城市更新必須是可持續的，在一種間歇性、交互性的有機模式中進(jìn)行操作，因為人們對于城市空間環(huán)境的認知也是具有延續性的，無(wú)論在生理上還是心理上都需要一種平衡感，這對于一個(gè)城市活力區域的維護非常重要。我們一般在從事城市更新時(shí)，實(shí)際上都面臨著(zhù)很多方面的時(shí)間性問(wèn)題，包括物質(zhì)/結構性過(guò)時(shí)、功能性過(guò)時(shí)、形象過(guò)時(shí)、法規性過(guò)時(shí)、區位條件過(guò)時(shí)、財政性過(guò)時(shí)、經(jīng)濟性過(guò)時(shí)等等。如何去思考這些時(shí)間性問(wèn)題，這可以回復到那些經(jīng)典教課書(shū)所提供的解答，許多案例解剖和問(wèn)題分析其實(shí)對于我們今天而言仍然較有重要的參考價(jià)值。

　　以Jane Jacobs在其《美國大城市的死與生》中提到的紐約SOHO區為例，在歷史上，SOHO區是工業(yè)區，在上世紀70、80年代的有機更新后，逐漸變成為一個(gè)中小企業(yè)云集的辦公區域，這是后來(lái)很多創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區的參考樣本。但是又經(jīng)過(guò)多年后，由于該地區的熱度提升，導致了過(guò)度的開(kāi)發(fā)，使得原先的一些創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)和藝術(shù)家無(wú)法維持下去，從而紛紛撤離，這使得今天的SOHO地區已經(jīng)和過(guò)去藝術(shù)家的根據地大相徑庭。

　　如果從一種時(shí)間性的角度來(lái)看，一個(gè)地區由舊而新的變革是一種持續性的進(jìn)程，為了能夠支撐這樣一種持續性的進(jìn)程，除了經(jīng)濟社會(huì )等各方面的相關(guān)因素之外，城市的空間結構也是非常重要的因素。一個(gè)城市地區空間結構的適宜性，影響并決定著(zhù)城市能否持續性地維持活力。JaneJacobs強調應當更加注意多樣的、更小規模的街區建設規劃，強調現有鄰里組織的功能機制，然而這些因素在現實(shí)中其實(shí)也非常難以分辨，有時(shí)它們會(huì )起到正面性的作用，有時(shí)也未必起到一定的效果。相對而言，物質(zhì)性的空間環(huán)境具有更加持久的支撐效應，因此城市設計可以在這其中大有作為。

　　對于紐約而言，更有決定性效應的城市規劃應當是1966年編制的《曼哈頓下城規劃》（The Low Manhattan Plan），在當時(shí)，包含著(zhù)華爾街金融區和紐約市政廳等重要節點(diǎn)的曼哈頓下城由于內部空間壅塞以及物質(zhì)環(huán)境陳舊等問(wèn)題，在面臨來(lái)自曼哈頓中城等其他區域快速擴展的壓力之下，各種企業(yè)、機構紛紛外遷，使之面臨著(zhù)生死存亡的問(wèn)題。

　　《曼哈頓下城規劃》對此做出了非常全面而完美的回應，在經(jīng)過(guò)多方位的調查和研究之后，該規劃通過(guò)擴展辦公空間，改善工作環(huán)境，豐富生活內涵，強化內部交通，提升城市的經(jīng)濟活力和稅收基礎，以增強中央商務(wù)區的核心作用。

　　Low Manhattan Plan , New York

　　在具體操作中，曼哈頓下城規劃通過(guò)最大化地區分步行交通、干線(xiàn)交通和服務(wù)交通，來(lái)使中心區的交通合理化，在步行化程度非常高的地區（商務(wù)核心區）分流穿行曼哈頓的交通，緩解步行交通和機動(dòng)交通之間十分嚴重的矛盾。同時(shí)通過(guò)在城市各個(gè)角落提供日常宜人設施和服務(wù)，通過(guò)提高公共空間和內部循環(huán)的質(zhì)量和品質(zhì)來(lái)提高工作環(huán)境質(zhì)量。為了達成此目標，該規劃將濱水區作為未來(lái)商務(wù)核心一個(gè)組成部分來(lái)進(jìn)行設計，通過(guò)最大化地利用中心區優(yōu)美的濱水區域和空間環(huán)境，為商務(wù)社區的居住人口提供了最具吸引力的休閑設施。

　　該規劃后來(lái)所造就的成果就是我們今天所能夠看到了，隨著(zhù)城市地區整體結構的優(yōu)化，曼哈頓下城的空間結構得以?xún)?yōu)化，許多宜人性的環(huán)境得以營(yíng)造，地區性的活力得以提升，而世貿雙塔的建成則將這次城市更新過(guò)程推向了高潮。迄今為止，我們可以看到，曼哈頓下城仍然是全球最為重要的金融中心。

　　因此，所謂城市更新的結構性視角，我們可以認為它不僅是關(guān)于某種具體空間環(huán)境的構造方式，而且也整合了城市功能、人群活動(dòng)、街區活力等各方面的因素。城市結構不僅在于宏觀(guān)領(lǐng)域的結構視角，也更為精確地體現于眾多的微觀(guān)領(lǐng)域，這也就是Jane Jacobs為什么如此著(zhù)重地強調街區中人行道的環(huán)境與安全，街區公園的作用與功能。正是在這樣一種多層次的結構性體系中，城市多樣性才能夠得以孕育。從本質(zhì)上看，城市就是一個(gè)具有生命的有機整體，城市更新就是周而復始的生長(cháng)繁衍，有新有舊的混合發(fā)展，如何去促成這個(gè)活動(dòng)，前面所述的案例都體現了這樣一種意圖。

　　因此，為了能夠更好地應對城市更新這樣一個(gè)既新又舊的核心議題，無(wú)論在學(xué)術(shù)層面還是在實(shí)踐層面，有關(guān)城市更新的思路仍然有待進(jìn)一步的梳理，其關(guān)鍵就在于如何在一種結構性的視角下，既要避免簡(jiǎn)單的控制性保護，也要避免輕率的變革性重建，并且使當前操作與未來(lái)的土地利用、交通系統、社會(huì )結構以及地區活力的考慮結合起來(lái)，從而能夠有效而長(cháng)久地為城市建成區域提供可持續的發(fā)展動(dòng)力。