近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），明確指出要轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式，建立可持續的城市更新模式。

　　當前，成都正處在增存并舉的發(fā)展階段，全市城鎮開(kāi)發(fā)邊界內存量用地占比較高，老舊小區、城中村等12類(lèi)更新對象占存量地區的12.5%。實(shí)施城市更新行動(dòng)，是圍繞成都建設踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區的戰略目標，系統解決存量地區基礎設施和公共服務(wù)短板突出、老舊房屋安全隱患大、高強度開(kāi)發(fā)與低效閑置利用并存等現實(shí)問(wèn)題，塑造公園城市優(yōu)美形態(tài)、增進(jìn)公園城市民生福祉、激發(fā)公園城市經(jīng)濟活力、增強公園城市治理效能的重要舉措。

　　全面開(kāi)展城市體檢評估

　　《意見(jiàn)》指出要“全面開(kāi)展城市體檢評估，建立發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題、評估效果、鞏固提升的工作路徑”。

　　成都可依托地理實(shí)體、實(shí)景三維、城市信息模型（CIM）平臺等數據，搭建存量空間更新評估數據庫，摸清數量、權屬、利用情況。圍繞“房屋+地塊+社區”多維度構建包含建筑年代、建筑面積、房屋套數等存量空間現狀評估指標體系，實(shí)現存量空間動(dòng)態(tài)監測。

　　定期開(kāi)展城市體檢和專(zhuān)項領(lǐng)域評估，為城市更新工作找準方向和著(zhù)力點(diǎn)?？傮w層面，持續開(kāi)展雙體檢（城市體檢、國土空間體檢），診斷城市存在的系統性問(wèn)題，重點(diǎn)圍繞12類(lèi)更新對象，開(kāi)展入戶(hù)調查評估，調整增加體檢指標項，提升城市體檢對更新的針對性；專(zhuān)項領(lǐng)域層面，基于各片區人口特征的精準識別，圍繞市政基礎設施和公服設施開(kāi)展承載力評估，識別供需矛盾較為突出的區域。

　　建立“體檢評估—項目入庫—更新改造”的循環(huán)工作機制。體檢評估識別出改造較為迫切、問(wèn)題較為突出的重點(diǎn)區域可直接轉化為更新項目，經(jīng)主管部門(mén)核實(shí)批準后，納入成都市城市更新項目庫推進(jìn)實(shí)施，并在后續城市體檢中評估實(shí)施效果。

　　搭建三級規劃實(shí)施體系

　　《意見(jiàn)》明確建立完善“專(zhuān)項規劃—片區策劃—項目實(shí)施方案”的規劃實(shí)施體系。

　　專(zhuān)項規劃層面，成都按照“市統籌、區主導”的工作思路，組織編制市、區兩級城市更新專(zhuān)項規劃。市級更新專(zhuān)項規劃是統籌全市更新工作、有序推進(jìn)城市更新行動(dòng)的綱領(lǐng)性文件?！冻啥际谐鞘懈乱巹潱?023—2035年）》圍繞“公園城市示范區建設下的高質(zhì)量城市更新”的總體目標，針對城市體檢識別的主要問(wèn)題，從完善城市功能、改善民生福祉、激發(fā)經(jīng)濟社會(huì )活力、賡續歷史文脈、提升環(huán)境品質(zhì)等方面明確更新主要任務(wù)，并銜接詳細規劃管理單元，劃定中心城區更新單元及重點(diǎn)更新區域，以系統謀劃、重點(diǎn)突破的方式推進(jìn)全市城市更新工作。區縣級更新專(zhuān)項規劃在深化市級更新專(zhuān)項規劃目標任務(wù)基礎上，落實(shí)公園城市建設要求，強化更新單元引導，并制定行動(dòng)計劃，形成更新項目清單。

　　片區層面，依托更新單元建立“策劃—規劃—設計”一體化機制，推動(dòng)整體謀劃，實(shí)現資源配置、公服補短、布局優(yōu)化、多方利益的統籌。策劃上，考慮運營(yíng)前置與資源鏈接，形成片區策劃方案，確定單元整體功能定位與業(yè)態(tài)發(fā)展路徑；規劃上，通過(guò)“人—地—房—產(chǎn)”空間耦合評估，從單元開(kāi)發(fā)容量、拆遷安置規模、公共服務(wù)能力等維度形成問(wèn)題、資源、需求三大清單，結合“留改拆”各類(lèi)資源的產(chǎn)權主體、產(chǎn)權性質(zhì)，提出用地布局方案，做好多種資產(chǎn)組合供應，實(shí)現資產(chǎn)保值增值；設計上，圍繞公園城市場(chǎng)景營(yíng)造，加強城市設計引導，細化建筑高度、開(kāi)發(fā)強度、風(fēng)貌形態(tài)、開(kāi)敞空間控制等要求，將相關(guān)控制性指標納入詳細規劃管理，引導項目精準實(shí)施。

　　以高新區馮家灣更新單元為例，規劃立足“總部+基地”“研發(fā)+制造”的區域協(xié)作關(guān)系，明確“高新源點(diǎn)、科創(chuàng )高地”的功能定位，綜合考慮產(chǎn)業(yè)能級、人群需求、更新意愿，統籌布局產(chǎn)業(yè)空間、研發(fā)平臺及公共服務(wù)，并通過(guò)城市設計手段，結合既有建筑更新改造、見(jiàn)縫插針織補公園體系等，植入“公園+”工作、交往、休憩場(chǎng)景，讓企業(yè)和人才“愿意來(lái)、留得住、發(fā)展得好”。

　　更新項目實(shí)施方案需以更新單元實(shí)施規劃為依據，深化方案設計，實(shí)施方案可與單元規劃同步編制。

　　圍繞堵點(diǎn)創(chuàng )新政策工具

　　《意見(jiàn)》指出圍繞土地混合利用、容積率轉移或獎勵、低效用地再開(kāi)發(fā)、存量土地自主改造等完善用地政策。

　　目前，成都已出臺《關(guān)于以城市更新方式推動(dòng)低效用地再開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》，在土地混合利用、多元化土地供應方式、企業(yè)參與再開(kāi)發(fā)等方面進(jìn)行了創(chuàng )新探索，為城市更新提供了政策保障。下一步，成都將圍繞細化更新政策實(shí)施細則、完善全周期更新指引、激活多元主體參與城市更新等方面進(jìn)行積極探索。

　　一是開(kāi)展更新政策實(shí)施成效評估，從城市發(fā)展視角評估既有政策與城市戰略、上位要求、規劃管理工作的適應性，從區縣管理視角摸清現有政策實(shí)施堵點(diǎn)、難點(diǎn)，從市場(chǎng)需求視角了解政策條款與實(shí)際需求是否相符，結合評估結果分區分類(lèi)制定政策實(shí)施細則。

　　二是圍繞城市更新全周期流程，出臺城市更新操作規程，明確各環(huán)節操作流程、參與方式、合作規則等內容，為市場(chǎng)主體參與城市更新指明方向。

　　三是結合區域特征完善更新機制，如針對權屬交錯復雜、空間破碎的片區，以土地整備為手段，統籌政府、原權利人、市場(chǎng)主體等多方權屬、權益、空間三個(gè)關(guān)系，推動(dòng)片區整體更新。

　　健全多元化投融資方式

　　《意見(jiàn)》指出要加大中央預算內投資、超長(cháng)期特別國債、中央財政專(zhuān)項資金等對城市更新的支持力度，完善稅費減免政策，加大金融信貸支持，鼓勵社會(huì )資本參與。

　　對于同一更新項目要綜合運用好各項政策性資金，打好政策“組合拳”，發(fā)揮其在更新中的兜底與引導作用，重點(diǎn)解決諸如燃氣管網(wǎng)老化、供水管網(wǎng)漏損、城市危舊房改造等安全底線(xiàn)問(wèn)題；針對有較大更新潛力和一定增值收益的更新項目，鼓勵暢通民間資本投資渠道，建立利益共享機制，吸引社會(huì )資本參與城市更新；針對未來(lái)有穩定收益的更新項目，鼓勵發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類(lèi)債券等金融工具，將不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，使資金能夠更快地投入到其他城市更新項目或其他急需資金的領(lǐng)域，逐步形成政府引導、市場(chǎng)運作、全社會(huì )參與的可持續城市更新投融資模式。

　　城市更新工作意義重大、任務(wù)艱巨，《意見(jiàn)》的印發(fā)為新時(shí)期持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)進(jìn)一步凝聚了共識、指明了方向，成都應抓住《意見(jiàn)》印發(fā)契機，以公園城市示范區建設為統領(lǐng)，加強組織領(lǐng)導、凝聚各方力量，推進(jìn)城市更新行動(dòng)各項任務(wù)落實(shí)落細，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

　?。ㄗ髡撸撼啥际幸巹澰O計研究院副院長(cháng)）