超大街區和北京范式

　　中國流行著(zhù)這么一種說(shuō)法：全國上下學(xué)北京。不幸地是，北京到處都是按照開(kāi)車(chē)的需求而設計出來(lái)的超大街區。超大街區意味著(zhù)人們出行只能乘車(chē)，步行會(huì )讓人感到疲憊或是不切實(shí)際。

　　前一頁(yè)照片里就是北京的一處超級街區，放眼望去全是汽車(chē)，唯獨看不見(jiàn)人。形成鮮明對比的是本頁(yè)照片中的廣州六運小區，它的道路只用于步行或騎車(chē)，居民之間有更多的面對面互動(dòng)。

　　北京的糟糕空氣質(zhì)量舉世聞名。將近三分之一的污染源自于汽車(chē)排放。北京的超級街區讓人們更傾向于開(kāi)車(chē)，而開(kāi)車(chē)的體驗卻讓人難以忍受—通勤時(shí)間太長(cháng)，停車(chē)的地方太少，交通問(wèn)題太嚴重。

　　中國的超級街區起源于政府為了提高收入而出售土地。超級街區是快速和方便的開(kāi)發(fā)方式：土地可以快速售出，以重復的模式開(kāi)發(fā)，然后再次銷(xiāo)售。即使在今天，地方政府為了創(chuàng )收，仍然在向開(kāi)發(fā)商出售大量的土地。這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商對于中國的城市化有著(zhù)很重要的影響。加州大學(xué)伯克利分校的教授、可持續建筑的開(kāi)拓者哈里森·弗雷克（HarrisonFraker）稱(chēng)，中國每天都在建設10至15個(gè)超級街區。

　　在中國有很多項目的澳大利亞開(kāi)發(fā)商LandLease公司的上海辦公室的開(kāi)發(fā)和規劃總監霍華德·于（HowardYu，音）說(shuō)：“過(guò)去，我們造什么，消費者就買(mǎi)什么?，F在情況變了。消費者的偏好變得更加復雜，開(kāi)發(fā)商必須根據這些偏好來(lái)定制自己的產(chǎn)品。”

　　在《2014-2020年全國新型城鎮化規劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《規劃》”）中，以人為本的城鎮化成為絕對主題?！兑巹潯贩Q(chēng)，城鎮化是工業(yè)、農業(yè)和信息科技的“載體和平臺”。這是完全可行的。如果城市擁有高品質(zhì)的生活并且能夠激發(fā)生產(chǎn)力，它們的宜居性就創(chuàng )造了一個(gè)平臺，吸引推動(dòng)這些行業(yè)所需要的人才和創(chuàng )新。

　　相應地，《規劃》完全支持遠離超級街區，它在其政令中專(zhuān)門(mén)提到了公交導向的開(kāi)發(fā)理念，甚至多次提及八大原則，號召建設功能混用、較高密度和公交導向的小區。

　　這條來(lái)自于中央政府的政令本來(lái)不會(huì )如此快地頒布。彭卓見(jiàn)說(shuō)：“由于城市擴張造成交通擁堵和基礎設施成本增加，因而導致勞動(dòng)生產(chǎn)率下降，讓美國每年付出4,000億美元的代價(jià)?，F在，人們意識到，他們想生活在可以步行的小區里，他們想生活在離孩子們的學(xué)校和食品店更近的地方。我不希望按照這種超級街區的樣子建設中國，然后人們或遲或早又會(huì )發(fā)現，他們不得不從頭再來(lái)。這將是巨大的資源浪費。推倒建筑物和重新設計街道的代價(jià)很昂貴。最好第一次就把事情做好。”

　　恢復樓市的盈利能力

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在下滑，官方統計數據顯示，待售房屋高達560萬(wàn)套。另外一個(gè)危險趨勢是主要年齡段購房者（25~49歲）的人數在下降。這意味著(zhù)中國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將日趨激烈，購房者數量減少，銷(xiāo)售壓力不斷增加。

　　那么，中國應該從哪里開(kāi)始？彭卓見(jiàn)認為，只要開(kāi)始建設宜居的小區。他說(shuō)：“現在，中國市場(chǎng)讓很多人以為，當前的形勢是不可避免的，但是情況未必如此。人們可以要求他們真正希望居住的小區類(lèi)型。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，開(kāi)發(fā)商們也將付出更大的努力，讓人們購買(mǎi)它們的房子。”

　　一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)注意到，小街區、步行街和活躍的商業(yè)活動(dòng)可以讓它們的產(chǎn)品實(shí)現差異化，這在市場(chǎng)不景氣時(shí)至關(guān)重要。

　　無(wú)論在中國還是國際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)看到，可步行和公交導向的社區將給他們帶來(lái)更高的價(jià)值。一項研究發(fā)現，在哥倫比亞首都波哥大，靠近快速公交系統（BRT）車(chē)站的住宅價(jià)格高出14%。在美國，可步行辦公空間的單位面積價(jià)格比以汽車(chē)為中心的地區的辦公室高出了74%。在北京，快速公交系統車(chē)站附近的住房平均價(jià)值的年增幅比遠離車(chē)站的住宅高出了2.3%。城市土地學(xué)會(huì )（UrbanLandInstitute）的一份報告指出，中國的房屋—尤其是辦公空間—供應過(guò)剩，很大的原因是這些空間的“設計和位置糟糕。”簡(jiǎn)而言之，定位于以公交為導向的社區是盈利的關(guān)鍵。

　　要想給地產(chǎn)增值，開(kāi)發(fā)商還應該考慮一項額外的服務(wù)：良好的物業(yè)管理。在銷(xiāo)售之外，他們還能夠在建筑完工后提供高質(zhì)量的物業(yè)管理。彭卓見(jiàn)對此相當肯定。他說(shuō)：“商業(yè)化建筑公司所走的不是最佳路線(xiàn)。開(kāi)發(fā)商必須開(kāi)發(fā)有吸引力的可步行社區，然后還加以適當的管理。這是保持商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現高額利潤的主要方式。”

　　六運小區：中國的樣板

　　廣州的六運小區是可步行功能混用街區的偶然案例。該小區遵守了全部八大原則。小區密度大，每平方千米有9,600位居民，采用功能混用分區，讓居民靠近公交。汽車(chē)得到了有效控制，使得街道可以安全步行。

　　廣州市現代快速公交和可持續交通研究所（ITDP）在公交導向開(kāi)發(fā)方面給六運小區打出了最高分。該所的評分系統是根據八大原則制定的。該所擁有城市設計與運輸方面的重要專(zhuān)業(yè)知識，在建設廣州的BRT系統上發(fā)揮了重要作用。

　　李淑齡（音）在ITDP工作，不久就要生寶寶了。她在廣州長(cháng)大，學(xué)的是城市規劃專(zhuān)業(yè)。她說(shuō)：“我覺(jué)得，六運小區的魅力在于，它既有商業(yè)街區的活躍度和興奮感，也有居住社區的溫馨氛圍，沒(méi)有在大部分購物商場(chǎng)里的那種冰冷感覺(jué)。”

　　ITDP分享了一部能源創(chuàng )新視頻，內容是對從20世紀90年代以來(lái)一直居住在六運小區的居民的采訪(fǎng)。該居民的經(jīng)歷表明，她十分喜歡在小區的生活。她說(shuō)：“我上高中的時(shí)候，人們開(kāi)始將第一層住宅改造成為商鋪。他們開(kāi)了酒吧、餐廳、服裝店，這一地區終于活躍起來(lái)了……我覺(jué)得這里開(kāi)始培養出一種非常特殊的氛圍，讓我想起了歐洲的小鎮。走在那里感覺(jué)非常輕松和舒服，汽車(chē)進(jìn)不來(lái)。”

　　ITDP說(shuō)，自從六運小區開(kāi)始將第一層住宅改造成為商鋪、成為功能混用小區以來(lái)，那里的底商的價(jià)值增長(cháng)了30%。

　　中國的未來(lái)在城市，預計到2030年，中國將新增3億城市居民。根據八大原則開(kāi)發(fā)，不僅能保證中國城市居民享有更加高的生活質(zhì)量，還將重振亟需新的開(kāi)發(fā)方案的中國樓市。