在最好的時(shí)代嘗試這樣一個(gè)項目，都將是一次很大的風(fēng)險投資，更不用說(shuō)處于從上個(gè)世紀七十年代以來(lái)亞洲最嚴重的經(jīng)濟危機中。

　　歷史上最大的私人房地產(chǎn)項目

　　圖1、“松島新城”和仁川

　　打造一個(gè)人工島嶼，其大小與倫敦的“漢普斯德特希思公園”（Hampstead Heath）類(lèi)似。在島上安排現代化的學(xué)校、醫院、公寓、辦公樓和高級文化設施。從世界各地引進(jìn)有特色的建筑——包括紐約的“中央公園”（Central Park）和威尼斯的運河，使用英語(yǔ)為通用語(yǔ)言，并且在門(mén)口掛一個(gè)標志：“營(yíng)業(yè)”（Open for business.）。

　　在最好的時(shí)代嘗試這樣一個(gè)項目，都將是一次風(fēng)險投資，更不用說(shuō)處于從上個(gè)世紀七十年代以來(lái)，亞洲最嚴重的經(jīng)濟危機中。將這個(gè)項目交給一個(gè)在很大程度上未經(jīng)考驗的美國公司，并且用回收的房地產(chǎn)利潤來(lái)為它籌措資金，聽(tīng)起來(lái)像一個(gè)愚蠢的行為。然而，這種事發(fā)生在韓國，并且，非常奇怪，它正在進(jìn)行。

　　這個(gè)建設項目的名稱(chēng)叫“松島新城”（New Songdo City），它將建設在韓國首都首爾以西35英里的仁川港附近黃海中的1，500英畝人造陸地上�！八蓫u新城”被稱(chēng)為歷史上最大的私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。這是韓國對上海和迪拜見(jiàn)的回應。在五年前，這個(gè)項目?jì)H僅存在于圖紙上。韓國說(shuō)，當“松島新城”在2015年建成時(shí)，這片具有戰略意義的土地，將是世界通往東北亞的大門(mén)。這是一個(gè)自由經(jīng)濟區。它將有8萬(wàn)套房間、5，000萬(wàn)平方英尺的辦公樓和1，000萬(wàn)平方英尺的零售空間。

　　這僅是介紹了“松島新城”的雄心壯志的一些閃光的表面。這個(gè)城市的目標是完全杜絕現代都市生活產(chǎn)生的各種問(wèn)題。比如說(shuō)，亞洲的許多商業(yè)都市都受到環(huán)境損壞、勞動(dòng)力受教育程度低和缺少可能空間等問(wèn)題的困擾�！八蓫u新城”將從零開(kāi)始，建設成為在各個(gè)方面都滿(mǎn)足世界級城市要求的城市，它將有清潔的空氣，并且提供現在沒(méi)有的最優(yōu)越的生活質(zhì)量。

　　圖2、“松島新城”在建設中

　　它將使人們忘記亞洲的令人窒息的大都市�！八蓫u新城”的40個(gè)百分點(diǎn)的面積是專(zhuān)門(mén)安排的“綠地”——包括100英畝的中央公園。這個(gè)城市的主要停車(chē)場(chǎng)隱藏在水下，以減少熱氣和廢氣對城市的影響。一個(gè)選進(jìn)的公共交通系統——包括聯(lián)系首爾的地下火車(chē)和城市的海水運河上的“水上電動(dòng)出租車(chē)”，將使“松島新城”成為世界上最清潔的城市之一。也許，具有諷刺意味的是，對這座城市對國際上重要的“感潮平灘”的環(huán)境影響的抗議，干擾——但沒(méi)有停止它的建設。

　　受到信心變化和債務(wù)的影響

　　圖3、蓋爾國際公司的“橢圓廣場(chǎng)”（Elliptical Plaza）

　　事情聽(tīng)起來(lái)太好就不真實(shí)，姑且相信它。但現在，紐約的房地產(chǎn)公司蓋爾國際公司（Gale International）在這個(gè)項目上與韓國鋼鐵和建筑巨頭浦項公司（Posco）合作，它們的股份分別為70個(gè)百分點(diǎn)和30個(gè)百分點(diǎn)。它們推銷(xiāo)這個(gè)項目沒(méi)有多少困難�！八蓫u新城”的首批2，600套公寓住房在2006年預售時(shí)，被訂購一空。另一批1，000套公寓將于今年投放市場(chǎng)。并且，盡管亞洲地區還沒(méi)有擺脫經(jīng)濟危機，蓋爾國際公司出售這些公寓沒(méi)有多少困難。

　　蓋爾國際公司項目管理團隊的大衛-穆?tīng)枺―avid G. Moore ）說(shuō)：“韓國人相信這個(gè)項目。他們把它看做未來(lái)的投資�！逼渌�的投資者顯然同意這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。在2009年8月份，喜來(lái)登酒店（Sheraton）開(kāi)設了一個(gè)新的、有319套房間的旅館。高爾夫傳奇人物杰克-尼克勞斯（Jack Nicklaus）正在這兒監督一個(gè)有18個(gè)洞的高爾夫球場(chǎng)的建設。在2009年４月份，美國跨國技術(shù)單位思科系統公司（Cisco Systems）簽署了一個(gè)數十億美元的合同，為“松島新城”提供網(wǎng)絡(luò )技術(shù)。

　　像大多數宏偉的項目一樣，“松島新城”也受到信心變化和債務(wù)的影響。蓋爾國際公司貸款數十億美元，去建設它的先進(jìn)的“陳列柜”。 65層的“東北亞貿易大廈”（ortheast Asia Trade Tower）在建成時(shí)，將是韓國最高的建筑物�，F在它再次籌措資金。用一個(gè)內部人士的話(huà)來(lái)說(shuō)，主要的借款人新韓銀行（Shinhan Bank ）受到了經(jīng)濟危機的沉重打擊。

　　謠傳這個(gè)項目遇到了麻煩，不能從更加吝嗇的銀行獲得貸款，迫使以有雄心壯志出名的仁川市長(cháng)安相洙（Ahn Sang-soo）處于守勢。安相洙說(shuō)：“目前的全球經(jīng)濟危機不能阻止我們前進(jìn)�！卑蚕噤ê蜕w爾國際公司斷言，由于全球投資者變得更有選擇性，“松島新城”將在許多失敗的房地產(chǎn)投資項目變得有吸引力。蓋爾國際公司項目管理團隊的大衛-穆?tīng)栒f(shuō)：“松島新城不同于其他的項目，因為我們保持了真正的品質(zhì)。這就是人們仍然買(mǎi)進(jìn)的原因�！�

　　圖4、丹尼爾-里伯斯金設計的位于“松島新城”商業(yè)和零售區心臟地帶的“瑞通購物中心” （Riverstone）

　　只有很少的人懷疑“松島新城”的建筑質(zhì)量和建高質(zhì)量。這個(gè)城市的大多數建設項目——從470，000平方英尺的“國際學(xué)�！保↖nternational School），到投資1.55億美元的“會(huì )議中心” （Convention Center），都是高水平的。這所與美國的“米爾頓高中”（Milton Academy）有聯(lián)系的學(xué)校，其設施比得上許多大學(xué)。它有一個(gè)650座的劇院和一個(gè)電視制作室，學(xué)生可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)向全世界轉播。這所學(xué)校的校長(cháng)喬格-納爾遜（Jorge Nelson）說(shuō)：“這所學(xué)校設施完備，可能是世界上最先進(jìn)的學(xué)校�！�

　　這所學(xué)校的建設費用已達1.5億美元。不過(guò)，韓國教育部拒絕這所學(xué)校在2009年秋天開(kāi)學(xué)的申請，說(shuō)它沒(méi)有滿(mǎn)足學(xué)校運作的10個(gè)標準中的9個(gè)標準。進(jìn)入“松島新城”的父母不得不對他們的孩子作另外的安排。

　　“想像的都市主義”

　　圖5、“松島新城”的“國際學(xué)�！�

　　在“松島新城”，盡管存在隱私方面的擔心，電腦將安裝在每一個(gè)家庭、每一條街道和每一個(gè)辦公室，從而打造一個(gè)高技術(shù)的“數碼社區”。 “松島新城”的主要建筑單位美國KPF建筑師事務(wù)所稱(chēng)之為“一生中惟一的項目”。 KPF建筑師事務(wù)所的負責人詹姆士-馮-克萊姆佩洛（James Von Klemperer）對媒體說(shuō)，“松島新城”的功能全面——包括了文化、教育、醫療、商業(yè)和娛樂(lè )。在強大的鄰國日本和上升的中國的陰影之下數十年之后，韓國現在認為世界是屬于它的。

　　“亞洲發(fā)展學(xué)會(huì )”（Asia Development Institute）的主席宋喜洪（Hee Yhon Song）說(shuō)：“你知道，在這個(gè)世紀的中葉，這個(gè)地區（東亞）將產(chǎn)生世界GPD的40個(gè)百分點(diǎn)�！彼蜗埠檎f(shuō)，韓國的中央地理位置（從首爾到北京和東京都是飛行兩個(gè)小時(shí)），加上它的土地面積、成熟的經(jīng)濟、受過(guò)西方教育的精英，使它在這個(gè)地區形成了只有少數國家比得上的優(yōu)勢。他說(shuō)：“我認為我們是獨一無(wú)二的�！�

　　盡管這樣，許多人懷疑，“松島新城”這個(gè)主要由私人籌集資金（估計為200億美元到400億美元）的項目，能否繼續克服經(jīng)濟上的困難。在1997/8年金融危機之后，仁川于2001年被重新作為自由經(jīng)濟區之前，一個(gè)最初的建筑計劃被取消。但“松島新城”獲得韓國政府的支持，政府投資的基礎設施包括連接首爾的高速鐵路系統和新的仁川國際機場(chǎng)。連接“松島新城”和機場(chǎng)的12.3公里的橋梁已快完工。堅如磐石的政府擔保，幫助消除了對這個(gè)項目失敗的擔心。仁川以溢價(jià)出售土地給蓋爾國際公司、浦項公司和其他的開(kāi)發(fā)商，從2004年“松島新城”項目開(kāi)工以來(lái)，吸引了90億美元的外國投資，也許是希望的數量的4倍。開(kāi)發(fā)商必須不讓零售空間和其他的房地產(chǎn)，以及整個(gè)建設進(jìn)程停下來(lái)。當更多的公寓開(kāi)始出售時(shí)，今年第一個(gè)“后衰退”的考驗來(lái)到了。

　　圖6、連接“松島新城”和國際機場(chǎng)的“仁川橋”

　　“松島新城”是城市理論家邁克-戴維斯(Mike Davis)所謂的“想像的都市主義”（imagineered urbanism）的一個(gè)最令人驚奇的例子。世界大都市，有時(shí)從零開(kāi)始建設。在這種城市里，商業(yè)發(fā)展的艱難的中間階段都被“壓縮”，或減少了發(fā)展時(shí)間。在很短的時(shí)間內，就出現了完備的購物設施和娛樂(lè )設施，出現了壯觀(guān)的建筑群落。亞洲，特別是中國，有許多這種項目。

　　在中國湖南省的“梅溪湖區”（Meixi Lake District），蓋爾國際公司計劃建設另一個(gè)占地1，675英畝的現代化“綠色城市”。它有高技術(shù)的辦公樓、學(xué)校、公寓、商場(chǎng)、五星級的旅館和一個(gè)世界一流的會(huì )議中心。所有這些組成一個(gè)一體化的、對人友好的環(huán)境，并且由大量的綠色空間環(huán)繞。像“松島新城”一樣，“梅溪湖區”得到長(cháng)沙市政府的支持。

　　在上海的后面，還有阿拉伯聯(lián)合酋長(cháng)國的迪拜——地球上最大的建筑工地。它有世界上最大的購物中心、主題公園、機場(chǎng)、人工島和一個(gè)7星級的旅館，提供每晚5，000美元的房間。至少在發(fā)生全球金融危機之前，迪拜的建設受到石油美元、便宜勞動(dòng)力和“建筑巨人癥”的刺激。批評家說(shuō)迪拜的建筑是生態(tài)上的愚蠢行為。

　　“松島新城”將會(huì )成功？

　　實(shí)際上，這些城市是帶柵門(mén)的社區，金錢(qián)的高墻使它與窮人隔離。在“松島新城”，一套普通的公寓的售價(jià)為500，000美元，還有這個(gè)價(jià)格的兩倍或三倍的公寓�！皣�際學(xué)�！币荒甑膶W(xué)費為25，000美元。開(kāi)發(fā)商承認，許多普通的韓國人很少到100，000平方英尺的“托曼購物中心”（Taubman Shopping Center）購物。

　　“松島新城”將會(huì )成功？為特定目的建設城市的歷史（例如建設巴西利亞、伊斯蘭堡和堪培拉），與現在這些“人工城市”完全不同，并不受到鼓勵。一些觀(guān)察家警告說(shuō)，“松島新城”有成為一個(gè)枯燥無(wú)味的“城市主題公園”的危險。首爾的延世大學(xué)的教授牟中仁（Mo Jongryn）說(shuō)：“如果你住在曼哈頓，為什么你要去住在長(cháng)島的一個(gè)新城，或住在別的什么地方的新城？”“松島新城”的規劃師反駁，稱(chēng)它是獨一無(wú)二的。它提供了綜合的商業(yè)、教育和休閑設施，將使懷疑者信服，并且吸引全球的講英語(yǔ)的技術(shù)精英�！八蓫u新城”的一個(gè)重點(diǎn)設施是“全球大學(xué)校園”（Global University Campus）。這是結合韓國、歐洲和美國大學(xué)的優(yōu)勢的一個(gè)嘗試。至少有兩所大學(xué)——紐約州立大學(xué)（State University of New York）和北卡羅萊納州立大學(xué)（North Carolina State University）簽約參加這個(gè)項目，另外3所大學(xué)也準備簽約。

　　這種模式類(lèi)似于卡塔爾的“教育城”（Education City）。在這個(gè)“教育城”里，美國或英國的大學(xué)將在一個(gè)單一的校園內提供大學(xué)教育，同時(shí)分別管理�！八蓫u新城”的“全球大學(xué)校園”最終將避開(kāi)韓國大多數大學(xué)的缺點(diǎn)，培養一流的研究人才和新的產(chǎn)業(yè)�！皝喼薨l(fā)展學(xué)會(huì )”的主席宋喜洪說(shuō)：“我認為，沒(méi)有這個(gè)大學(xué)，‘松島新城’項目將不會(huì )成功�！�

　　不是每個(gè)人都這樣熱心。其他的大學(xué)——包括延世大學(xué)的教師說(shuō)，他們到“松島新城”是與仁川市政府有優(yōu)惠的協(xié)議。延世大學(xué)的退休教授賀瑞斯-安德伍德說(shuō)：“沒(méi)有一個(gè)人想去松島新城�！�

　　他說(shuō)：“每一個(gè)部門(mén)和團體都反對這件事情。遷移大學(xué)的國際課程到‘松島新城’的企圖，將破壞這些課程。當一個(gè)國際學(xué)生（典型的是韓裔美國人）必須在仁川的延世大學(xué)和在首爾一所韓國大學(xué)之間選擇時(shí)，這個(gè)學(xué)生將選擇首爾的學(xué)校�！�

　　但首爾的延世大學(xué)的教授牟中仁認為，問(wèn)題可能不會(huì )出現，“松島新城”繼續運轉。他說(shuō)：“政府處于困境之中，并且不能放棄這個(gè)項目。一旦你開(kāi)始這個(gè)大的項目，是無(wú)法停止的。數十億美元已投資了。如果你在工程的三分之一停止，投入的錢(qián)就損失了，并且將引起已經(jīng)到來(lái)的人們的憤怒。你不得不繼續進(jìn)行�！�

　　原文出自《亞太雜志》（The Asia-Pacific Journal），作者為大衛-麥克尼爾（David McNeill）