政府主導一級開(kāi)發(fā)

　　“海棠灣模式”為國家海岸奠基

　　經(jīng)過(guò)3年多的開(kāi)發(fā)建設，令中外矚目的“國家海岸”——三亞海棠灣即將揭開(kāi)面紗，年底前將迎來(lái)首批開(kāi)業(yè)的高星級酒店。這個(gè)近百平方公里的濱海開(kāi)發(fā)區，其開(kāi)發(fā)建設模式有哪些值得借鑒的地方？幾年的建設期，沉淀了怎樣不為人知的故事？這個(gè)被外界寄予厚望的度假區，具有怎樣的文化魅力，能給海南國際旅游島建設帶來(lái)什么？

　　從今天開(kāi)始，本報推出關(guān)注海棠灣系列報道，全方位報道海棠灣開(kāi)發(fā)建設的前前后后。敬請讀者關(guān)注。

　　海棠灣三縱九橫交通網(wǎng)基本建成。

　　海南建省辦經(jīng)濟特區20多年來(lái)，這里是最吸引投資商的區域之一。三亞升格為地級市20多年來(lái)，這里是最熱鬧的開(kāi)發(fā)區之一。

　　海棠灣，這個(gè)位于三亞?wèn)|部南北走向近百平方公里的濱海開(kāi)發(fā)區，一夜之間吸引了全世界的眼光�！皣�家海岸”的總體定位，一下子攪活了海南的投資市場(chǎng)。

　　從提出開(kāi)發(fā)計劃，到概念性總體規劃，到分批分階段放地，再到實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設，海棠灣從來(lái)沒(méi)有離開(kāi)過(guò)公眾的視線(xiàn)。從一開(kāi)始，以企業(yè)為主導還是政府為主導來(lái)開(kāi)發(fā)海棠灣，眾說(shuō)紛紜。在省委、省政府的支持下，三亞力排眾議，決定政府主導實(shí)行一級開(kāi)發(fā)，并以此為發(fā)韌，進(jìn)行一系列體制機制改革，創(chuàng )新出了獨特的“海棠灣模式”。

　　一語(yǔ)激起千層浪 中外四公司繪海棠灣藍圖

　　今天，海南日報記者查找到的涉及海棠灣開(kāi)發(fā)的最早時(shí)間是2004年。當年7月，三亞提出圍繞“六個(gè)一流”助跑旅游，海棠灣被納入范圍之內。次年3月底，三亞市委、市政府正式提出了開(kāi)發(fā)海棠灣旅游度假區的設想。

　　三亞市規劃局工作人員說(shuō)，事實(shí)上海棠灣一直是三亞的“儲備地”，《三亞市總體規劃重大調整(1995-2010)》就確定要開(kāi)發(fā)海棠灣，只不過(guò)按住不動(dòng)。三亞是個(gè)東西長(cháng)條型城市，亞龍灣、大東海、三亞灣濱海沿線(xiàn)土地空間越來(lái)越小，“處女地”海棠灣自然就提到了議事日程。

　　一語(yǔ)激起千層浪。繡球拋出來(lái)后，受到國內外多家財團、企業(yè)的追捧。三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，濱海土地資源非常珍貴，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入三亞的首要任務(wù)就是——找地。

　　一個(gè)多月后，三亞即開(kāi)始著(zhù)手編制開(kāi)發(fā)規劃，邀請美國霍克建筑規劃設計公司、美國SASAKI設計事務(wù)所、英國阿特金斯設計公司、上海同濟城市規劃設計研究院參與概念性規劃國際競賽。

　　海棠灣的規劃范圍為98.78平方公里，為海南最大的開(kāi)發(fā)區。4家中外公司各施所能，提出了各自的設計理念。

　　當年8月初，三亞組織專(zhuān)家評審4家公司設計成果，霍克公司提出中國首個(gè)“國家海岸”的概念令人眼前一亮，無(wú)論是官方還是專(zhuān)家均高度評價(jià)。

　　霍克方案認為，海棠灣各種現有的自然與文化特色、獨具一格的人類(lèi)活動(dòng)模式和整體景觀(guān)氛圍，是海棠灣的獨特性。這其實(shí)是一種土地管理策略，限制并控制一個(gè)實(shí)施特別行政管理區域內的物業(yè)數量與素質(zhì)，從而保存與保護自然棲息地和田園風(fēng)光。設計師設想，通過(guò)生態(tài)保護、低密度土地使用、可持續發(fā)展三方面的精心整合，令珍貴稀有的海岸資源得到保護和利用。

　　記者旁聽(tīng)了當時(shí)的評審，專(zhuān)家們認為，霍克方案提出的概念很鮮明、很前衛，而且把保存和開(kāi)發(fā)結合起來(lái)，突出了生態(tài)保護的意識。但方案在各分區如何統一為整體、如何重建內陸水道、如何開(kāi)發(fā)農業(yè)和農村、如何使用和保護海岸線(xiàn)等具體問(wèn)題仍有缺陷。

　　經(jīng)過(guò)媒體的宣傳與放大，“海棠灣——國家海岸”已緊緊地捆綁在一起。隨后，三亞邀請美國EDSA環(huán)境景觀(guān)設計事務(wù)所作了綜合方案，定位為世界領(lǐng)先的專(zhuān)業(yè)化休閑旅游“國家海岸新城”。

　　次年4月，省規委會(huì )原則通過(guò)了EDSA的方案。2007年5月，海棠灣規劃獲正式批復同意，定位為“國家海岸——國際休閑度假區”。

　　七家巨頭傳入主 未實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)地已成功出讓

　　依批復，海棠灣將建設三大國家級和世界級品牌：國際頂級品牌濱海酒店帶——30多家左右五星級以上的濱海度假酒店以及國際組織會(huì )議中心和國家俱樂(lè )部；世界級游艇休閑社區——全天候游艇港、主題游艇社區、游艇俱樂(lè )部、高爾夫俱樂(lè )部；國家級海洋科研機構、教育、博覽中心——世界第一的熱帶水族館、海洋公園(海上迪斯尼)、國家海洋研究院、國家海洋科學(xué)中心、國家海岸濕地公園。

　　如果說(shuō)，“國家海岸”的定位，大大提升了海棠灣這片處女地的價(jià)值空間。那么，國內外眾多財團及企業(yè)紛紛表示加盟，使海棠灣頓成資本洼地。

　　三亞拋出繡球后，財團與企業(yè)就表達出強烈的投資意愿。最引人注目的是香港巨商李嘉誠與李澤楷父子——他們曾高調宣布，以香港盈科地產(chǎn)進(jìn)駐海棠灣。

　　2005年，三亞與7家大財團簽署協(xié)議，由他們進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)。博弈，成為那時(shí)企業(yè)間、企業(yè)與政府間最頻繁的交往。三亞市發(fā)改委主任鄧忠說(shuō)，這些企業(yè)基本上形成以香港盈科地產(chǎn)、保利集團、上海家化聯(lián)合體三個(gè)集團為核心。

　　并且，這些企業(yè)的“勢力范圍”也一度劃分清晰，基本上將海棠灣劃分完畢。最大的是盈科地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)范圍有17平方公里。一時(shí)間，海棠灣以及即將入主的企業(yè)成為國內外媒體競相追遂的熱點(diǎn)。

　　記者查閱得知，外地媒體不時(shí)報道，某企業(yè)又入主海棠灣。消息真真假假，虛虛實(shí)實(shí)。但協(xié)議簽訂后，這些企業(yè)鮮有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

　　而且，這些一級開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的條件讓三亞難以接受。有些企業(yè)甚至提出99：1的土地出讓金分成比例，企業(yè)得大頭。后雖降到95：5，這種“綁架”政府的作法，三亞方認為不能從根本上解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中的系列民生問(wèn)題。

　　經(jīng)過(guò)協(xié)商，三亞整體解除了與7家財團簽訂的協(xié)議。鄧忠說(shuō)，海棠灣的開(kāi)發(fā)模式發(fā)生了根本性轉變——由企業(yè)一級開(kāi)發(fā)轉為政府主導一級開(kāi)發(fā)。

　　2007年5月底，三亞市國土環(huán)境資源局首次公開(kāi)招標，出讓海棠灣一線(xiàn)濱海7宗土地，出讓低價(jià)為每畝97萬(wàn)元，用途只有一個(gè)——建酒店。面積最大的一塊33.33公頃，最小的19.94公頃，國內外21家企業(yè)和個(gè)人參加投標。

　　6月22日，7宗土地正式出讓?zhuān)�共獲得土地出讓金21億元，中標價(jià)格每畝從97萬(wàn)元至100萬(wàn)元不等。海南開(kāi)維、三亞巨源、大連萬(wàn)達、北京今典、中國希格瑪、三亞高勝、香港理文這7家企業(yè)，成為首批進(jìn)駐海棠灣的企業(yè)。三亞市委常委、海棠灣工(鎮)委書(shū)記岳進(jìn)說(shuō)，出讓時(shí)海棠灣還沒(méi)有任何市政建設，但此舉成功奠定了開(kāi)發(fā)基礎。

　　21億元，創(chuàng )下海南省一次性出讓土地收益的最高紀錄，也意味著(zhù)海棠灣開(kāi)發(fā)建設進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。海棠灣首批酒店也因此誕生了，分別是：凱賓斯基、朱美拉、索菲特酒店、康萊德、希爾頓逸林、費爾蒙、君悅酒店、喜來(lái)登、豪華精選。

　　由政府主導公開(kāi)招標出讓土地，也向外界傳達了一個(gè)信號——不施行企業(yè)一級開(kāi)發(fā)模式。

　　事實(shí)上，企業(yè)會(huì )不會(huì )圈而不動(dòng)，一直是三亞市委、市政府最擔心的問(wèn)題。為了防止開(kāi)發(fā)商圈而未動(dòng)，三亞此前已出臺規定，實(shí)施項目投資建設風(fēng)險防范預警機制，并與一些企業(yè)簽訂投資建設風(fēng)險防范合同。

　　三亞時(shí)任市委常委、常務(wù)副市長(cháng)嚴之堯也力主政府主導。因為只有這樣，才能配套系統解決開(kāi)發(fā)中的民生問(wèn)題。

　　岳進(jìn)說(shuō)，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，三亞有信心、有實(shí)力實(shí)行政府主導下的一級開(kāi)發(fā)，這是海棠灣開(kāi)展模式能發(fā)生根本轉變的基礎。開(kāi)發(fā)亞龍灣時(shí)，地方政府經(jīng)濟實(shí)力不強，不足以整體開(kāi)發(fā)一個(gè)面積如此之大的灣區。

　　試行新體制機制 海棠灣模式協(xié)調滾動(dòng)前行

　　成功出讓首批土地2個(gè)多月后，海棠灣管理委員會(huì )、海棠灣開(kāi)發(fā)建設有限公司也掛牌成立。一年后的8月28日，三亞市委成立海棠灣工作委員會(huì )。工委、鎮委主要負責人由同一人擔任，管委會(huì )、鎮政府主要負責人由同一人擔任。省委常委、三亞市委書(shū)記江澤林在工委成立大會(huì )上提出了“一切權力歸海棠灣”的總體要求。

　　事實(shí)上，“國家海岸”只是海棠灣鎮所轄區域的一部分，但這種四合一的全新的體制機制創(chuàng )新，形成了有機的整體。岳進(jìn)認為，創(chuàng )新體制是海棠灣開(kāi)發(fā)建設的出路所在，能有效形成合力，從而產(chǎn)生戰斗力、生產(chǎn)力和高效率。

　　也因此，海棠灣被稱(chēng)為“海南第一鎮”。

　　在政府主導一級開(kāi)發(fā)的模式下，政府強勢推進(jìn)各項工作：政府主導編制規劃，政府主導征地安置，政府主導基礎設施建設，政府主導招商引資。

　　2008年6月，三亞市政府常務(wù)會(huì )議決定下放權力，明確海棠灣管委會(huì )是代表市政府開(kāi)發(fā)建設海棠灣的管理機構，全權處理、全面統籌開(kāi)發(fā)區里的各項管理事務(wù)，所有支出由財政全額撥付。

　　為嚴格按規劃行事，海棠灣摸索出“三總師制”：管委會(huì )的總規劃師負責依規劃與時(shí)間進(jìn)度制定開(kāi)發(fā)建設內容，總會(huì )計師負責安排資金，總工程師負責研究如何建設�？傄巹潕熽悵h華說(shuō)，“三總師”至今已召開(kāi)了40多次聯(lián)席會(huì )議，研究灣區開(kāi)發(fā)建設中遇到的一系列問(wèn)題，推進(jìn)項目建設提速。

　　目前，灣內的人社、市政、綜合行政執法、計劃財政等職能部門(mén)運作良好。岳進(jìn)形象地將海棠灣開(kāi)發(fā)模式下的新體制形容為“一張藍圖繪到底，一套班子干到底，市級審批不出區，工作順暢不扯皮”。

　　不扯皮，贏(yíng)得入駐企業(yè)的普遍歡迎。三亞長(cháng)島旅業(yè)有限公司在海棠灣投資建設喜來(lái)登和豪華精選兩家酒店，公司總經(jīng)理馮志斌說(shuō)，時(shí)間是企業(yè)最大的成本，只要政府部門(mén)不扯皮不踢足球，就能極大提高效率�！熬频觊_(kāi)工前，5天內就辦完了所有證件和手續，不需到市里的各個(gè)部門(mén)，全部在管委會(huì )解決�！彼�說(shuō)，在這一點(diǎn)上海棠灣的效率非常高，讓人意想不到，如果在市里辦，半年都不一定能搞掂。

　　目前，海棠灣在建項目已達98個(gè)，其中政府投資項目72個(gè)，社會(huì )投資項目26個(gè)，計劃總投資客430億元，已完成投資約90億元。新的開(kāi)發(fā)模式，在保證政府實(shí)現土地收益最大化、加快開(kāi)發(fā)速度時(shí)，也確保了規劃的高起點(diǎn)和嚴肅性。同時(shí)，也有利于統籌城鄉發(fā)展，讓群眾共享開(kāi)發(fā)成果。而且，有利于基礎設施的建設配套，避免配套缺位現象。省城鄉規劃委員會(huì )專(zhuān)家委員徐經(jīng)國認為，只有在政府主導下，這些目標才能實(shí)現。