2020年9月16-17日，河北省第四屆（邯鄲）園博會(huì )國際學(xué)術(shù)交流會(huì )召開(kāi)。在17日的城市設計與城鄉風(fēng)貌主題論壇上，麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)創(chuàng )新實(shí)驗室與未來(lái)都市集體實(shí)驗室研究員楊竣程發(fā)表題為《街道綠化程度的價(jià)值》的演講。他介紹了通過(guò)使用從Google街景視圖收集的圖像計算出的街道綠色指數，并評估其對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，最終得出房地產(chǎn)價(jià)格于街道綠化程度存在正相關(guān)的一項最新研究。

　　研究背景

　　街道一級的綠化是當今城市中使用最廣泛，最可感知的城市設計元素之一。但是，由于難以測量此元素，因此很少有研究試圖了解該元素的價(jià)值。近年來(lái)，計算機視覺(jué)技術(shù)的進(jìn)步使研究人員能夠測量街道一級的城市綠地。這項研究試圖通過(guò)使用從Google街景視圖收集的圖像計算出的街道綠色指數，并評估其對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　過(guò)去，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家和規劃學(xué)的研究人員通常只研究土地使用，例如公園和綠道，來(lái)衡量一個(gè)城市的綠化水平，而不是使用街道級的綠化數據。僅在最近幾年，學(xué)者才開(kāi)始使用街景圖像來(lái)測量城市綠化程度。不過(guò)，目前以后的研究中也側重于街道級別綠化程度對于住宅房地產(chǎn)購買(mǎi)交易價(jià)格的影響，而不是以租賃為主的商業(yè)房地產(chǎn)。

　　研究過(guò)程

　　研究團隊為房地產(chǎn)金融模型創(chuàng )建了一組新的城市數據，也就是綠色指數。假設在紐約曼哈頓地區有一棟樓，知道它的坐標以后，以其為圓心來(lái)框定30米、50米、80米和100米的篩選范圍，每一個(gè)篩選范圍之內都可以捕捉到紐約的谷歌街景圖片（GSV），以此為基礎來(lái)計算街道綠化指標到底是多少。綠色指數衡量什么？一個(gè)簡(jiǎn)單的答案是“在街道上視覺(jué)上可見(jiàn)的綠化密度”。

　　用谷歌街景捕捉到的圖片，通過(guò)算法進(jìn)行處理之后顯示出來(lái)的綠色成分，基本上綠色植被都被篩選出來(lái)了。值得強調的一點(diǎn)，是研究團隊在研究過(guò)程中控制了篩選的范圍，所以只會(huì )抓取4月份至10月份的街景圖片，以確保植物在這個(gè)時(shí)間段內是綠色的，不然到冬天，很多植物就凋零了。

　　剛才提到有四個(gè)篩選范圍，分別是30米、50米、80米和100米，而最終選擇的是50米的這一組數據。這個(gè)原因跟紐約的城市規劃和設計環(huán)境有關(guān)，紐約每一個(gè)街區差不多在80米范圍之內，用50米篩選范圍，當建筑只朝一邊開(kāi)門(mén)，建筑只占街的一邊，50米的范圍正好捕捉了這棟建筑門(mén)前的綠化情況，也非常好地排除了街區背面的綠化情況。當建筑正好是兩邊一起開(kāi)門(mén)的時(shí)候，50米的范圍恰恰捕捉了兩邊的綠化情況，而不會(huì )捕捉更多。相反，80米、100米的范圍，會(huì )捕捉更多的綠化情況，就會(huì )產(chǎn)生誤差。

　　進(jìn)一步去處理捕捉到的50米范圍的街道綠化指標，分成四個(gè)等級，分別是非常低、低和中還有高，代表四個(gè)不同程度的綠化。在做最后回歸模型的時(shí)候，還在模型中間還加入了公園的距離，以及地鐵站的距離，因為每一棟樓到公園的距離或者每一棟樓到地鐵站，變量一定程度上會(huì )影響估值的結果。除此之外，整個(gè)模型還包括了交易方的類(lèi)型（買(mǎi)家類(lèi)型、賣(mài)家類(lèi)型以及租戶(hù)類(lèi)型）、建筑特征（例如建成時(shí)間、是否翻新等等）以及建筑所在的位置（例如曼哈頓的上東區、市中心、蘇荷區等等）。

　　下面的圖中顯示的是模型的統計數據，分成四欄，分別是非常低的綠化、低綠化、中綠化和高綠化，在這四組數據中間，可以看到非常低、低、中的樓和建筑都離公園比較遠，但是高綠化明顯離公園近一些。

　　相反，最高綠化的這組數據，離地鐵站的距離特別高，其他的都比較靠近地鐵站。價(jià)格也是中等綠化和高等綠化平均交易價(jià)格遠高于非常低或者是低等的綠化程度的樣本。

　　研究結果

　　取最低的、非常低綠化作為控制組，可以看到低、中等和高等綠化三組三個(gè)變量，在不同的模型的配置中間，都給出了一個(gè)正相關(guān)，而且是顯著(zhù)的系數。商業(yè)促進(jìn)區的變量加進(jìn)去以后，對模型的結果沒(méi)有產(chǎn)生根本性的影響，說(shuō)明之前的推測、假設依然成立，依然是由綠化為主，為房地產(chǎn)創(chuàng )造經(jīng)濟價(jià)值。

　　簡(jiǎn)單做個(gè)總結，低等的綠化會(huì )創(chuàng )造10.5%的增值，意味著(zhù)任何一個(gè)單位的綠度值的增加，能夠為整個(gè)交易單帶來(lái)10.5%的房地產(chǎn)價(jià)格增值。中等綠度和高等綠度，分別為10.0%以及8.9%。其中，低綠度、中綠度和高綠度的情況系數均是顯著(zhù)的。也根據紐約的收入水平以及商業(yè)促進(jìn)區（Business Improvement District）[ 紐約的商業(yè)促進(jìn)區（BID: Business Improvement District）是一個(gè)非常特殊的組織，是在一個(gè)區域內特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主，還有各種租戶(hù)一起組成，他們會(huì )掏錢(qián)成立一個(gè)小的基金，進(jìn)行區域街面的維護、綠化。之前做的假設是綠化能夠為房地產(chǎn)帶來(lái)增值，但是如果BID出現了，可能會(huì )把這個(gè)邏輯反過(guò)來(lái)，也就是說(shuō)越有錢(qián)的BID，其實(shí)它可能有越好的綠化，不再是單純是綠化帶來(lái)高的房地產(chǎn)價(jià)格，可能是高的房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)了綠化。]的分布情況重新劃分了樣本，已進(jìn)行穩健性測試（Robustness Check），不同的幾組測試樣本所得到的結果也與目前的結果一致。

　　這一研究首次論證了街道綠化對商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生正相關(guān)影響，同時(shí)也首次將計算機視覺(jué)的技術(shù)應用到房地產(chǎn)價(jià)格估值模型中進(jìn)行研究。另外，該研究的貢獻在于為房地產(chǎn)金融模型的構建提供了新的信息。在以往，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者投資人在做金融模型時(shí)，并不會(huì )去過(guò)多考慮街道綠化是否會(huì )對房地產(chǎn)造成影響。通過(guò)這一研究，解釋了新的關(guān)系，大型房地產(chǎn)投資方和基金在做金融模型的過(guò)程中，也應該考慮到街道和城市環(huán)境，這樣可以他們讓更多地與規劃師、政府部門(mén)進(jìn)行互動(dòng)交流，也就是說(shuō)大家不再做完全分開(kāi)的工作，而是可以合作，這樣也可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還有城市環(huán)境的資方能關(guān)注到城市環(huán)境的建設和維護。

　　研究團隊：Juncheng Yang, Helena Hang Rong,Yuhao Kang, Fan Zhang, Andrea Chegut

　　研究成果所屬單位：麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)創(chuàng )新實(shí)驗室（MIT Real Estate Innovation Lab）