在現代化的交通、通訊和信息技術(shù)條件下，城市的邊界在模糊。在海運港口運輸時(shí)代，最大通常也是最早的大型都市商業(yè)中心往往臨海而建，人口在此集中；在汽車(chē)運輸時(shí)代，則是城市化向郊區擴展的階段；在航空運輸時(shí)代，則是大都市區進(jìn)一步向大型化發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)在地理空間上的重新布局進(jìn)一步擴展。

　　從國際經(jīng)驗看，大型都市區或大型城市群是城市地理的一種典型形態(tài)。歷經(jīng)100多年的自發(fā)演變，美國人從農村到城市、從城市到郊區、從郊區形成小型都市區、從小型都市區拓展成大型都市區。

　　未來(lái)，城市群也將成為中國主導性的空間載體。在中國，過(guò)去經(jīng)常的爭論是中國城市發(fā)展到底以大城市為主，還是以中小城市或小城鎮為主，在目前這個(gè)新的交通和地理條件下，這個(gè)爭議基本可以停止了?，F在需要在城市群這個(gè)平臺討論問(wèn)題。所謂城市群作為空間載體，可以從這幾個(gè)角度理解：（1）從最普通的含義上，城市群的概念在城市圈的概念之上，是最大的城市空間概念，它包括：至少一個(gè)中心城市（例如，上海是長(cháng)三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和廣州則是珠三角城市群的3個(gè)中心城市）、多個(gè)次中心城市、中小城市、城鎮、郊區。（2）站在決策者的角度，城市群之所以被稱(chēng)為一個(gè)載體，是因為在城市群這樣一個(gè)更加多元、開(kāi)放，更加富有容量的地理空間上實(shí)現三重目標：其一，實(shí)現大中小城市和小城鎮的協(xié)調發(fā)展，實(shí)現城市和農村的融合、城市經(jīng)濟和農業(yè)現代化的互動(dòng)；其二，分流特大中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)，以解決城市綜合承載能力的問(wèn)題。從國際經(jīng)驗看，去中心化、郊區化也符合市場(chǎng)規律；其三，也許是最重要的目標，可以在中西部形成一個(gè)新興的增長(cháng)極，既可以平衡區域發(fā)展不協(xié)調的矛盾，也可以在未來(lái)成為一支帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的新力量。

　　中國不同的城市群處于不同的發(fā)展階段，這也將提供不同的房地產(chǎn)需求結構。從尋找投資機會(huì )的角度思考，未來(lái)的幾個(gè)潛在趨勢值得關(guān)注：（1）傳統三大城市群的人口規模會(huì )持續擴張，北京、上海、深圳作為特大中心城市仍將具備人口、產(chǎn)業(yè)和資源的集聚效應，但是這些繁榮的中心城市也開(kāi)始對周邊郊區和次中心城市產(chǎn)生“溢出效應”，從而出現從中心向外圍的擴散。從數據上看，最近幾年，類(lèi)似于嘉興、中山、佛山、無(wú)錫等地城市人口呈現凈流入趨勢，住宅需求應該仍然處于上升態(tài)勢。（2）城市群之間不會(huì )同步發(fā)展，有的會(huì )增長(cháng)更快，有的則相反，成渝城市群和長(cháng)江中游城市群將成為未來(lái)兩個(gè)增長(cháng)最快的地方，并極有可能成為下一個(gè)新興的“沿江增長(cháng)極”，這里也將成為下一輪中國房地產(chǎn)需求增長(cháng)的重心所在。（3）與傳統的趨于成熟、產(chǎn)生溢出效應的三大城市群不同，內陸的城市群仍然處于集聚階段，人口和資源仍將中心城市快速集中。合肥、武漢、長(cháng)沙、南昌、成都、重慶，這6個(gè)沿江中心城市則將成為未來(lái)增長(cháng)最快的城市，住宅需求的擴張也將更快。