“CMRC中國經(jīng)濟觀(guān)察”第50次季度報告會(huì )于2017年7月30日下午在北京大學(xué)國家發(fā)展研究院萬(wàn)眾樓二樓舉行。會(huì )議由北京大學(xué)國家發(fā)展研究院盧鋒教授主持。

　　本次會(huì )議側重討論了我國城市化與土地改革、目前國內外宏觀(guān)經(jīng)濟形勢與政策等方面議題。中國(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(cháng)樊綱教授、上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院陸銘教授、國家發(fā)展和改革委員會(huì )中國城市和小城鎮發(fā)展中心徐林主任、中國PMI分析小組秘書(shū)處負責人于穎女士、廣發(fā)證券(000776,股吧)首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高教授以及北京大學(xué)國家發(fā)展研究院宋國青教授，先后發(fā)表演講并回答聽(tīng)眾提問(wèn)。

　　下面摘要中國(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(cháng)樊綱教授的演講內容。

中國(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(cháng)樊綱教授

　　樊綱教授以現在不同類(lèi)型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生兩極分化現象出發(fā)，通過(guò)對比較流行的觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行質(zhì)疑與分析后提出現行的城鎮化戰略與社會(huì )發(fā)展規律要求不一致，限制了土地資源的供給，而這成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的重要因素。樊綱教授認為，理解和把握人類(lèi)遷徙規律對于中國未來(lái)的城市規劃和經(jīng)濟發(fā)展有重要意義。

　　樊綱教授以現在不同類(lèi)型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生兩極分化現象出發(fā)，通過(guò)對比較流行的觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行質(zhì)疑與分析后提出現行的城鎮化戰略與社會(huì )發(fā)展規律要求不一致，限制了土地資源的供給，而這成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的重要因素。樊綱教授認為，理解和把握人類(lèi)遷徙規律對于中國未來(lái)的城市規劃和經(jīng)濟發(fā)展有重要意義。

　　首先，樊綱教授通過(guò)對一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)城市的住宅價(jià)格的數據研究發(fā)現，從2015年開(kāi)始，一線(xiàn)城市和和二、三線(xiàn)城市的住宅價(jià)格出現了明顯分化。在二、三線(xiàn)城市住宅價(jià)格仍然保持穩定情況下，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)出現了大幅上漲。在分析目前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化原因時(shí)，目前社會(huì )比較流行的觀(guān)點(diǎn)主要有兩個(gè)，一個(gè)是市場(chǎng)上流通的貨幣太多從而導致房?jì)r(jià)上漲。但是樊綱教授對這種說(shuō)法提出了質(zhì)疑。他認為貨幣作為一般等價(jià)物，任何商品的價(jià)格都和貨幣有關(guān)系。他將貨幣增加比喻為“大水漫灌”，認為如果貨幣多了卻只體現在一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上是不合邏輯的。另外他也指出，通過(guò)對最近一兩年的貨幣政策分析認為貨幣政策其實(shí)是較為緊縮的，M2增長(cháng)速度10%不到。此前M2增速為13%和14%的年份，房?jì)r(jià)也沒(méi)有出現近年情況。所以他認為因為“貨幣多了”而使得一線(xiàn)城市和二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)出現分化是站不住腳的，況且分析看來(lái)“貨幣多了”事實(shí)也不能成立。

　　第二，對于現行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的解釋是土地貴。土地作為房地產(chǎn)供給要素之一，土地的價(jià)格直接決定房?jì)r(jià)。樊綱教授認為土地貴的原因是因為開(kāi)發(fā)商預期房?jì)r(jià)貴，才會(huì )舉牌高價(jià)收購土地。因此房?jì)r(jià)分化的真正原因并不是土地貴，而是其他更深層次的原因導致大家預期房?jì)r(jià)會(huì )更貴。首先樊綱教授承認土地作為不可再生的稀缺資源，在政府要保證十八億畝紅線(xiàn)不能動(dòng)搖的前提下，可開(kāi)發(fā)利用的土地是一個(gè)相對穩定的數額。因此土地的價(jià)格本身是應該隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展而增加的。導致土地價(jià)格非正常增長(cháng)原因主要是中央政府錯誤的“城鎮化”戰略導致土地的計劃分配有誤，因此形成了一線(xiàn)城市的土地供應極為短缺的狀況，而住房需求和供給之間出現了極大的缺口，自然會(huì )導致一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)居高不下。當然，除了上述原因之外，地方城府也有可能故意制造緊缺來(lái)實(shí)現高價(jià)售地。

　　樊綱教授通過(guò)上述分析，認為對于房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟發(fā)展的主要原因在于“城鎮化”戰略的偏差。他認為現在的城鎮化戰略人為地限制了大城市的發(fā)展，鼓勵小城鎮發(fā)展是背離了社會(huì )發(fā)展和人類(lèi)選擇遷移的規律。在人類(lèi)選擇遷移的過(guò)程中，人口流動(dòng)會(huì )自然地形成兩極分化，即大城市流入人口，小城市流出人口。因此房?jì)r(jià)兩極分化的背后其實(shí)是人口的兩極分化。進(jìn)一步地在解釋人類(lèi)的選擇遷移為什么會(huì )使得人口流向大城市時(shí)，樊綱教授提到了以下幾點(diǎn)原因：

　　首先是因為大城市有聚集效應，即經(jīng)濟學(xué)所說(shuō)的規模效益。因為聚集效應會(huì )使得少量的基礎設施的投入，支撐更多的企業(yè)的發(fā)展，從而提供更多的就業(yè)，貢獻更多的GDP增長(cháng)。因此在實(shí)際生活中不難發(fā)現大城市的周邊因為交通、物流、服務(wù)等一應俱全，成為了企業(yè)發(fā)展的最佳地點(diǎn)選擇。因此在企業(yè)向大城市周邊聚集的同時(shí)使得人口也向大城市聚集。

　　另外一個(gè)原因就是人口的聚集會(huì )產(chǎn)生更多的創(chuàng )新與思想，這也符合新增長(cháng)理論的基本邏輯，就是知識創(chuàng )造經(jīng)濟增長(cháng)。在人口聚集的地方人們通過(guò)日常交流會(huì )在傳播知識的過(guò)程中碰撞產(chǎn)生新的創(chuàng )意。另外，大城市相比于小城市能夠提供更多的文化服務(wù)。數據表明一千萬(wàn)人口城市才能支持一個(gè)歌劇院，所以文化服務(wù)是大城市的優(yōu)勢之一。多元的文化背景是產(chǎn)生創(chuàng )新創(chuàng )意的溫床，也是推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的源動(dòng)力。

　　此外樊綱教授分析了用歐洲發(fā)達國家小城鎮較為普遍存在的事實(shí)來(lái)支持我國“城鎮化”戰略的觀(guān)點(diǎn)?？焖賹?shí)現工業(yè)化的新興國家與更早歷史時(shí)期通過(guò)100多年中逐步實(shí)現工業(yè)化的歐洲國家不同，不能直接照搬歐洲國家的發(fā)展模式。就中國目前的狀況來(lái)看還應該處于工業(yè)化的階段，所以人口還是處于流出的狀態(tài)。因此返鄉的人員較少。盡管現在也有農民工返鄉，但樊綱教授認為這屬于農民工“早退”現象，這與歐洲國家人們退休返鄉并不相同，因此也會(huì )產(chǎn)生不一樣的返鄉結果，對小城鎮的影響自然也不同。舉例而言，中國的農民工再次返鄉后一般是屬于積攢了一點(diǎn)積蓄回鄉養老，翻新一下自家住宅之類(lèi)。歐洲國家的人們退休后再次返回小城鎮帶回去的不僅有儲蓄，也有新思想和理念，更重要的是有保障生活的社保服務(wù)，并且會(huì )根據現代化的生活方式改造鄉村。因此盡管中國和歐洲都有小城鎮人員返鄉，但是中國的小城鎮和歐洲的小城鎮卻體現出了截然不同的狀況。

　　樊綱教授提出中國應該順應人口遷移的自然規律，城市規劃以“大都市”或者“城市群”為主，而不是嚴控大城市發(fā)展規模。大都市是指以一個(gè)或幾個(gè)大城市為核心、包括周邊一批中小城市共同組成的城市群、城市帶。像雄安就是一個(gè)很好的構想，利用雄安的地理位置并利用快軌等交通工具將周邊的大城市連接起來(lái)形成城市群。同時(shí)樊綱教授還強調在城市群管理的過(guò)程中可以有不同的模式，比如行政區劃，或者自愿結合。他認為自愿結合的模式在未來(lái)具有巨大的發(fā)展空間。都市群對于發(fā)揮大城市的聚焦效應，具有重要的意義，可以大大提高大城市在經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )進(jìn)步中的帶動(dòng)作用。

　　當然對于大家對小城鎮發(fā)展的擔憂(yōu)樊綱教授也提到，小城鎮現在可能就是在人口流出階段，要做的其實(shí)是保護好老宅、生態(tài)、文化，為下一發(fā)展階段的人口回流做準備。

　　最后樊綱教授總結到，目前中國房?jì)r(jià)問(wèn)題歸根結底還是對于“城鎮化”發(fā)展戰略計劃的偏差，因此要想解決一線(xiàn)城市與其他城市房?jì)r(jià)兩極分化的現狀就要從供給上放開(kāi)土地的供應。如何實(shí)現呢？最重要的就是要矯正對于城市發(fā)展的規劃，著(zhù)重發(fā)展大都市與城市群。除此之外，房產(chǎn)稅、租賃制度的完善和建立對于房地產(chǎn)市場(chǎng)也有著(zhù)重要的影響。當然以上都屬于長(cháng)期的發(fā)展方向。樊綱教授認為在短期中面對炒房等種種不利于市場(chǎng)穩定的現象時(shí)，限購政策還是一個(gè)有效保障房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟穩定的重要措施。

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