我們嘗試解決或回應哈特福德所面臨的一系列問(wèn)題，包括如何將保險業(yè)留在哈特福德，以及當時(shí)存在的憂(yōu)慮：人們搬回城市的趨勢導致市場(chǎng)中一部分低收入出租屋被公寓樓取代，那么低收入人群將會(huì )住在哪里？哈特福德這座城市需不需要因此擔心？

　　回到安默斯特學(xué)院之后，我需要完成一篇畢業(yè)論文。我非常想寫(xiě)這段經(jīng)歷，但擔心學(xué)校會(huì )建議我選擇更實(shí)際的題目，比如和藝術(shù)相關(guān)的方向。但兩位平時(shí)就很喜歡我的教授跟我說(shuō)，“不要這樣想，如果這就是你想做的，你就應該朝著(zhù)這個(gè)方向走。” 他們幫我找到一位合適的教授指導我。于是我在畢業(yè)論文中寫(xiě)了哈特福德，寫(xiě)了如何對城市進(jìn)行再投資，寫(xiě)了這位年輕的城市主管如何與保險業(yè)合作并創(chuàng )立出全新的公私合營(yíng)關(guān)系，以及哈特福德如何從中受益。

　　從安默斯特畢業(yè)后，我來(lái)到了紐約的O&B公司工作。當時(shí)的我還是決定應當攻讀法學(xué)研究生學(xué)位，后來(lái)我有幸被哈佛錄取，這對我而言真是一個(gè)巨大的驚喜！天知道我能做到這個(gè)程度（笑）！從哈佛畢業(yè)之后，我在一家法律公司從事公共和私人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，并意識到自己已經(jīng)厭倦了作為一名律師。正巧當時(shí)我暑期實(shí)習的老板約翰·阿爾舒勒在紐約開(kāi)了他自己的房地產(chǎn)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)咨詢(xún)公司（HR&A），給我提供了一份工作。直到現在我在這里已經(jīng)工作了20年。值得一提的是，約翰來(lái)自一所與安默斯特非常相似的學(xué)校——衛斯理大學(xué)（Wesleyan University）。

　　HR&A團隊參與項目討論    Source：http://www.hraadvisors.com/

　　因此我想關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的答案是：目前我日常所需要用到的知識，只有很少一部分來(lái)自當年在安默斯特和哈佛的所學(xué)。然而這些學(xué)校真正給予你的是讓你結識了一生摯友。他們與你志同道合，讓你對你感興趣的領(lǐng)域更加熱愛(ài)，并且提供資源讓你繼續探索這些領(lǐng)域。這些才是我在安默斯特以及哈佛得到的最大收獲。

　　“如果土地所有者僅僅出售土地，賺到的錢(qián)會(huì )少很多，而我們能夠實(shí)現土地增值。”

　　你認為你的團隊在設計和規劃方案中最重要的角色是什么？ 你和團隊又是如何與設計公司，政府以及社區進(jìn)行合作的？

　　這個(gè)問(wèn)題的答案取決于項目。比如我正在處理的兩個(gè)土地交易項目，一個(gè)在丹佛（Denver），另一個(gè)在紐約的皇后區（Queens），就是長(cháng)島城市濱水公園（Long Island City Waterfront）。在這兩個(gè)案例中我的客戶(hù)都是土地所有者。他們都不是開(kāi)發(fā)商，所以他們沒(méi)有自己的員工，需要從頭開(kāi)始組建團隊。這兩位業(yè)主都足夠聰明地知道如果是僅僅出售土地的話(huà)，他們賺到的錢(qián)會(huì )少很多。而一條替代的路則是他們去投資和管理土地：找到合理的分區方案，組建團隊，找到合適的建設商，甚至在售賣(mài)這些土地之前把基礎設施建設好。因此他們需要找一個(gè)團隊幫他們實(shí)現這種土地的增值，使之比未開(kāi)發(fā)的土地具有更大的價(jià)值。

　　在這種情況下我們的職責就是幫助業(yè)主組建起團隊，找到合適的其他領(lǐng)域的專(zhuān)家，有效進(jìn)行團隊管理，并進(jìn)行一些經(jīng)濟數據的分析來(lái)滿(mǎn)足業(yè)主的需求。因此像高線(xiàn)公園這樣的項目，我們需要工程師想清楚需要什么類(lèi)型的基礎設施，數量多少，開(kāi)銷(xiāo)多少，需要進(jìn)行什么樣的環(huán)境修復工程。我們需要建筑師及規劃師對這個(gè)區域進(jìn)行總體規劃，并對建筑高度和容積進(jìn)行初步估算，因為這些將會(huì )是我們在分區方案中希望獲得授權的部分。同時(shí)我們需要土地使用律師考慮土地權益，房地產(chǎn)律師去制定與買(mǎi)者的土地合約。之后基于不同方案可能還需要一些專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，比如這個(gè)區域可能會(huì )存在學(xué)校數量不足的擔心，于是你可能要和一些專(zhuān)門(mén)的顧問(wèn)合作解決這方面的問(wèn)題。常常你需要考慮如何解決交通擁堵，使用何種交通工具的問(wèn)題，因此在很多情況下我們可能也要和交通運輸工程師進(jìn)行溝通。

　　總的來(lái)說(shuō)，我們要構建起一個(gè)團隊，滿(mǎn)足土地所有者各方面的需求，然后我們要做的部分就是把所有環(huán)節整合起來(lái)，并進(jìn)行數據分析。比如土地所有者在進(jìn)行了所有這些投資后期待獲得多少土地價(jià)值，以及如何制定合約來(lái)保證他們拿到那筆錢(qián)。

　　……沒(méi)辦法之下，他們只好向我們求助：“在目前經(jīng)濟衰退的狀態(tài)以及911事件剛剛發(fā)生的陣痛下，你們能夠怎樣說(shuō)服布隆伯格市長(cháng)修建高線(xiàn)公園是一件很值得做的事情？

　　高線(xiàn)公園是紐約的一個(gè)很成功的城市重建項目。你的公司提供了將高架鐵路改造成紐約市充滿(mǎn)活力的公共公園的經(jīng)濟理由。你是如何講述這個(gè)故事來(lái)說(shuō)服公眾接受這樣一個(gè)充滿(mǎn)野心的項目？

　　在紐約，你通常不需要去說(shuō)服公眾，而是去說(shuō)服市長(cháng)。并非所有的城市都是如此，但因為紐約市一直保持著(zhù)相當靈活的資本預算，你真正需要做的就是說(shuō)服市長(cháng)。

　　當時(shí)我們的客戶(hù)是兩位市民企業(yè)家。他們相遇在一個(gè)公開(kāi)會(huì )議上，市長(cháng)魯迪·朱利安尼（Rudy Giuliani）也在。當時(shí)市長(cháng)的想法是將高線(xiàn)拆除，換取可開(kāi)發(fā)的土地面積。就是把高線(xiàn)所在的這部分土地完全用于開(kāi)發(fā)。然而這兩位市民企業(yè)家都有小時(shí)候在高線(xiàn)上的雜草中玩耍的經(jīng)歷。他們都希望保留這個(gè)高架鐵路，并將其改造成一個(gè)公園。當時(shí)他們在會(huì )上坐在一起并聊起了這個(gè)構想，“你相信他們會(huì )同意這樣做嗎，因為如果能成功，這會(huì )是件很有意思的事情。”于是他們在離開(kāi)會(huì )議之后繼續去喝酒討論應該如何倡導這件事。