增量房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的同時(shí)，存量市場(chǎng)卻如火如荼，各方企業(yè)、各方背景資本都在積極介入。繼年初、年中以萬(wàn)科、中糧置地、億達置業(yè)等為代表的房企存量資產(chǎn)改造項目亮相市場(chǎng)后，近日，以翰同資本為主的房地產(chǎn)私募基金，以首開(kāi)盈信、金茂資本為主的國有資本，以北京愿景公司等為主的民營(yíng)企業(yè)等，涉足城市更新領(lǐng)域的動(dòng)作頻頻。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，地產(chǎn)下行周期，雖然資金緊張，但是對于運營(yíng)能力強的資本或者企業(yè)來(lái)說(shuō)，是獲取一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的機會(huì )，通過(guò)老舊物業(yè)的改造升級煥新，不僅可以實(shí)現較高租金收益，還可以通過(guò)后期運營(yíng)，提高物業(yè)的增值空間。

　　各方資本攫取存量機會(huì )

　　事實(shí)上，城市更新并非新鮮話(huà)題，轟轟烈烈的城中村改造是城市更新的初級狀態(tài)，但是歸根結底，拆舊建新，仍然是增量市場(chǎng)行為。以老工業(yè)廠(chǎng)區、舊街區為主的存量改造，才是城市更新的重頭戲，但是由于體量大、周期長(cháng)、投資大，成功的案例鳳毛麟角，而當下，最火的當數以長(cháng)租公寓與共享辦公為主的舊樓改造，雖成為城市更新中的一支新興力量，但是多在擴規模階段，盈利模式未有破局，“剪刀差”難以覆蓋高昂成本，唯有靠規模來(lái)吸引資金的進(jìn)出，鮮有成熟的盈利和運營(yíng)模式。

　　盡管行業(yè)并未成熟，但不可否認的是，以北京、上海為主的一線(xiàn)城市存量時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，以舊城、舊建筑改造的城市更新業(yè)務(wù)必將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的一個(gè)重要增長(cháng)點(diǎn)，對于很多企業(yè)與資本來(lái)說(shuō)，提前布局，才能贏(yíng)得先機。

　　最近一兩年，除了房企搶食城市更新大蛋糕外，各方背景的資本力量亦對這個(gè)很有前景的市場(chǎng)虎視眈眈，并悄然布局。

　　12月12日，由翰同資本操盤(pán)，也是其布局城市更新業(yè)務(wù)的首個(gè)項目——位于上海靜安的NEO大廈亮相。據介紹，2017年起，翰同資本開(kāi)始發(fā)力城市更新領(lǐng)域，通過(guò)設立都市系列精品資產(chǎn)并購基金，在北京和上海核心地段進(jìn)行存量商業(yè)物業(yè)的收購、改造和運營(yíng)。在一年多的時(shí)間里，翰同資本已經(jīng)發(fā)行6只人民幣基金以及1只美元基金，在北京三元橋、中關(guān)村、上地、順義中央別墅區及上海靜安、外灘豫園、張江等核心區域完成七個(gè)商辦類(lèi)資產(chǎn)的并購。

　　與此同時(shí)，老牌的房地產(chǎn)基金諸如光大安石、高和資本，以及華平投資、弘毅資本等機構的地產(chǎn)部門(mén)，還有以金茂資本、首開(kāi)盈信、景瑞旗下的合福資本、遠洋資本等這種具有開(kāi)發(fā)商背景的資本力量也布局存量市場(chǎng)。

　　11月28日，首開(kāi)股份公告稱(chēng)，全資子公司首開(kāi)盈信擬出資不超過(guò)6億元，投資蕪湖遠翔天祥投資管理中心（有限合伙）有限合伙份額，成為蕪湖遠翔的有限合伙人。蕪湖遠翔是由遠洋集團子公司遠洋資本擬發(fā)起設立的城市更新基金。首開(kāi)股份表示，蕪湖遠翔將主要投資于合伙企業(yè)，主要關(guān)注一線(xiàn)城市以及杭州、蘇州、南京、成都等強二線(xiàn)城市的辦公、商業(yè)及公寓等項目。

　　而近日的一起大宗寫(xiě)字樓交易也是企業(yè)在城市更新領(lǐng)域布局的動(dòng)作之一。北京愿景明德管理咨詢(xún)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“愿景公司”）以約105億元的價(jià)格買(mǎi)入位于北京三里屯的盈科中心。愿景公司由知名地產(chǎn)人陶紅兵創(chuàng )辦，其中鏈家董事長(cháng)左暉通過(guò)天津維航公司持有愿景公司57.6%股份，主要業(yè)務(wù)是以核心城市項目更新及文旅投資為主，目前城市更新共收購了兩個(gè)項目，分別為盈科中心及東直門(mén)一公寓項目。其中盈科中心商辦部分改造已經(jīng)基本完成，公寓計劃明年開(kāi)始改造。

　　資產(chǎn)價(jià)格走低，項目獲取機會(huì )加大

　　增量市場(chǎng)天花板愈來(lái)愈近，存量市場(chǎng)成為資本與資金布局的通道。在翰同資本創(chuàng )始合伙人王倩看來(lái)，近幾年，金融去杠桿去泡沫的背景下，國內房地產(chǎn)基金也碰到階段性的困難，“核心地段、收購成本低的項目會(huì )有穩定回報和相對較好的抗風(fēng)險能力，但在一些非優(yōu)質(zhì)地段或者二三線(xiàn)城市的項目有很大困難。”

　　金茂資本CEO周立燁認為，對于基金管理人、投資人來(lái)講，這個(gè)階段，也有好處，資金緊了資產(chǎn)就多了，資產(chǎn)多了發(fā)揮的機會(huì )就大，“不是說(shuō)沒(méi)有資金，只是通道不是很暢通，資金更加挑剔”，對有投資判斷能力、運營(yíng)能力強的人來(lái)說(shuō)，艱難是相對的，現在是機會(huì )期。

　　對于新京報記者提出的當下環(huán)境資本對于城市更新項目是更加進(jìn)取還是較為謹慎的問(wèn)題時(shí)，周立燁表示，是進(jìn)取還是謹慎，關(guān)鍵是未來(lái)對于現金流的把握有多大，如果把握很大，就應該進(jìn)取一點(diǎn)，這是相互的，“總的來(lái)說(shuō)，相對要進(jìn)取，因為現在的物業(yè)價(jià)格都低下來(lái)了，但低下來(lái)的也并非都是好東西。”

　　垂直空間，多種業(yè)態(tài)組合

　　記者發(fā)現，上述企業(yè)抑或是資本介入的多為一線(xiàn)城市的存量物業(yè)，在物業(yè)的選擇上，也多以核心地段“商業(yè)類(lèi)舊改”項目為主，通常是一棟或多棟建筑物組團。而企業(yè)參與改造的方式也是“適應性的重新利用”，不是完全的保護，也不是完全的拆除，而是介于之間的更為高級的行為，通過(guò)更改功能、業(yè)態(tài)實(shí)現煥新，是“城市生長(cháng)”的范疇。

　　以上海靜安NEO大廈為例，緊鄰上海核心商務(wù)區靜安寺商圈，始建于1978年，前身為上海滬西紡織機械廠(chǎng)，有四十年的歷史。翰同資本創(chuàng )始合伙人趙強透露，大廈的物業(yè)基礎設施陳舊，層高、結構、機電等均不能滿(mǎn)足現代企業(yè)的需求，并分散租賃給幾十家快遞、餐飲零售、早教、信息技術(shù)及服務(wù)等行業(yè)的小微企業(yè)，缺乏統一管理，租金收益低。

　　翰同資本采取“專(zhuān)業(yè)運營(yíng)、劣后捆綁”的操作模式，邀請上市酒店集團華住集團作為項目基石投資人及酒店部分運營(yíng)商，并引入合眾厚生、金茂資本、大苑地產(chǎn)、澤谷投資、北京信托等專(zhuān)業(yè)投資機構聯(lián)合投資。收購后，翰同資本對項目重新定位，打造為包括城市輕奢酒店CitiGO（歡閣酒店）、創(chuàng )意辦公空間Mall Work以及生活美學(xué)商業(yè)品牌的精品商業(yè)綜合體。而該項目從清理前期租戶(hù)、設計、改造、完成招商到啟幕，僅用了一年時(shí)間。

　　更改原有業(yè)態(tài)、多種業(yè)態(tài)組合，這成為不少城市更新項目的改造路徑，尤其是單體建筑，在垂直空間內盡可能滿(mǎn)足客戶(hù)的多種需求。北京萬(wàn)科的首個(gè)城市更新項目亦是如此，改造前是一個(gè)商場(chǎng)，改造后的北京萬(wàn)科時(shí)代中心是一個(gè)單體建筑內集精品商業(yè)、文化辦公、藝術(shù)空間為一體的垂直城市綜合體項目，項目1層和地下1層為商業(yè)部分，2層以上是寫(xiě)字樓部分，主打聯(lián)合辦公。

　　專(zhuān)項政策亟須建立，運營(yíng)是關(guān)鍵

　　眾所周知，城市更新不同于從拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售到結算交付這種簡(jiǎn)單的傳統住宅開(kāi)發(fā)模式，不僅涉及項目的規劃、定位、招商、運營(yíng)等復雜的業(yè)務(wù)鏈條，還需要對周邊的生態(tài)環(huán)境、歷史人文、產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展等有著(zhù)深刻的認識和了解，考驗一個(gè)企業(yè)的綜合運營(yíng)能力。

　　在上海靜安NEO大廈的改造中，歡閣酒店的運營(yíng)方城家公寓董事長(cháng)兼CEO金輝表示，雖然是一個(gè)體量為7000平方米左右的項目，麻雀雖小，毛病俱全，碰到了舊改當中能碰到的所有問(wèn)題。

　　在他看來(lái)，城市更新項目有兩個(gè)難點(diǎn)，一是結構問(wèn)題，原有物業(yè)結構各種各樣，想要改造成自己的目標建筑物，需要經(jīng)過(guò)很多的調整，二是政策問(wèn)題，目前并未有城市更新領(lǐng)域的專(zhuān)門(mén)法律法規，項目的報建、審批、驗收等流程較長(cháng)，“整個(gè)項目用了12個(gè)月改造完成，1/3的時(shí)間花在了報建、審批等工作上。”金輝向記者透露。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王永平認為，“改造主體也很關(guān)鍵，城市更新并不是一般的企業(yè)能夠做到的，需要有一批有情懷、有技術(shù)的企業(yè)。除了改造主體外，項目的定位與運營(yíng)也很重要。

　　RET睿意德、樂(lè )鋪網(wǎng)創(chuàng )始人張家鵬認為，城市更新的核心是內容的再生，是價(jià)值觀(guān)的重新萃取。“最難的還是定位，老的東西，有天然的優(yōu)勢和弱點(diǎn)，賦予其什么樣的內容，這很難。短線(xiàn)挑戰在定位，長(cháng)線(xiàn)挑戰在運營(yíng)。”