建造規劃是德國城市規劃體系的核心要素，對城市空間生成、建設和管理具有很強的調控能力，在當代德國城市建設和管理實(shí)踐中起著(zhù)關(guān)鍵作用。在漢堡港口新城的規劃和建設中，從對建造規劃與項目實(shí)施建設的銜接與互動(dòng)關(guān)系的研究，得到對我國特大城市以規劃工具有效引導、管控城市更新的啟示意義。

　　1 漢堡港口新城開(kāi)發(fā)歷程

　　漢堡港口新城是歐洲規模最大的城市更新項目之一。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地方政府通過(guò)規劃和土地開(kāi)發(fā)程序來(lái)保障城市開(kāi)發(fā)的結果符合最初愿景。

　　漢堡港口新城城市設計總圖，2000年版

　　項目由漢堡港口新城有限公司負責開(kāi)發(fā)，該公司隸屬漢堡地方政府，負責管理“城市和港口政府專(zhuān)用基金”，其中包括港口新城區內由政府劃撥的地產(chǎn)。

　　根據當前預計，港口新城覆蓋面積約為157公頃，至2025年時(shí)提供1.2萬(wàn)人居住的住宅空間，提供4.5萬(wàn)個(gè)工作崗位；具備10.5公里的親水開(kāi)放岸線(xiàn)及公共空間。新建建筑面積約232萬(wàn)平方米，提倡高密度混合功能開(kāi)發(fā)，主要功能包括辦公、居住、商業(yè)、教育、文化、休閑和酒店等，地塊容積率在3.7至5.6之間。2015年時(shí)，新城預計總投資額達到109億歐元，其中社會(huì )私有資本投資占85億歐元，政府投資約24億歐元，政府投資中的15億歐元來(lái)自可開(kāi)發(fā)地塊銷(xiāo)售。

　漢堡港口新城分區圖，2010年版

　　2 漢堡港口新城建造規劃的實(shí)踐與創(chuàng )新

　　2.1 漸進(jìn)式規劃編制與開(kāi)發(fā)項目緊密銜接

　　漢堡港口新城并非整體編制整個(gè)地區的建造規劃，而是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，結合開(kāi)發(fā)分期和具體項目分批編制，并在整體上呈現從西往東、從北往南覆蓋的格局。目前港口新城在編以及編制完成的規劃包括1—15號建造規劃，這些規劃的面積一般只有數公頃至十幾公頃，以“補丁”的形式對城市設計總圖進(jìn)行漸進(jìn)式覆蓋。

漢堡港口新城1—11號建造規劃覆蓋圖

　　2.2 利用“規劃交接期”促進(jìn)規劃和建設需求緊密對接

　　通過(guò)設置“規劃交接期”，使規劃與實(shí)際建設項目有足夠時(shí)間進(jìn)行對接，形成令雙方（開(kāi)發(fā)者和城市）都滿(mǎn)意的最優(yōu)開(kāi)發(fā)方案。

　　當一個(gè)開(kāi)發(fā)者被選中并通過(guò)土地管理委員會(huì )的批準，不意味著(zhù)直接取得該地塊，而是獲得該地塊的排他性期權和規劃權及義務(wù)，并進(jìn)入一個(gè)交接期。在這個(gè)交接期中，開(kāi)發(fā)者必須和城市一起進(jìn)行整個(gè)過(guò)程：從組織地塊設計方案競標、方案討論、編制建造規劃到最終取得建筑許可。

　　“規劃交接期”開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)化圖

　　在“規劃交接期”，開(kāi)發(fā)者協(xié)助城市組織概念方案設計競標，概念方案設計的結果是編制建造規劃的基礎。開(kāi)發(fā)者需要和新城公司組建的專(zhuān)家團隊及各意見(jiàn)方密切合作，達成的開(kāi)發(fā)規劃方案滿(mǎn)足各方利益，以產(chǎn)生最優(yōu)價(jià)值。

　　“規劃交接期”結束后，建造規劃提交州議會(huì )和市議會(huì )成員組成的城市開(kāi)發(fā)委員會(huì )討論通過(guò)，開(kāi)發(fā)者提交建筑設計方案，城市開(kāi)發(fā)和環(huán)境保護部門(mén)依據建造規劃頒發(fā)建筑許可證后開(kāi)發(fā)者正式獲得土地，項目建設才正式啟動(dòng)。

　　交接期的時(shí)間約在兩年以?xún)?，由于取得許可前不進(jìn)行土地交易，此時(shí)期地方政府始終可以保持有效的規劃控制，以保障開(kāi)發(fā)質(zhì)量、土地使用方案、時(shí)間表的嚴格執行。開(kāi)發(fā)商僅在取得建筑許可證之后才須支付土地購買(mǎi)款項，在交接期中有充足時(shí)間可以?xún)?yōu)化產(chǎn)品、進(jìn)行融資和招商工作。通過(guò)這種方式促進(jìn)合作、減少開(kāi)發(fā)利益相關(guān)方的矛盾、保證開(kāi)發(fā)的可靠性，由此大大降低地方政府和開(kāi)發(fā)者的成本和風(fēng)險。