從上世紀80年代初到2000年，可以算是“拆遷條例”時(shí)代。按照1991年發(fā)布的《城市房屋拆遷管理條例》，“任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋”，只要經(jīng)縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)批準，領(lǐng)一張房屋拆遷許可證，就可以在他人的房屋所有權和土地使用權都沒(méi)有注銷(xiāo)的情況下，去拆別人的房子，談判不成，可以動(dòng)用強制手段。

　　拆遷條例時(shí)代的特征是：償還歷史欠債（文革十年未搞建設），重點(diǎn)為公共設施，注重建設效率，法制尚不健全，忽視對私人物權的保護。

　　拆遷條例時(shí)代之初，大部分項目具有改造城市功能、改善居民居住條件、建設公共福利的因素，且私人不動(dòng)產(chǎn)數量很少，所以總的來(lái)說(shuō)是受歡迎的。當時(shí)對拆遷戶(hù)的補償，以安置為主，即滿(mǎn)足居住條件即可。但到了后期，拆遷開(kāi)始面對私人不動(dòng)產(chǎn)，拆遷后的開(kāi)發(fā)有巨大商業(yè)利益，所以造成矛盾沖突日益尖銳，血拆事件時(shí)有所聞。

　　2007年物權法實(shí)施，標志著(zhù)一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始。物權法時(shí)代，強調的是對財產(chǎn)權利的保護，對財產(chǎn)秩序的維持。物權法規定了建設用地使用權是用益物權，作為可以流轉的不動(dòng)產(chǎn)權利，可以對抗所有權人，特別規定了住宅用地的使用權到期自動(dòng)續期。這就意味著(zhù)，雖然城市土地國有，但住宅的所有權人，享有可以不受使用期限約束的土地權利。此時(shí)拆遷單位面對的，已經(jīng)不是拆遷戶(hù)，而是權利人，這是一個(gè)重大的不同。

　　2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》公布，拆遷條例被廢止，但拆遷條例時(shí)代的許多觀(guān)念與做法，并沒(méi)有壽終正寢。許多人帶著(zhù)拆遷條例時(shí)代的觀(guān)念進(jìn)入物權法時(shí)代，還認為城市的土地都是政府可以支配的，把城市更新作為拆遷的2.0版，這是城市更新政策抵觸法律、脫離實(shí)際的重要原因。

　　眼下，一些地方正在大力推動(dòng)“舊改”，其動(dòng)機在我看來(lái)并不都是解決房屋老舊、改善城市配套。比如深圳這座城市很年輕，房屋并不老舊，而真正老舊危險的房屋，若沒(méi)有商業(yè)價(jià)值，也不會(huì )納入城市更新的視線(xiàn)。2013年1月至9月，深圳市通過(guò)城市更新供地56.5公頃，占全市供地總量91%；同期城市更新投資額257.2億元，占房地產(chǎn)投資比重的42.1%，就已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題。

　　可見(jiàn)，一些地方的“舊改”另有動(dòng)機，這個(gè)動(dòng)機即挖掘城市土地潛力，彌補政府的土地收入，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的GDP。除此之外，建設面子工程也是動(dòng)機之一，比如第26屆世界大學(xué)生夏季運動(dòng)會(huì )前，深圳市政府部署的“穿衣戴帽工程”。

　?。ㄗ髡呦等f(wàn)科集團首席律師）