日前，揚州市政府出臺最新樓市調控政策，并于12月1日起執行。其中明確，在市區范圍內擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認購新建商品住房。

　　自去年10月起的本輪樓市調控有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是一些大城市群中的三四線(xiàn)城市也進(jìn)入到限購名單。如果把以前的每一次房地產(chǎn)調控中被限購限貸的城市進(jìn)行一次對比，可以發(fā)現，以前的房地產(chǎn)調控，全國幾乎同步進(jìn)行，不同地區都有城市限購。這次限購，在全國范圍內對比，有的經(jīng)濟不太活躍的、人口流出的地區，可能就沒(méi)有限購，而一些中心城市群周邊的二線(xiàn)三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市，也就是一些縣城等，也開(kāi)始進(jìn)入限購名單，如北京的燕郊，上海附近的嘉興。這表明中國這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)城鎮化進(jìn)入一個(gè)轉型階段，就是以有活力的城市群作為主要載體，作為下一步城市化推進(jìn)的主要平臺。

　　此輪房地產(chǎn)波動(dòng)周期中，同一個(gè)城市群的房?jì)r(jià)出現明顯的同步漲跌的情況，雖然屬于不同的行政區劃，但是同一城市群內部的聯(lián)動(dòng)趨勢非常明顯。

　　與此同時(shí)，國家發(fā)改委公布的基礎設施建設重點(diǎn)在城鎮化的不同階段也出現明顯變化，以前批的項目大多是城市內部大型交通樞紐地鐵等，現在除了環(huán)保占比較高外，連接不同城市的基礎設施項目比重明顯上升。這既是城鎮化發(fā)展到一定階段的客觀(guān)使然，其實(shí)也是政策引導的結果。

　　關(guān)于中國城鎮化的道路，常常有不同路線(xiàn)的爭議，大致上可以劃分為兩派:一派認為要通過(guò)小城鎮來(lái)分散大城市病，另一派的看法就是發(fā)展大都市群?，F在看來(lái)，公眾用自己的雙腳做了選擇，就是有活力的大城市群。

　　日本的經(jīng)驗可以作為一個(gè)對照，上世紀七八十年代日本開(kāi)始經(jīng)濟起飛之后，東京出現空氣污染、水體污染，從文獻記載可以看到，那時(shí)候東京的很多河都變成了垃圾河。因此，當時(shí)日本提出了著(zhù)名的東京疏散計劃，把很多城市功能遷到郊區，建了很多的高速公路網(wǎng)、鐵路網(wǎng)聯(lián)系起來(lái)。雖然用意很好，疏散一部分出去了，但這個(gè)便捷的交通網(wǎng)又吸引了更大規模的人涌入，最后進(jìn)來(lái)的人比出去的人還要多得多，東京的人口從那時(shí)候五六百萬(wàn)、七八百萬(wàn)發(fā)展到一千萬(wàn)、兩千萬(wàn)。這一趨勢與當前的中國類(lèi)似，大都市群就成為很重要的一個(gè)城鎮化的發(fā)展方向，這也可以說(shuō)是這一波房地產(chǎn)調控下市場(chǎng)波動(dòng)的最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。

　　如果用2016年全年的房地產(chǎn)數據做一個(gè)測算，環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)深圳廣州這三個(gè)城市群，加上六個(gè)中心城市南京、合肥、武漢、長(cháng)沙、重慶、成都，其GDP總量差不多接近全國四成，人口占兩成，新房交易接近一半，二手房交易占了逾七成。這也從特定的角度顯示出城市群的趨勢。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)開(kāi)始在大城市活躍起來(lái)，并且逐步地向周邊擴散。

　　從總體規劃來(lái)看，北京實(shí)際上有意識地在進(jìn)行基于城市群布局的規劃，京津冀一體化的期望值非常高。比如雄安，其背后的理念之一也是城市群的布局戰略。還有廊坊市，其常住人口規劃從2016年461.5萬(wàn)，到2020年570萬(wàn)，2030年785萬(wàn)，這也可以說(shuō)是環(huán)北京城市群格局下的趨勢。

　　如果把中美兩國前50個(gè)城市的房?jì)r(jià)做一個(gè)對比曲線(xiàn)，把兩個(gè)國家排在第一位的房?jì)r(jià)作為100，用另外49個(gè)城市房?jì)r(jià)除第一個(gè)城市的房?jì)r(jià)，將其百分比進(jìn)行比較，中美兩國的一個(gè)共同點(diǎn)是，一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)城市差異非常大。這不僅僅是因為土地制度，可能就是大都市形成的集聚效應。而且中國一線(xiàn)城市跟后面二三線(xiàn)城市的差距分化更大，可以從背后思考很多深層次的原因，如公共服務(wù)、文化服務(wù)等的差異，這些可能都是原因。

　?。ㄗ髡呦抵袊y行業(yè)協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家、國家“十三五”發(fā)展規劃專(zhuān)家委員會(huì )委員、商務(wù)部經(jīng)貿政策委員會(huì )委員）