騷動(dòng)的“城市潛意識”

　　逐利，是一切經(jīng)濟體的本性，城市也不例外。

　　服裝等批發(fā)市場(chǎng)外遷，無(wú)論表面的理由多么充分，比如城鎮化進(jìn)程、世界城市建設、人口資源容量等等，都無(wú)法否認城市逐利“潛意識”的作用。如果服裝批發(fā)市場(chǎng)給北京帶來(lái)的利潤豐厚得足以忍受擁堵，北京是不會(huì )驅逐它的。

　　在北京西二環(huán)外，還有一個(gè)著(zhù)名的“官批”，也就是官園商品批發(fā)市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)成立于1998年，前身是新華印刷廠(chǎng)廠(chǎng)房，后來(lái)建設成以零售業(yè)為主的新萬(wàn)惠雙安商城。不過(guò)，在那段時(shí)期，附近分布的都是政府部門(mén)和廠(chǎng)房，常駐居民較少，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不佳。后來(lái)轉變?yōu)檎猩痰赇?，變成了如今的官園批發(fā)市場(chǎng)，以零售業(yè)務(wù)為主兼具批發(fā)，生意一度不錯。

　　為了改善經(jīng)營(yíng)狀況，2008年，官園商品批發(fā)市場(chǎng)還進(jìn)行了一些內部裝潢改造，試圖提高商場(chǎng)形象和服務(wù)水平，從而吸引顧客。目前，官園批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)只能算是穩定，商鋪的經(jīng)營(yíng)情況受市場(chǎng)沖擊很大，經(jīng)濟狀況普遍下滑。

　　其實(shí)，經(jīng)營(yíng)狀況開(kāi)始下滑并不僅僅出現在這兩個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。去年，就有十幾家建材家居市場(chǎng)相繼關(guān)門(mén)停業(yè)。受宏觀(guān)調控政策影響是部分原因，更多的原因則是這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)容量已經(jīng)過(guò)度飽和。

　　事實(shí)上，近幾年由于受到網(wǎng)購興起的沖擊，“動(dòng)批”的生意也開(kāi)始不那么好做了。商戶(hù)反映，現在進(jìn)貨的價(jià)格上漲得太厲害，今年的夏裝價(jià)格比去年翻了一倍。服裝原材料價(jià)格逐年上漲，勞動(dòng)力成本不斷提高，工人緊缺，做一批衣服需要的時(shí)間成本也增加。另一方面，店鋪里導購人員的工資也在不斷上漲，現在雇傭導購每個(gè)月最便宜也要3500元。這些成本累加起來(lái)，批發(fā)的價(jià)格不可能不上漲。

　　不過(guò)，同時(shí)還出現了有意思的現象，盡管地處二環(huán)邊，周邊寫(xiě)字樓的租金都在上漲，但從去年開(kāi)始，“動(dòng)批”的很多房東卻開(kāi)始下調租金價(jià)格，一些店鋪的年租金下調了8萬(wàn) 20萬(wàn)元。網(wǎng)購的沖擊、周邊新建商場(chǎng)競爭等是租金下調的原因。

　　據悉，動(dòng)物園地區每年給北京市西城區帶來(lái)經(jīng)濟效益約6000多萬(wàn)元，但政府支付的交通、環(huán)境等管理費用超過(guò)1億元。

　　服裝等的批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)為北京市的發(fā)展完成了原始積累，北京要向更高附加值的商業(yè)地產(chǎn)移情別戀，價(jià)值不顯、過(guò)氣的明星將被拋棄。

　　與北京的“絕情”相反，河北、天津等北京周邊地區的城市對承接批發(fā)市場(chǎng)的轉移可謂是歡呼雀躍，極盡追求之能事。

　　河北保定白溝新區管委會(huì )主任張海說(shuō)，北方著(zhù)名商鎮白溝現有箱包、服裝、小商品、電子、玩具等14類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)集散市場(chǎng)，去年銷(xiāo)售額600億元，計劃2020年達到2000億元。借助電子商務(wù)技術(shù)變革和京津冀一體化兩大機遇，白溝正掀起第二輪發(fā)展高潮，已經(jīng)謀劃了10平方公里的產(chǎn)業(yè)區域專(zhuān)門(mén)對接北京批發(fā)市場(chǎng)疏解。

　　與白溝新區管委會(huì )合作負責市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的隆基泰和國際商貿有限公司總經(jīng)理唐帥說(shuō)，白溝已經(jīng)蓋了30萬(wàn)平方米服裝市場(chǎng)等著(zhù)北京商戶(hù)入駐，他們可以免五年租金，就算有的商戶(hù)在北京簽了更長(cháng)的合同，到他們這里可以續差不多年限的合同，他們的模式是用零租金聚人氣，靠其他服務(wù)盈利。

　　河北廊坊市永清縣同樣一片紅火景象。進(jìn)入永清臺灣新城建設工地，每隔幾米便會(huì )出現“北京南城，臺灣新城”、“永清國際服裝城”的廣告。在浙商新城一期片區，大型塔吊正在施工。

　　據了解，截至目前，永清浙商新城開(kāi)工企業(yè)近40家，占地600多畝，總建筑面積近70萬(wàn)平方米。“招商引資一期”項目均為在京的浙江服裝企業(yè)投資建設，后續的二期和三期工程已經(jīng)有湖北和河北企業(yè)的投資。

　　一向平靜的永清樓市也因為動(dòng)批即將遷入而躁動(dòng)起來(lái)。在經(jīng)過(guò)了一輪快速上漲之后，永清縣城老城區許多樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了6000元/平方米，新城區個(gè)別樓盤(pán)的價(jià)格甚至超過(guò)了8000元/平方米，勢頭直追臨近的廊坊和固安。

　　商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系、城市逐利的本性，在永清再次顯露無(wú)遺。

　　國瑞生態(tài)城是永清最大的樓盤(pán)，其主打項目是別墅，去年10月份時(shí)，其別墅均價(jià)還只有9800元/平方米，目前該價(jià)格已經(jīng)上漲到了15000 16000元/平方米。另外，這名銷(xiāo)售人員還告訴本報記者，7月份該樓盤(pán)的高層住宅項目將開(kāi)盤(pán)，價(jià)格大概在8500 9500元/平方米。國瑞生態(tài)城之所以敢開(kāi)出這樣的“天價(jià)”，主要是因為該樓盤(pán)是離正在興建的永清國際服裝城最近的項目之一，而永清國際服裝城正是傳說(shuō)中動(dòng)批即將遷入的地方。

　　河北白溝一位關(guān)注大型批發(fā)市場(chǎng)建設的當地干部表示，除了利稅和就業(yè)之外，大型批發(fā)市場(chǎng)入駐，人流、物流、資金流都會(huì )聚攏而來(lái)。更大的好處是，可以為河北的新型城鎮化提供破題思路。

　　按照原來(lái)的規劃，天津西青區主攻方向是市內大胡同、瑞景、永濠、洋貨市場(chǎng)等老市場(chǎng)的整合升級，看到京津冀產(chǎn)業(yè)轉移中的巨大商機，重新定位為承接京津中心城區“動(dòng)批”、大紅門(mén)等老市場(chǎng)外遷的大型商貿物流中心。從5月份開(kāi)始，天津方面加快了和北京市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系。天津市西青區再次專(zhuān)門(mén)劃出1070畝地，用于商城項目的批發(fā)倉儲，外遷來(lái)的用戶(hù)最快年底就可以開(kāi)業(yè)。

　　天津卓爾電商城一期國際商貿城投資20億元，建筑面積61.2萬(wàn)平方米，涵蓋小商品、服裝、鞋業(yè)皮具等主要消費品交易品類(lèi)，已形成10大專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集群。

　　天津武清的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“美地廣場(chǎng)”的總經(jīng)理鄧東超更希望這些批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入武清。他說(shuō)：“無(wú)論是區位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢還是商業(yè)地產(chǎn)的成熟度，武清區作為京津同城的橋頭堡，都會(huì )提供更大的便利和發(fā)展空間。”

　　機遇與風(fēng)險

　　北京市規劃委員會(huì )主任黃艷介紹，北京批發(fā)市場(chǎng)疏解面臨深層次的市場(chǎng)阻力，一個(gè)是北京交通的區域向心力很強，便利性無(wú)法替代；另一個(gè)是不少批發(fā)市場(chǎng)就近與低成本加工制造 農民集體用地上建設工業(yè)廠(chǎng)房 形成產(chǎn)業(yè)鏈條。據調查統計，豐臺區大紅門(mén)地區銷(xiāo)售的服裝大約40%來(lái)自鄰近區縣的服裝企業(yè)和加工作坊。

　　伴隨著(zhù)部分非首都核心功能的疏解，目前大紅門(mén)地區每年將減少超過(guò)500億元的營(yíng)業(yè)額財政收入。北京市豐臺區政府相關(guān)負責人表示，由于目前的工作重點(diǎn)是對低端業(yè)態(tài)完成“騰籠換鳥(niǎo)”，從短期來(lái)看確實(shí)可能對財政造成一定的轉型期“陣痛”，下一步豐臺將針對企業(yè)不同的選擇，出臺不同政策，扶持符合首都定位的企業(yè)在“大紅門(mén)”地區進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，以達到“有退、有轉、有升級、有回歸”的功能完善目標。同時(shí)消失的還有周邊餐飲、住宿、交通等產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，這一數額的損失確實(shí)不可能在短期立即得到恢復，樂(lè )觀(guān)估計或將在3至5年內，伴隨高端商業(yè)形態(tài)的發(fā)展而得到彌補。

　　據介紹，目前大紅門(mén)市場(chǎng)內部已經(jīng)有一部分企業(yè)及商戶(hù)正逐步從批發(fā)向零售商城進(jìn)行轉型。非首都核心功能的批發(fā)業(yè)將成為下一步升級轉移的重點(diǎn)，而已轉移為零售商城的則有望予以保留，只要有機會(huì )還想遷回來(lái)。

　　對北京市場(chǎng)的留戀，實(shí)際上是對河北等遷入地的憂(yōu)慮。

　　盡管白溝、永清等地充滿(mǎn)期待，武清的開(kāi)發(fā)商動(dòng)作頻頻，承接北京的批發(fā)市場(chǎng)仍受制于較多困難，現有市場(chǎng)動(dòng)力顯得勢單力薄。

　　一是交通配套缺失。區域協(xié)調發(fā)展離不開(kāi)路網(wǎng)的互聯(lián)互通，目前白溝和永清到北京都沒(méi)有直達高速，很多商戶(hù)感覺(jué)便利性不足。從北京永定門(mén)長(cháng)途汽車(chē)站坐公交車(chē)到永清臺灣新城要2個(gè)小時(shí)。按照規劃，連接永清和北京的京臺高速修通后兩地通行只需要30分鐘，但短期內還無(wú)法實(shí)現。

　　二是城市基礎設施不足。白溝新城建成的各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)很多，但住宅、展覽中心、酒店等很多建筑都在規劃中，現有建成規模距離一個(gè)要容納幾百萬(wàn)人隨時(shí)流動(dòng)的城市還有很大差距。

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，疏解批發(fā)市場(chǎng)必須以市場(chǎng)手段為主，就地升級到高端業(yè)態(tài)，同時(shí)做大周邊地區商貿流通功能競爭力，用市場(chǎng)方式吸引原有商流主動(dòng)轉移。

　　中國管理科學(xué)研究院區域發(fā)展研究所所長(cháng)張乃劍說(shuō)，對于像大紅門(mén)這樣一個(gè)大型成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，政府打算用行政手段，隨意決定外遷到遠離北京的河北，是脫離市場(chǎng)實(shí)際、破壞市場(chǎng)規劃的冒險行為。如果照目前規劃進(jìn)行下去，勢必帶來(lái)大紅門(mén)市場(chǎng)基礎設施資源的極大浪費和大紅門(mén)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)品牌無(wú)形資產(chǎn)的徹底流失，經(jīng)營(yíng)多年的數萬(wàn)家商戶(hù)面臨重新選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的問(wèn)題。數萬(wàn)家商戶(hù)突擊轉移，不但不會(huì )出現趕羊群效應，而且會(huì )出現拒絕外遷的逆反心理和逆反商業(yè)現象。這種破壞市場(chǎng)的行為，風(fēng)險是很大的。

　　中國商業(yè)聯(lián)合會(huì )專(zhuān)家工作委員會(huì )副主任孫曉東對此卻提出了自己的看法：“市場(chǎng)有足夠的自我修復與創(chuàng )新能力，北京的批發(fā)市場(chǎng)外遷是時(shí)代發(fā)展的必然，風(fēng)險的后面一定有巨大的機會(huì )。”