隨著(zhù)城市的發(fā)展，曾經(jīng)輝煌的大型居住區逐漸顯露疲態(tài)，被打上老舊、低效、老齡化的標簽，由于年代久遠、基礎設施欠賬較多、產(chǎn)權復雜等原因，改造更新難度極大。在10月9日舉行的北京市城市更新周豐臺分論壇上，方莊作為北京首個(gè)區域綜合型城市更新示范區，為此類(lèi)更新項目提供了一個(gè)可供參考的樣本。

　　改革開(kāi)放后，方莊街道成為北京首個(gè)“成片規劃、成片建設”的大型居住區，也是豐臺區第一個(gè)完成城市化的地區。同日下午，新京報記者實(shí)地探訪(fǎng)方莊地區城市更新項目，了解此類(lèi)城市更新項目的癥結、難點(diǎn)與破題之策。

　　點(diǎn)位1：芳華里家庭養老社區

　　產(chǎn)業(yè)煥活低效空間，優(yōu)質(zhì)資源與周邊社區共享

　　9月26日，第二屆北京城市更新論壇開(kāi)幕，現場(chǎng)揭曉了16個(gè)“北京城市更新最佳實(shí)踐”優(yōu)秀項目，芳華里家庭養老社區項目入選，也是全市唯一上榜的養老行業(yè)項目。

　　芳華里家庭養老社區毗鄰方莊市場(chǎng)，前身是方莊電影院。然而，這座建成于20世紀90年代的電影院實(shí)際上從未開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)過(guò)。在過(guò)去30年時(shí)間里，這處空間一直處于閑置狀態(tài)。

　　2016年，方莊電影院被徹底拆除。2018年，津投資本入主，并在此后四年時(shí)間里完成了項目公司收購、土地出讓、動(dòng)工建設等一系列動(dòng)作，項目于2022年12月整體竣工。今年4月，芳華里家庭養老社區正式運營(yíng)。

　　區別于傳統養老院，這里突出“養老社區”概念，居住在此的老人進(jìn)出不用“請假”，同時(shí)，周邊社區的老人也可以來(lái)到這里參加各類(lèi)體驗活動(dòng)。在一共6層的空間里，地下1層和地上1層是共享區域，設置了養老餐廳、小劇場(chǎng)、茶室、畫(huà)展等多個(gè)空間。每周四下午，小劇場(chǎng)都會(huì )安排一場(chǎng)電影，70周歲以上老人和附近的芳星園一區居民可以免費觀(guān)影。

10月9日，芳華里家庭養老社區內的休息區域。新京報記者 陶冉 攝

　　在樓頂還有一大片空中花園，剛剛收獲的玉米堆了一地，接下來(lái)這塊“田地”就要播種麥子了。200塊“一米菜園”也已經(jīng)結果，還青著(zhù)的西紅柿、熟透的小辣椒、中午才被端到餐桌上的紫薯都是老人的勞作成果，每人可以認領(lǐng)一塊菜園，“想種什么種什么。”

10月9日，芳華里家庭養老社區樓頂的綠化區域。新京報記者 陶冉 攝

　　芳華里家庭養老社區院長(cháng)劉小冰告訴記者，項目最大的特點(diǎn)是“開(kāi)放+”，打開(kāi)“大門(mén)”，避免讓養老院成為“老人孤島”，同時(shí)也將優(yōu)質(zhì)的養老資源開(kāi)放給周邊社區，填補方莊地區在養老服務(wù)方面的短板。

10月9日，芳華里家庭養老社區內的餐廳。新京報記者 陶冉 攝

　　劉小冰說(shuō)，這是許多老舊大型居住區面臨的共同問(wèn)題，居住人員老齡化嚴重，但幾十年前的設計規劃并不能滿(mǎn)足當下的養老需要，養老服務(wù)供給存在空缺。項目在設計時(shí)考慮到了這一點(diǎn)，通過(guò)與街道的互動(dòng)、合作，兼顧了社會(huì )效益。據她介紹，到今年8月，開(kāi)業(yè)4個(gè)月時(shí)間里，這里已經(jīng)組織活動(dòng)近200場(chǎng)，參與人數超過(guò)3000人。

　　點(diǎn)位2：方莊文化藝術(shù)中心

　　二級合資公司負責運營(yíng)，兼顧社會(huì )效益與經(jīng)濟效益

　　距離芳華里僅百米距離，方莊文化藝術(shù)中心正在進(jìn)行開(kāi)業(yè)前的收尾工作，本月15日，這里將正式營(yíng)業(yè)。除了產(chǎn)業(yè)更新，公共空間更新也是城市更新類(lèi)型中比重較大的一類(lèi)。

　　純白色立體結構的建筑外立面、紅磚質(zhì)感的低矮圍墻，形成現代與古樸的對撞。一層由書(shū)店、咖啡區和親子活動(dòng)區組成，三聯(lián)韜奮書(shū)店旗艦店就開(kāi)在這里，咖啡區和親子活動(dòng)區的企業(yè)也已經(jīng)進(jìn)駐。

10月9日，方莊文化藝術(shù)中心內的書(shū)店即將開(kāi)業(yè)。新京報記者 陶冉 攝

　　二層、三層分別是展覽區和劇場(chǎng)。據介紹，開(kāi)業(yè)期間二層將舉行畫(huà)家李可染、李小可的作品展，李可染的著(zhù)名畫(huà)作《萬(wàn)山紅遍》真跡將在此展出，三層的劇場(chǎng)則要舉辦民謠音樂(lè )會(huì )。屆時(shí)，展覽的巨幅海報將懸掛在建筑外立面上，遠遠看去，文化地標的意味凸顯。

10月9日，方莊文化藝術(shù)中心內的小劇場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)。新京報記者 陶冉 攝

　　多年前，這里原本是一家經(jīng)營(yíng)粵菜的餐館，后成為方莊市民文化休閑中心。此次更新為方莊文化藝術(shù)中心，主要是為彌補方莊地區文化藝術(shù)供給的短板，形成文化藝術(shù)氛圍，滿(mǎn)足周邊居民的精神需求。

　　豐臺文旅集團戰略投資部部長(cháng)彭焱姝介紹，項目的運營(yíng)將由二級公司負責。該二級公司由豐臺文旅集團牽頭，引入市場(chǎng)化資金共同運營(yíng)。目前已經(jīng)確定市場(chǎng)化資金來(lái)源包括基金會(huì )、知名媒體人，以此最大程度聚合資源，提升該中心的影響力。

　　“這也是這個(gè)項目最大的創(chuàng )新。”彭焱姝介紹，像這樣的文化更新類(lèi)項目一般由事業(yè)單位負責運營(yíng)，小部分委托第三方，由合資公司運營(yíng)的非常少見(jiàn)。這樣操作的好處在于既可以減少財政投入和人員編制的壓力，同時(shí)又能確保其公益性，兼顧經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。

　　彭焱姝表示，未來(lái)，項目將以“一方書(shū)莊”的品牌形象進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行對外運營(yíng)，打造具有國際視野和可復制、可持續的公共文化服務(wù)體系，帶動(dòng)文化消費，實(shí)現公共文化服務(wù)提升與文化經(jīng)濟發(fā)展的良性互動(dòng)。

　　點(diǎn)位3：方莊體育公園

　　釋放更多公共空間，兼顧彌補基礎設施歷史欠賬

　　更多公共空間的更新考慮到了如何彌補基礎設施的短板。正在謀劃中的方莊體育公園綜合治理提升項目就將釋放更多停車(chē)空間。

　　記者在現場(chǎng)看到，方莊體育公園地處方莊中心區域，周邊包括芳城園、芳古園、芳群園等多個(gè)社區，釋放停車(chē)空間將直接惠及周邊居民，緩解停車(chē)難問(wèn)題。

　　方莊街道黨工委副書(shū)記周文告訴記者，方莊地區已經(jīng)有40年歷史，在“十二五”“十三五”期間已經(jīng)對基礎設施進(jìn)行大規模改造升級，但是仍然存在著(zhù)停車(chē)難等老舊小區常見(jiàn)的痼疾。在進(jìn)行城市更新時(shí)，要想盡一切辦法挖掘和釋放停車(chē)空間，對一些基礎設施欠賬較多的區域來(lái)說(shuō)更是如此。

10月9日，方莊體育公園內。新京報記者 陶冉 攝

　　雖然方莊體育公園的更新方案還在謀劃和完善中，但周文透露，目前已經(jīng)大致規劃了運動(dòng)場(chǎng)館群、方莊文化體育中心、兒童樂(lè )園、文化健身區和室外足球場(chǎng)五大改造板塊。

　　同時(shí)，還將針對釋放停車(chē)位、維護改造路燈水電等公共基礎設施、重新規劃設計步道等開(kāi)展更新，釋放更多免費公共空間。

　　周文表示，按照目前規劃，未來(lái)還將植入運動(dòng)、科技、教育、文化、大健康、商業(yè)等業(yè)態(tài)，打造多功能的全齡友好共享智慧運動(dòng)公園。