中國內地樓市短期看空，長(cháng)期看多，基本上已成為了現在的共識。短期看空，很容易理解，這是樓市限購的行政措施以及金融去杠桿共同作用之下的產(chǎn)物，缺少了金融杠桿、提高了買(mǎi)房門(mén)檻，自然會(huì )暫時(shí)遏制樓市的價(jià)格上漲。

　　不過(guò)，長(cháng)期來(lái)看，中國的樓市為什么值得看多，并且，樓市在長(cháng)期多頭的趨勢之下，格局是如何分布的。這些問(wèn)題，都值得探究。

　　我們不妨從兩個(gè)基本指標來(lái)看樓市的走向。一是勞動(dòng)人口結構，第二是城市化率。前者決定了什么人會(huì )有買(mǎi)房的愿望，后者決定了什么樣的城市能提供優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)以及附屬設施。

　　換言之，一是供給，一是需求。從這兩個(gè)方面來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)走勢和過(guò)去相比，有很多不同。

　　一、大城市越來(lái)越多，勞動(dòng)力越來(lái)越少

　　有一個(gè)很流行的說(shuō)法是：中國目前的城市化率已經(jīng)較高，因此未來(lái)的樓市很難再出現過(guò)去十年那種高速增長(cháng)。據官方統計，2016年底中國的城市化率水平為 57.4%，預計2020年將達到60%。

　　而與此相對的，剛需的數量并沒(méi)有隨著(zhù)城市化的提升而升高，相反，中國的適齡勞動(dòng)人口還在持續下降，因此，很難說(shuō)未來(lái)的房?jì)r(jià)會(huì )有相應的需求面支撐。

　　根據第六次全國人口普查的數據推算，中國16歲以上人口峰值出現在2016年，為7.79億，但是增長(cháng)率已經(jīng)很明顯的逐年降低。從2011年到2016年，16歲以上人口的增長(cháng)率從0.87%下降到0.05%。此后，16歲以上呈現負增長(cháng)，預測到2050年，中國16歲以上人口將會(huì )縮減到6億左右。

　　如果我們排除掉退休的老年人口重新計算，數據所表現的衰退就更明顯。如圖表所示：中國16-59歲經(jīng)濟活動(dòng)人口在2014年開(kāi)始進(jìn)入負增長(cháng)，其數量衰減的速度非?？?。預測在未來(lái)幾十年間將會(huì )持續下降，2050年將降到約4.88億。

　　中國的勞動(dòng)力的缺口也將從2017年的-1.54%上升到2020年的-3%。而眾所周知，只有適齡勞動(dòng)力才有意愿和有經(jīng)濟能力買(mǎi)房。這個(gè)群體的規模在未來(lái)幾十年不斷衰減，意味著(zhù)買(mǎi)房的需求將會(huì )驟減。

　　與此同時(shí)，中國的城市化進(jìn)程也即將迎來(lái)飽和，但在達到飽和之前，還有一波瘋狂的土地開(kāi)發(fā)。盡管新聞中頻頻報道，中國的樓市量?jì)r(jià)雙雙回落。但實(shí)際上，樓市的真實(shí)狀況一點(diǎn)也不冷清。

　　據統計局數字，中國內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在2017年頭十個(gè)月增長(cháng)7.8%，并且在三季度商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情尤為高漲。其中辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別增長(cháng)5.4%和1.4%。

　　相關(guān)數據顯示，三年后的2020年，中國房地產(chǎn)投資交易總額或將達到2600億元，對比2016年將大幅增長(cháng)45%。這當中，二三線(xiàn)城市的土地開(kāi)發(fā)增量非常驚人。很多過(guò)去的小城市，未來(lái)將憑借土地開(kāi)發(fā)發(fā)展為“大城市”。

　　從上面兩方面來(lái)看，購房剛需數量在減少，但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)還依然在加速，供給增加但需求減少，價(jià)格明顯就會(huì )下跌。勞動(dòng)人口增長(cháng)率與城市化增長(cháng)率相背離預示著(zhù)樓市拐點(diǎn)到來(lái)。但是，事實(shí)真的是這樣簡(jiǎn)單嗎？

　　當然不可能這樣簡(jiǎn)單。

　　實(shí)際上，我們所說(shuō)的投資房地產(chǎn)是指已經(jīng)投入市場(chǎng)、進(jìn)入市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，也可以廣義的理解為二手房。它們能反映出比較真實(shí)的市場(chǎng)供需價(jià)格。而存量房的價(jià)格取決于城市的實(shí)際經(jīng)濟發(fā)展水平和對人才的吸附度。由于適齡勞動(dòng)力逐年減少，因此，是不是可以說(shuō)，年輕人的流向是哪里，哪里的房?jì)r(jià)就有增長(cháng)的潛力呢？

　　這并不能一概而論?；\統的“年輕人”概念實(shí)際上混淆了低端勞動(dòng)力和高端人才兩類(lèi)人。雖然未來(lái)的中國是一個(gè)勞動(dòng)短缺的國家，但并不意味著(zhù)社會(huì )對低端勞動(dòng)力的需求會(huì )增加。

　　實(shí)際上，根據《中國勞動(dòng)力市場(chǎng)技能缺口研究》，目前技能勞動(dòng)者數量占全國就業(yè)人員總量的19%左右，高技能人才僅占5%。去年，中國一共有1200多萬(wàn)名高校畢業(yè)生求職，但不少雇主很難找到合適的人才，有70%的企業(yè)認為“大學(xué)生在校期間學(xué)到的知識實(shí)用性不強”，而求職者畢業(yè)半年內的離職率高達1/3。

　　因此，我們最近經(jīng)常在新聞媒體看到的“多個(gè)城市掀起搶人大戰”之類(lèi)的說(shuō)法，并不準確，真實(shí)的情況是，越是大的城市，越是在剔除就業(yè)者，只留下精英和高技術(shù)人才，驅趕低端服務(wù)業(yè)者到次一級城市。以此形成城市間的人才“食物鏈“。

　　所以我們會(huì )在數據中看到，從2015年開(kāi)始，上海的人口開(kāi)始減少，而北京人口即將在20年來(lái)首次負增長(cháng)，另外兩個(gè)一線(xiàn)城市深圳和廣州人口這些年來(lái)略有增加，數量并不多。

　　相反，大量無(wú)法在一線(xiàn)城市立足的求職者，被淘汰回到了二三線(xiàn)城市，美其名曰逃離北上廣。這種人才淘汰現象直接成了一些二三線(xiàn)城市這幾年人口逆轉，從人口輸出城市變?yōu)檩斎氤鞘小?/p>

　　說(shuō)實(shí)話(huà)，房?jì)r(jià)的漲跌與低端勞動(dòng)者沒(méi)有半毛錢(qián)關(guān)系，房?jì)r(jià)與高收入者和高凈值人士相關(guān)性更高。因此，僅僅參考勞動(dòng)力的流向，并不能讓你正確把握房?jì)r(jià)的趨勢。

　　二、“再城市化”vs“逆城市化”：未來(lái)樓市的冰火兩重天

　　恰恰因為一線(xiàn)城市目前在驅趕低端勞動(dòng)力，一線(xiàn)城市未來(lái)的房?jì)r(jià)增速，反而將會(huì )更快。

　　眾所周知，中國在全球價(jià)值鏈中的分工目前正從低附加值的出口加工業(yè)向高附加值的現代服務(wù)業(yè)轉變。這個(gè)調整結構的過(guò)程必然伴隨著(zhù)各個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結構調整。城市定位的重新定義，必然構成新的對人才的吸引力。

　　剔除低端人口，留下高端人才，意味著(zhù)第一輪的城市化已基本結束，之后，一線(xiàn)城市要想繼續保證其宜居程度和對要求更高的高端人才的吸引力，必然需要進(jìn)行一場(chǎng)“再城市化”的過(guò)程，在以往的基礎上提供更好的社會(huì )公共設施和服務(wù)（尤其是數字化服務(wù)）。公共設施建設又會(huì )反過(guò)來(lái)增加城市土地房產(chǎn)的價(jià)值，推高房?jì)r(jià)。也可以說(shuō)，哪里搶到了高端人才，哪里的房?jì)r(jià)才有增長(cháng)潛力。

　　高端人才的產(chǎn)業(yè)分布與國家目前主推的新產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系。根據國家十三五計劃的發(fā)展戰略，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)布局將集中于新信息技術(shù)、新能源汽車(chē)、生物技術(shù)、綠色低碳、高端制造等六大產(chǎn)業(yè)，以及AI、機器人(19.22 -0.10%,診股)、智能系統、虛擬現實(shí)等等十二大新興產(chǎn)業(yè)之上。

　　具體來(lái)說(shuō)，國家將在東部地區打造國際一流的戰略性新興產(chǎn)業(yè)城市群，圍繞京津冀協(xié)同發(fā)展，加強京津冀經(jīng)濟與科技人才聯(lián)動(dòng)，形成輻射帶動(dòng)環(huán)渤海地區和北方腹地發(fā)展的戰略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展共同體；發(fā)揮長(cháng)三角城市群對長(cháng)江經(jīng)濟帶的引領(lǐng)作用，以上海、南京、杭州、合肥、蘇錫常等都市圈為支點(diǎn)，構筑點(diǎn)面結合、鏈群交融的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局；以廣州、深圳為核心，全面提升珠三角城市群戰略性新興產(chǎn)業(yè)的國際競爭力，延伸布局產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈，帶動(dòng)區域經(jīng)濟轉型發(fā)展……

　　如果我們把以上這些產(chǎn)業(yè)分布情況在中國的地圖上挨個(gè)找出來(lái)，會(huì )發(fā)現其布局依然大致是遵從了傳統的三大城市群，再加上西部的四川（新制造業(yè)中心）和貴州（大數據中心）。但由于對于人才吸附能力的天然劣勢，西部?jì)傻氐姆績(jì)r(jià)恐怕不會(huì )因此有太大的增長(cháng)。

　　“再城市化”的一個(gè)重點(diǎn)，就是建設目前方興未艾的所謂智慧型城市，即是通過(guò)信息技術(shù)手段來(lái)改善城市的狀況，提高城市的生活舒適度，具體而言就是大數據和物聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的便利度。

　　這個(gè)智慧城市的概念，如果玩得足夠好，其起到的作用恐怕并不會(huì )亞于當年的土地財政政策和城市化運動(dòng)，其對于推高所在城市房?jì)r(jià)的作用將會(huì )是非常直接的。因為它從供給側直接改變了城市的整體宜居程度，實(shí)際上就是改善了所有樓盤(pán)的潛在宜居度和潛在價(jià)值。

　　可以說(shuō)，“再城市化”的重點(diǎn)城市依然是傳統的城市群，相反，在很多的三四線(xiàn)城市，大搞開(kāi)發(fā)的結果，是造成了當地的“逆城市化現象”。所謂逆城市化，即是指因為在原有舊城區新建新城，造成大量人口遷出，舊城區衰敗的現象。中國過(guò)去北方地區出現的“鬼城”現象，在將來(lái)可能會(huì )以“逆城市化”的新面目繼續出現。屆時(shí)，中國不同層級的城市間，房?jì)r(jià)差距會(huì )比現在更大。

　　未來(lái)十年的中國樓市必然是冰火兩重天，樓市冰火兩重天的背后，其實(shí)是人才結構的優(yōu)劣分化，是地區間經(jīng)濟不可逆的分化。