(wàn)，未來(lái)整個(gè)通州新城的城市人口會(huì )超過(guò)80萬(wàn)。 ”

　　吳濤說(shuō)，通州區位優(yōu)勢明顯，早在2009年10月，北京市十屆七次全會(huì )就提出要聚焦通州，在通州建設與北京建設世界城市相適應的現代化國際新城，專(zhuān)門(mén)成立了由四位副市長(cháng)親自?huà)鞄浀念I(lǐng)導小組。 2012年北京市十一次黨代會(huì )又提出要在通州建設與首都建設世界城市發(fā)展相適應的首都城市副中心。 “這是目前唯一一個(gè)，也是首個(gè)北京城市副中心，把通州的定位提高到新的層次。 ”

　　正是因此，通州近年來(lái)成為北京房地產(chǎn)商爭搶的戰略要地，而通州的臺湖鎮作為環(huán)渤海高端總部基地更是成為地產(chǎn)商角逐的制高點(diǎn)。去年以來(lái)泰禾集團、萬(wàn)科、首開(kāi)等多家知名房企目前都已進(jìn)駐。

　　“我們判斷或者觀(guān)察一個(gè)區域、城市未來(lái)的發(fā)展潛力，或者說(shuō)未來(lái)價(jià)值是提升還是平穩，甚至下降，資金的流入狀況和規模我覺(jué)得是非常關(guān)鍵的指標。 ”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)教授陳國強說(shuō)，無(wú)論是投資總量還是增速，2012年通州在北京五個(gè)區縣當中都排第一，從這個(gè)指標來(lái)看，通州也是非常值得我們關(guān)注的。

　　“在房地產(chǎn)里面有一個(gè)規律，位置、位置、位置，大家永遠提到位置，其實(shí)位置的背后不是地理的概念，位置的背后應該是一個(gè)資源的概念，為什么挑一個(gè)好位置，因為這里聚集了更多的商業(yè)、人氣和優(yōu)質(zhì)的資源。 ”與會(huì )業(yè)內人士普遍認為，從投資的角度，人要跟著(zhù)錢(qián)走，錢(qián)比人更聰明。

　　“通州過(guò)去十年，顯然人口是凈流入了，從資金流和人員流的指標來(lái)看，通州是資金在流入，人口在增長(cháng)，通過(guò)這兩個(gè)關(guān)鍵性指標觀(guān)察和判斷，我想通州未來(lái)的發(fā)展會(huì )更樂(lè )觀(guān)。 ”陳國強說(shuō)。