“提高品質(zhì)、追求活力，這是城市更新的終極目標。與中國目前經(jīng)濟發(fā)展新階段的特點(diǎn)非常契合，經(jīng)濟轉型由過(guò)去的高速度轉向高質(zhì)量。”住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　秦虹是在2018中國城市更新論壇上表達了這一觀(guān)點(diǎn)。她說(shuō)，如果城市更新項目不能提升物業(yè)品質(zhì)，只是簡(jiǎn)單裝修，算不上成功。另外，城市更新項目還要能夠激發(fā)活力，吸引人流和客戶(hù)，促進(jìn)社會(huì )與經(jīng)濟效益。

　　接受《中國經(jīng)營(yíng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)，秦虹表示，城市更新的外延實(shí)在廣闊，無(wú)法給出確切的定義與邊界。“城市更新是一個(gè)永續的過(guò)程，從城市美化到拆除重建，再到后期的有機更新。”

　　她介紹，中國經(jīng)歷了高速的城鎮化進(jìn)程，現在各個(gè)城市，一方面推行了大規模的棚戶(hù)區改造，另一方面舊城的更新改造同步實(shí)施，這意味著(zhù)未來(lái)中國城市發(fā)展的空間需求主要依靠存量更新支持。

　　秦虹總結了城市更新的主要特點(diǎn)。一是城市舊的建筑轉變成了新的空間，她認為比較成功的城市更新案例，必須實(shí)現物業(yè)坪效提高、人流涌入、出租率增加、空置率下降。

　　“受到歡迎的城市更新項目是舊建筑產(chǎn)生新空間。”秦虹說(shuō)，“它是一個(gè)復合空間，包含了辦公、居住和商業(yè)等復合功能。既符合產(chǎn)業(yè)升級的要求，也符合市民活動(dòng)的需求。”

　　二是這類(lèi)城市更新項目雖是復合功能，但并非無(wú)序，應當是主題鮮明，尤其是面向的客戶(hù)群體及產(chǎn)業(yè)類(lèi)型。三是城市更新項目增加了共享空間，物業(yè)內部既保留了過(guò)去辦公、居住等獨立性需求，同時(shí)拿出寶貴的空間以增加共享互動(dòng)的面積，比如傳統的寫(xiě)字樓大堂設計了共享的咖啡廳。

　　而城市更新項目成功的核心因素，秦虹認為是設計。“城市更新是彰顯設計的力量，它串聯(lián)了投資者、消費者、社會(huì )、市民、政府與客戶(hù)。”

　　她進(jìn)一步補充說(shuō)，城市更新其實(shí)是打造消費產(chǎn)品，產(chǎn)品要依靠設計來(lái)說(shuō)服投資者和政府，吸引客戶(hù)、增加人流，給當地和周邊帶來(lái)正面的社會(huì )效益。越來(lái)越多的企業(yè)參與到城市更新，包括萬(wàn)科等傳統開(kāi)發(fā)企業(yè)，參與主體呈現多元化。

　　“城市更新最初由政府主導，逐漸擴充到市場(chǎng)介入，最后是多方主體共同參與。”秦虹說(shuō)，“企業(yè)介入城市更新，都是追求經(jīng)濟效益，但是后期參與主體多元化以后，它的目標相當程度上會(huì )定位于社會(huì )效益。一棟樓宇是否應該進(jìn)行改造，不但要考量會(huì )否給投資者帶來(lái)效益，與此同時(shí)，也會(huì )權衡是否給地區增加公益。”

　　高和資本是以城市更新為主營(yíng)業(yè)務(wù)的投資機構之一，從2009年開(kāi)始，即瞄準了北京、上海等城市的更新機會(huì )。如今，高和資本對城市更新有了更加系統化的理解，并影響了公司業(yè)務(wù)布局。

　　“不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正在由開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入到城市更新時(shí)代。城市更新不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)，而是一個(gè)金融和高科技推動(dòng)的現代服務(wù)業(yè)。”高和資本董事長(cháng)蘇鑫說(shuō)。高和資本是中國城市更新論壇的發(fā)起單位之一，蘇鑫出任了中國城市更新論壇執委會(huì )主席。

　　他梳理國內城市更新經(jīng)歷了3個(gè)階段。第一個(gè)階段是2006年～2012年，這個(gè)階段城市更新的典型特征是由外資主導，對上海353廣場(chǎng)、K11大廈等物業(yè)進(jìn)行了單體改造，但沒(méi)有業(yè)態(tài)調整。

　　第二個(gè)階段是2013年以后，涌現了北京盈科中心、北京坊和上海幸福里等城市更新項目，主要特征是內外投資并舉和片區更新，大量的內資機構及傳統的開(kāi)發(fā)企業(yè)介入城市更新，對城市片區進(jìn)行更新，升級了大量的空間業(yè)態(tài)和內容。

　　第三個(gè)階段將是從今以后，又會(huì )呈現出3個(gè)發(fā)展趨勢：一是物業(yè)空間的智能化，就是城市更新與高科技結合；二是樓宇的產(chǎn)業(yè)化，政府關(guān)注落后產(chǎn)業(yè)疏解與騰退，與城市更新結合以后，產(chǎn)業(yè)的聚集效應、生態(tài)效應將會(huì )發(fā)揮；三是業(yè)態(tài)復合化，城市更新背后所反映的即是消費升級。

　　“之所以發(fā)起設立中國城市更新論壇，是因為再大的機構都無(wú)法將城市更新的3個(gè)輪子全部運轉起來(lái)，包括資產(chǎn)管理、資本和內容創(chuàng )新。”蘇鑫說(shuō)，“中國城市更新論壇像是這個(gè)領(lǐng)域的安卓系統，把它們連接起來(lái)共同推動(dòng)。”

　　高和資本全面覆蓋了城市更新，因此業(yè)務(wù)板塊與之契合。首先是高和資本旗下業(yè)務(wù)包括起步階段的資產(chǎn)管理，這是核心業(yè)務(wù)；其次是空間內容創(chuàng )新和孵化，過(guò)去2年內高和資本設立的輕資產(chǎn)基金累計投資了14家空間內容創(chuàng )新企業(yè)；最后是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

　　“這3個(gè)業(yè)務(wù)板塊就像是3個(gè)飛輪，相互咬合，彼此串聯(lián)和帶動(dòng)?？梢苑Q(chēng)之為飛輪理論。”蘇鑫說(shuō)。

　　“在城市更新的產(chǎn)業(yè)鏈條上，資本起到了穿起珍珠的絲線(xiàn)作用。”黑石集團亞洲房地產(chǎn)部董事總經(jīng)理閻巖使用了這樣一個(gè)比喻。

　　華融融德資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理黃春雨則認為，資本在城市更新價(jià)值鏈創(chuàng )造過(guò)程中只是資源配置的角色，真正的主角是資產(chǎn)運營(yíng)方。“它們做最苦、最累、最臟的活兒。城市更新的成功在于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而非資本運作。”