第一，我們城市概念已經(jīng)是不清晰了。我們國家的語(yǔ)境系統里頭的城市概念，跟世界很多城市沒(méi)有辦法完全做比較，包括我們很多城市比歐洲國家還要大，哈爾濱7.3萬(wàn)平方公里，河南4萬(wàn)平方公里，而蘇格蘭只有7.7萬(wàn)平方公里，蘇格蘭不是一個(gè)城市概念。所以，我們今天城市概念已經(jīng)守不住。

　　城市當中要堅持城區的概念。我們說(shuō)發(fā)展城市，多大的空間擺動(dòng)你的投資，擺動(dòng)你的經(jīng)濟，聯(lián)系到土地問(wèn)題，城市土地國家所有，但是城市交通屬于公共基礎設施，實(shí)際上當時(shí)憲法背景里頭嚴格是說(shuō)城市的城區土地屬于國家所有，現在變成城市土地國家所有，只要劃進(jìn)城市都算，導致我們骨架拉的很大。

　　但是，是好是壞都有道理，沒(méi)有骨架拉大，也就沒(méi)有中國城市的今天。但是說(shuō)問(wèn)題，由于骨架拉的大，我們城市質(zhì)量不可能這么高，因為支持高密度的社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)的單位土地面積非常的驚人。

　　為什么進(jìn)城要這么高成本？城市要大投資，上海有些路段投資需要30億元一公里。什么叫城區？我們的現在城市化認同沒(méi)有邊，歷史上城市是有邊的，城墻，那個(gè)時(shí)候出于防衛的需求，城墻建設在那個(gè)時(shí)候輕而易舉，我們古代城市蠻緊湊。我們現在房屋突破城墻了，我們城市的概念又變成城鄉一體的行政區劃，這樣就導致我們這個(gè)擴大，將來(lái)五年、十年能不能往里收一收？要把城市建設集中到城區，建城區。

　　比如說(shuō)，我在上?？瓷虾Ｗ罾系膮^靜安區到今天沒(méi)有合并，幾萬(wàn)平方公里，一平方公里到今天容納3.2萬(wàn)人，白天整個(gè)這個(gè)區是上海最重要的商業(yè)區，20幾萬(wàn)人進(jìn)去上班、進(jìn)去消費，這個(gè)地方一看不那么亂，也不是一塌糊涂。經(jīng)驗擺在這里，怎么個(gè)道理？老上?；A設施投資累計比較大。

　　剛才有一個(gè)嘉賓講的很好，不要光注重地面，還要注重地下。我去新加坡看它的城市規劃，地下規劃了兩百米，二十米干什么，六十米干什么，兩百米防河。我們現在投資十米已經(jīng)財政無(wú)力支撐。地方攤的太大，城市建設很難達到有效運行的標準。再往城市投，再往城建去投，城鄉差距更大。

　　城鄉一體化是指權利的平衡，權利平等加上流動(dòng)，最后達到城鄉人均收入差距縮小。北海道的景觀(guān)和東京的景觀(guān)不一樣，各有各的好處?，F代化的發(fā)展看起來(lái)，城市越來(lái)越像城市，而農村越來(lái)越是一個(gè)新農村。老年人可以去住，平時(shí)忙完五天可以出去，這個(gè)看來(lái)是一個(gè)趨勢。所以，看起來(lái)是要把城市概念收縮到城區概念，城市這個(gè)概念已經(jīng)變了。

　　從哈爾濱的建城區看，密一點(diǎn)、緊湊一點(diǎn)，活躍度就高一點(diǎn)。我們現在很多地方開(kāi)發(fā)了很多新城，叫萬(wàn)事俱備、就缺人氣，當然也有北京、上海這樣的太擁擠的現象，但是主流的現象，我的觀(guān)察，我們六百多個(gè)城市主要的傾向是城市的硬件太大、人氣不足，這樣會(huì )使我們的投資和管理的精力都會(huì )膨脹，很費工夫，不是攤開(kāi)就行。

　　第二，要有城區概念。我查了憲法有這個(gè)概念，城市郊區的土地不是國有，要分開(kāi)，要有城區的標志，這個(gè)標準我的看法跟中國的實(shí)際情況天南地北，不同的區應該有一組不同的標準，但是都要有一個(gè)。哪怕一個(gè)縣城也要有有一組指標定義。

　　我們現在連最基本的統一要守的一平方公里容納人多少人都沒(méi)有標準。我們很多地方列出了鬼城，這個(gè)當然不太好，聽(tīng)著(zhù)不舒服，也不符合實(shí)質(zhì)。但是我們確實(shí)有一些指標離開(kāi)城市太遠。城區要有城區的標準。

　　然后，非常重要的是，城市要擴張的時(shí)候，要有一個(gè)指標，就是原來(lái)密到什么程度可以擴。浦東新區建的時(shí)候浦西多密？很多人沒(méi)有討論過(guò)這個(gè)事情?，F在城市都稀稀拉拉，再跨出去搞一個(gè)新城，想法再好，它撐不起來(lái)。老城、新城之間有發(fā)展規律，老城密度到不到臨界點(diǎn)，這是為什么很多新政造了很好、規劃也很好卻缺乏人氣的原因。只有過(guò)了臨界點(diǎn)才能往前走，否則撐十年也撐不起來(lái)正常的城市人氣。因為原來(lái)城市老區這個(gè)壓強不夠，集聚的資源不夠。

　　包括我們一流的城市上海，整個(gè)亞洲最大的一個(gè)工商都市城市之一，現在搞遠了，老城區壓力夠不夠？你看看上海大洋山規劃新區三百公里，碧水湖空中看是一個(gè)正圓形人造的，建設的漂亮，規劃很漂亮，到那去訪(fǎng)問(wèn)，問(wèn)問(wèn)他們當地工作人的感受，叫“聚精會(huì )神聚人氣”，就是沒(méi)人氣，到市中心地鐵都沒(méi)有。我們各個(gè)地方很多城市領(lǐng)導人，你的老區到底壓強到多少，老區不夠密能不能收縮一下，把有限資金配套到老區完善上來(lái)？要有一個(gè)標準。

　　第三，我們對城市建設的人才要求要有一個(gè)標準。我們過(guò)去是擴大的人才戰略，做大規劃、做大工程，但是哪些城市還有活力？你修一個(gè)劇場(chǎng)，有一批人天天在找什么戲劇，下一步你要多找一點(diǎn)這號人。圖書(shū)館不但有書(shū)，而且還要有人去看書(shū)。有好多事是要用心思去管理的。還有去紐約的訪(fǎng)問(wèn)，我就問(wèn)為什么態(tài)度這么好？我們考核就看看書(shū)量。我們現在很多公共設施沒(méi)有人員活動(dòng)，沒(méi)有活動(dòng)照樣發(fā)補貼、薪水。

　　現有的建造設施要吸引人利用，這是下一步新型城鎮化非常重要的一方面?？茨睦锊拍茏龊?，留一座空城不是好政績(jì)，這是負面的政績(jì)?，F在我們有了骨架，看看誰(shuí)能夠往骨架上長(cháng)肉，組織活動(dòng)，吸引人氣。

　　我看過(guò)一些案例挺有意思，同樣的城市人口，同樣的消費水平，如果這些積極活動(dòng)分子去攪動(dòng)，活動(dòng)頻率就會(huì )高起來(lái)。加上這一段發(fā)展轉型，我們文化的需求，對活動(dòng)的需求，下一階段。中國的城市不要再往攤上做文章，要往已經(jīng)攤開(kāi)的面積上做活動(dòng)。

　　最后一點(diǎn)，要遵守市場(chǎng)的自發(fā)性。我們老覺(jué)得城市這么復雜的東西，沒(méi)有專(zhuān)家、沒(méi)有官員、沒(méi)有人畫(huà)張圖怎么行？這么說(shuō)話(huà)有道理，因為城市高度復雜，城市很難建成，而中國城市專(zhuān)家太少，真正懂城市的專(zhuān)家太少。還有一個(gè)問(wèn)題要批判一下，再大的專(zhuān)家知識也有限，這個(gè)世界變化太快，你看現在電商，我們這么多零售商現在拿它沒(méi)辦法?，F在城市遇到什么問(wèn)題？商場(chǎng)空空如也，等著(zhù)客人上門(mén)。而電商到處在找地方建配送倉庫。北大[微博]門(mén)口現在成了一個(gè)貨品站，天天在門(mén)口快遞員打電話(huà)拿包裹。所以，無(wú)可如何，得給我們技術(shù)變化很快的城市建設留一點(diǎn)空間，自發(fā)性空間。

　　我去新加坡訪(fǎng)問(wèn)，他的土地讓開(kāi)發(fā)商說(shuō)、讓市場(chǎng)說(shuō)批在哪，以后再給城市空間去對接，不是一切都是自上而下，自上而下很重要，但是自上而下有信息成本問(wèn)題，我們哪個(gè)城市可以預言未來(lái)？怎么生活、怎么出題，怎么消費，怎么娛樂(lè )？所以，要給城市的活躍發(fā)展留下足夠的自發(fā)性空間。

　　我研究過(guò)很多成功的城市案例。我們很多新區不成功，我們很多的工業(yè)區、高新技術(shù)園區還不如很多城鎮，我們很多城市太高大上。浦東新區成立的時(shí)候請專(zhuān)家去開(kāi)會(huì )研究，我就問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，陸家嘴(39.15,1.43,3.79%)有沒(méi)有保姆買(mǎi)東西的地方？中環(huán)有了，紐約有了，華爾街擦個(gè)鞋都有了。我們現在的城市太高大上，高大上的結果就是生活不方便。市場(chǎng)都歡迎高端人口，我們沒(méi)有低端人口，高端人口就變成低端人口，他不得不澆花。

　　我們對多樣化的城市，城中村可以十年不拆，但是要搞安全、搞衛生，不能按國有土地房地產(chǎn)業(yè)模式去搞，一搞所有成本都上去了，城市競爭力就下去了，城市舒適性就下去了。從短期看，城中村里頭消費能力挺強，他們是我們城市的尾巴，農村的頭。你去看城中村里頭的人民的生活，他的房子隨時(shí)可以拆掉，怎么可以投資？我們的政策一定要留一點(diǎn)自發(fā)性。紐約還有格林威治村，還有很多小藝術(shù)家，人生的成長(cháng)道路是一個(gè)臺階一個(gè)來(lái)的。

　　我們現在的城市建設確確實(shí)實(shí)需要地方財力轉型，劃一些不錯的城中村改造，也請一些專(zhuān)家出謀劃策怎么改，跟我們高端城市之間變成一個(gè)多元化的城市空間，這可能是我們下一階段可以做的一些東西。過(guò)往15年高歌猛進(jìn)、硬件擴張式的城市，要進(jìn)行一場(chǎng)新的比賽，能夠讓我們城市生活質(zhì)量提高，能夠讓我們的城市對國民經(jīng)濟有一個(gè)更大的提升。謝謝各位。