隨著(zhù)中國城市化進(jìn)程的加快，進(jìn)入二十一世紀之后，中國城市化人口比例逐年提高，2015年城市化人口已超過(guò)56%，各地政府為了實(shí)現土地財政，促進(jìn)住宅地產(chǎn)的銷(xiāo)售，特別是縣一級的政府為了從農民宅基地上獲得建設用地指標，對農民的村莊實(shí)現帶有一定程度強制性質(zhì)的撤村并鎮工作，大搞所謂社會(huì )主義新農村建設，主動(dòng)放松農民進(jìn)城的戶(hù)口政策，除了北京、上海等特大城市之外，基本上取消了戶(hù)籍控制。農民進(jìn)城已經(jīng)基本上掃清了法律、制度障礙。

　　但是，市民下鄉仍然存在《土地管理法》等制度門(mén)檻。“農地農民有，農地農業(yè)用”的政策，一方面降低了土地利用效率，一方面限制了市民進(jìn)入鄉村居住的權利。“農地農業(yè)用”的政策，還與中共中央2015年和2016年連續兩年發(fā)出的一號文件要求農村要一二三產(chǎn)融合發(fā)展的改革精神相背離。2015年中央一號文件明確要求“推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。研究制定促進(jìn)鄉村旅游休閑發(fā)展的用地、財政、金融等扶持政策”；2016年中央一號文件清楚地指出，要“著(zhù)力構建現代農業(yè)產(chǎn)業(yè)體系、生產(chǎn)體系、經(jīng)營(yíng)體系，……一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展”。農村要一二三產(chǎn)融合發(fā)展，但農業(yè)用地卻不得進(jìn)入第二、第三產(chǎn)業(yè)，這個(gè)政策制度的成本嚴重制約了農業(yè)離開(kāi)農地、轉型進(jìn)入其他更高產(chǎn)業(yè)的渠道。

　　《土地管理法》規定各省必須保證80%的基本農田不得用于非農使用，完全忽視城市化水平在沿海地區、中部地區和西部地區的客觀(guān)差異，違反基本的地理學(xué)規律，嚴格限制北京、上海和蘇南的農業(yè)用地轉為建設用地，人為導致這些地區的市民住房?jì)r(jià)格的天價(jià)上漲。這些制度方面的人為成本高企，嚴重阻礙了我國正常的符合經(jīng)濟發(fā)展規律的城市化進(jìn)程和廣大國民幸福指數的增加，是屬于需要盡快修改完善的問(wèn)題。

　　與此落后政策相呼應，馮驥才先生提出的不讓農民進(jìn)城留在鄉村，不讓市民進(jìn)村置業(yè)民宿，基本上屬于傳統落后的思想觀(guān)念，違反了國民自由遷徙權、擇居權的普世價(jià)值，我們應該清醒地認識到這種意識的危害，與民作對，不會(huì )如愿。

　　農民進(jìn)城是大勢所趨，那么農民可不可以將自己的土地或宅基地轉讓給城里來(lái)的市民？這個(gè)要從物權法的規定來(lái)講。不久前（2016年11月4日），中共中央、國務(wù)院剛發(fā)布《關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》?！段餀喾ā返诙l指出：物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。農民的土地和宅基地法律規定屬于以村集體為核算單位的農民集體所有（不屬于國家也就是各級政府所支配）?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l：農村和城市郊區的土地……屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。那么根據《物權法》規定，農民可以通過(guò)集體表決形式出租、出售自己的宅基地。但是《農村土地承包法》卻與《物權法》的規定相沖突，前者第四條規定：“農村……承包地不得買(mǎi)賣(mài)”；《土地管理法》第六十二條規定“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”；第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”?？梢钥闯?，《土地管理法》和《農村土地承包法》對農民土地的限制實(shí)際上與《物權法》所賦予的排他性“所有權”、“用益物權”和“擔保物權”的利益相沖突的。農民不能根據自己的意愿行使法律賦予的土地物權，“一戶(hù)一宅”加上“拆舊建新”制度，不僅破壞了大量美麗鄉村，同時(shí)也碾碎了多少夢(mèng)想回歸鄉村、尋求鄉愁的城市居民的希望。

　　農民不是農奴，他們有進(jìn)城與返鄉的自由遷徙權；農地不是牢獄，農民有自由使用土地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級的天賦權利。

　　同樣，市民進(jìn)入鄉村置地建立自己的第二住宅，既是國際上城市化發(fā)展趨勢和歷史經(jīng)驗，也是市民自由遷徙自由擇居的基本人權。