不管是搞政績(jì)工程還是盲目跟風(fēng)逐利，缺乏合理規劃和根本驅動(dòng)才是造成“鬼城”現象的主因。所以，要變“鬼城”為繁城，提升內驅力才是關(guān)鍵。

　　如今，中國邁入了“造城時(shí)代”，一切都不一樣了，就連偏遠的小城鎮也不斷出現大量“建筑工地”。

　　由于近幾年城鎮化的加速，在商業(yè)與產(chǎn)業(yè)尚未成熟、需求并未特別凸顯之時(shí)，眾多“新城”拔地而起，隨后“鬼城”層出不窮，就如一場(chǎng)瘟疫蔓延在三、四線(xiàn)城市。從南方的貴陽(yáng)、昆明到北方的營(yíng)口，從東部的溫州到中部的鶴壁、十堰，再到西部的鄂爾多斯(600295,股吧)、神木，“鬼城”魅影頻頻閃現。

　　近期，國家發(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中心課題組對12個(gè)省區的調查顯示，12個(gè)省會(huì )城市，平均一個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區；144個(gè)地級城市，平均每個(gè)規劃建設約1.5個(gè)新城新區。

　　有人戲稱(chēng)，如今的中國就如曾經(jīng)的日本東京，到底應如何避免新型城鎮化淪為“鬼城”？又該如何讓“鬼城”走出夢(mèng)魘？

　　城鎮化≠房地產(chǎn)化

　　“如今政府的宏觀(guān)政策正是讓這些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得有利可圖。”英國皇家特許測量師學(xué)會(huì )資深經(jīng)濟學(xué)家吳俊毅表示，“近幾年來(lái)優(yōu)惠政策的推動(dòng)與暢通無(wú)阻的融資平臺，使得開(kāi)發(fā)商們熱衷于所謂的‘新城’建設。”

　　故而城鎮化被簡(jiǎn)單的定義為了房地產(chǎn)化。

　　曾經(jīng)的邏輯應該是這樣的，就開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲的預期使得他們更有勇氣大手筆借貸和投入，銀行業(yè)基于同樣的預期而更樂(lè )于核準對開(kāi)發(fā)商的貸款。同樣是基于這樣的預期和“土地財政”的現實(shí)，政府有著(zhù)強烈的內在沖動(dòng)去鋪開(kāi)新攤子，建設新城區，全國幾乎所有城市的地方政府都在大力推動(dòng)本城市擴張，以至于形成了百城競建“國際化大都市”的奇觀(guān)。

　　雖然大多地方政府不愿承認“鬼城”一說(shuō)，原因是沒(méi)有數據直接證明這些房子是空置的。實(shí)際情況是很多房子都是被有錢(qián)人以及外地人買(mǎi)走的，這些房子被當做投資對象，處于事實(shí)上的空置或者閑置狀態(tài)。

　　“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大問(wèn)題，一些民眾購入多套房產(chǎn)作為投資，造成大量房屋空置。”投資大師、索羅斯基金管理公司創(chuàng )始人喬治·索羅斯就曾直言表示。

　　另?yè)鷿櫻芯吭骸?013年中國千萬(wàn)富豪品牌傾向報告》的調查數據顯示，仍有64%的中國富豪表示將房地產(chǎn)作為投資首選，這一比例已連續四年超過(guò)60%。

　　以上或許是造成“鬼城”的直接原因。因此，要解決“鬼城”問(wèn)題首先要擺脫投資人乃至于地方政府對于房地產(chǎn)的依賴(lài)度，這就牽涉到土地制度的改革。

　　中國人對土地的感情尤深，且依賴(lài)程度一直未降低。

　　2013年，中國的宏觀(guān)經(jīng)濟連續兩個(gè)季度增長(cháng)放緩，但房地產(chǎn)行業(yè)卻保持著(zhù)一枝獨秀的態(tài)勢。根據國家統計局數據顯示，雖略有波動(dòng)，但全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)連續5個(gè)月保持高于20%的同比增速。

　　除此之外，最能反映樓市預期的土地市場(chǎng)同樣在最近出現了大幅升溫。不僅一線(xiàn)城市頻頻傳出“地王”新聞，全國賣(mài)地和買(mǎi)地的熱情都一并高漲起來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積的增速已經(jīng)由年初的同比下降22%降低到目前的10.4%。

　　有專(zhuān)家認為，在土地制度改革方面，未來(lái)可以嘗試以土地融資的模式建設城市，就是地方政府通過(guò)土地出讓或者土地抵押的方式，獲得城市建設以及基礎配套建設必需的資金，通過(guò)這種方式推動(dòng)城市的建設和發(fā)展。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出，在高風(fēng)險區域內，應減少土地供應，緩解供求關(guān)系。“在經(jīng)濟整體疲軟的背景下，地方政府急于賣(mài)地補充財政資金的傾向愈加明顯。因此，應警惕地方財政短缺加大賣(mài)地沖動(dòng)的行為，進(jìn)一步挖掘地方購買(mǎi)力，以免更多的‘空城’變?yōu)?lsquo;鬼城’。”

　　厘清城市定位與內驅力

　　在很多城市，城市規模被人為的擴大。這種爆炸式的圈地不僅意味著(zhù)全國范圍內的城鎮化是脫離當時(shí)城鄉居民購買(mǎi)力水平和需求的無(wú)本之木，更造成了城市規劃的混亂。但是，城市的驅動(dòng)力并非靠圈地造就，而是產(chǎn)業(yè)。從西方的經(jīng)驗來(lái)看，城市化的根本動(dòng)力是工業(yè)化，城鄉人口隨著(zhù)工業(yè)化進(jìn)程發(fā)展有序變化；城市化的核心，不應該僅僅是土地的城市化，而應該是人口的城市化，只有持續增加就業(yè)和收入才能讓人真正融入城市，只有市民真正具備了城市的思維方式和生活方式，城市化才能可持續發(fā)展。

　　財經(jīng)評論者吳其倫指出，“鬼城”若要擺脫現狀，短期來(lái)講，應該慎重上馬新建項目。未來(lái)3～5年內，當以集中精力清理庫存為主。從長(cháng)遠看，要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規劃的調整，像鄂爾多斯、貴陽(yáng)這樣的城市，不要僅僅停留在只適用于當地人口的產(chǎn)業(yè)，而是應該與周邊進(jìn)行緊密的戰略合作，大力吸引勞動(dòng)密集型企業(yè)，聚集人氣，使城市更具活力。

　　以著(zhù)名“鬼城”鄂爾多斯為例，它如今依然是資源主導型的經(jīng)濟結構，新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)-非煤經(jīng)濟需要較長(cháng)的培育周期，同時(shí)煤炭業(yè)發(fā)展正處于一個(gè)快速增長(cháng)期，因此，在現階段可以說(shuō)是“一個(gè)在走，一個(gè)在跑”，還難以做到步調一致，經(jīng)濟發(fā)展受制于煤炭開(kāi)發(fā)的狀況在相當長(cháng)一段時(shí)期內都是無(wú)法改變的。

　　“而對于一個(gè)尚未建設或者還在初期規劃中的新城來(lái)說(shuō)，要避免‘鬼城’的命運，首先應該明確城市的內驅力與產(chǎn)業(yè)的特色定位，這樣才能釋放掉過(guò)剩的需求，并將有效需求帶上來(lái)。除此之外再將相應的產(chǎn)業(yè)配套建設完善，這樣城市才能夠得到內驅力。按照此種方式，現有‘鬼城’的消化期大致為5～10年。”吳俊毅稱(chēng)。

　　遼寧的沈本新城便是一個(gè)很好的例子。

　　在遼寧省的沈陽(yáng)和本溪兩大老工業(yè)城市之間，一座規劃人口達百萬(wàn)的沈本新城正在崛起。記者采訪(fǎng)看到，這里并沒(méi)有急于興建大片住宅樓，而是著(zhù)力構建醫藥產(chǎn)業(yè)集群，200多個(gè)項目入駐形成逾千億元的新興醫藥產(chǎn)能，成為國內最大生物醫藥產(chǎn)業(yè)集聚區，越來(lái)越多的醫藥企業(yè)員工選擇在當地置業(yè)定居。

　　區域規劃要明確

　　另外，要避免“鬼城”的出現，還需要在建設之初對區域做相應的規劃與調整。

　　在吳俊毅看來(lái)，這需要區域內各個(gè)政府之間、以及中央與地方政府的良好溝通與規劃，并需要一個(gè)整體的思維，而非以簡(jiǎn)單的政績(jì)眼光來(lái)看。例如，在打造“1小時(shí)生活圈”與“xx生態(tài)圈”的概念下，新城的建設并非單個(gè)城市產(chǎn)業(yè)定位明確即可，有的城市對于規劃僅僅是一個(gè)概念，并沒(méi)有深入理解這個(gè)概念的可行度與成功度。

　　“規劃者應該明白，這個(gè)圈內需要哪些產(chǎn)業(yè)，摒棄哪些產(chǎn)業(yè)，讓區域之間具備互補性的特質(zhì)，才能形成一個(gè)良性的循環(huán)。”吳俊毅說(shuō)。

　　例如，鄂爾多斯在呼包鄂金三角的聚集度不高，尤其是這三地尚未形成真正的城市群，沒(méi)有城際快速鐵路支撐，更沒(méi)有實(shí)現資源的高效配置，最終我們看到了康巴什30多平方公里才住五六萬(wàn)人的窘?jīng)r。所以，只有實(shí)現金三角整體城市規模的擴大、人口規模的高度集中，才能吸引更多投資，也可以為首都經(jīng)濟圈減壓。因此，在厘清城市本身發(fā)展思路的同時(shí)，區域的整體規劃也需要清晰明了。

　　而對于區域來(lái)說(shuō)，一、二線(xiàn)城市周?chē)男鲁嵌ㄎ换蛟S能夠更為明確，而人口流出較為嚴重的三、四線(xiàn)城市需要思考的更多。