編者按：傳統村落的保護發(fā)展之難已成業(yè)界熱點(diǎn)話(huà)題。經(jīng)過(guò)連續多天深入浙江省麗水市松陽(yáng)縣6個(gè)中國傳統村落及有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行實(shí)地調研采訪(fǎng)，本報記者從“錢(qián)”、“人”、“地”等方面探尋到了一些答案。今天推出本次調研最后一期——土地篇，敬請關(guān)注。

　　正是梅子泛黃時(shí)，傳統村落惹鄉愁。

　　前不久，本報記者以深入浙江松陽(yáng)縣實(shí)地調研采訪(fǎng)為基礎，從資金、人力兩方面就“傳統村落保護發(fā)展難在哪兒”問(wèn)題做了探討。近期本報記者在進(jìn)一步與松陽(yáng)縣有關(guān)部門(mén)了解傳統村落保護發(fā)展問(wèn)題中又發(fā)現：傳統村落主要形態(tài)之一的傳統民居因大多數還是集體土地上的房產(chǎn)，所以受目前法律限制產(chǎn)權流轉不暢，也在一定程度上給地方政府和一些工商資本的介入保護帶來(lái)了阻力。

　　“傳統民居是村落不可缺少的重要元素，作為一種不可再生的經(jīng)濟資源和文化資源，其保護利用價(jià)值日益突顯，為有效推進(jìn)傳統村落中的傳統民居保護，吸引更多優(yōu)質(zhì)社會(huì )資本參與保護發(fā)展，松陽(yáng)縣結合自身實(shí)際對傳統民居產(chǎn)權流轉進(jìn)行了初步探索，也遇到了一些現實(shí)障礙。作為基層，我們期待有關(guān)部門(mén)能強化國家層面的宏觀(guān)政策引導，針對中國傳統村落制訂以‘傳統村落用地指標’為代表的系列特殊政策。”浙江省麗水市松陽(yáng)縣副縣長(cháng)黃德慧接受本報記者獨家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　松陽(yáng)傳統民居產(chǎn)權流轉探索

　　“農村集體建設用地、宅基地的改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，國家層面的相關(guān)政策目前沒(méi)有出臺，我們只能摸著(zhù)石頭過(guò)河，為保險起見(jiàn)，在傳統民居保護問(wèn)題上同時(shí)探索了產(chǎn)權不變和改變的兩種不同的保護發(fā)展模式。”黃德慧告訴本報記者。

　　就此，松陽(yáng)縣住房和城鄉建設局副局長(cháng)張屏向本報記者介紹稱(chēng)，在“產(chǎn)權不變的保護發(fā)展模式”中，松陽(yáng)又采取了3種類(lèi)型：即所有者自主型、外部資本介入型、合作共贏(yíng)型，分別將傳統村落里的傳統民居房屋使用權及所有權自持、分離、入股。“結果我們發(fā)現，這三種類(lèi)型各有特色，也各有利弊。”

　　以“合作共贏(yíng)型”的吳弄村為例，該村村集體同戶(hù)主需簽訂合同，保留戶(hù)主房產(chǎn)所有權，但由村集體統一出租、修繕使用或開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。戶(hù)主以房屋產(chǎn)權入股、村集體以現金投入修繕、經(jīng)營(yíng)入股，村委會(huì )掌握控股權，占60%股份，村民戶(hù)主占40%股份，由村委會(huì )主導實(shí)施保護和利用，收益按股權分配，實(shí)現雙贏(yíng)。“該模式的好處是村民參與，合作共贏(yíng)。不足是需要負責任的強有力的村領(lǐng)導班子，還要有較好的集體經(jīng)濟保證修繕費用或由政府投入，短期內難以在經(jīng)濟落后地區全面展開(kāi)。”張屏說(shuō)。

　　而在“產(chǎn)權改變的保護發(fā)展模式”中，松陽(yáng)縣也是很謹慎地采取了“不改變土地性質(zhì)”和“改變土地性質(zhì)”的雙向探索。其中，如不改變土地性質(zhì)即居民將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給村集體，由村里自主實(shí)施。這樣做的好處是房屋使用權與所有權一致，自主性強。不足是與農村建設用地控制政策和“一戶(hù)一宅”政策相抵觸。

　　“改變土地性質(zhì)。通過(guò)征收置換，房屋產(chǎn)權歸政府所有，土地性質(zhì)由集體土地轉為國有土地，后由政府主導進(jìn)行掛牌出讓或交由政府機構運作。好處是程序合法，投資者有保障，提高了投資積極性；不足是用地指標有限，一般需要成片出讓?zhuān)蓮椭菩圆粡姟?rdquo;張屏介紹稱(chēng)。

　　如何破解傳統民居產(chǎn)權流轉難題

　　“傳統民居的保護是一項龐雜的系統工程，涉及面廣，投資量大，僅靠政府力量難以實(shí)現傳統民居科學(xué)、可持續的系統保護，需建立多元化運營(yíng)機制，吸引村民、社會(huì )資本參與保護工作。但傳統民居多為集體土地性質(zhì)，按照目前的法律規定，其土地使用權和房屋所有權僅限于本集體經(jīng)濟組織成員間流轉，同時(shí)根據《合同法》規定，租賃最高期限僅為20年。這給傳統民居的保護發(fā)展工作帶來(lái)了一些難度，但我們已經(jīng)在嘗試一些比較穩妥的解決辦法。”黃德慧告訴本報記者。

　　首先是租賃合同效力如何延長(cháng)。傳統民居開(kāi)發(fā)往往一次性投入大、回報期長(cháng)。20年的使用權限對于投資經(jīng)營(yíng)者而言遠遠不夠，若沒(méi)有長(cháng)久的房屋使用權保障，投資風(fēng)險較大，投資者有所顧慮。“所以，松陽(yáng)嘗試著(zhù)采取了租賃加贈送模式，即租賃20年后再‘贈送’10年或先‘贈送’10年后租賃20年的方法，在不違反法律規定的前提下約定20年后的續約問(wèn)題。”黃德慧說(shuō)。

　　其次是失去房屋使用權后的原住民該何去何從。黃德慧就此解釋稱(chēng)，傳統民居的魅力不僅僅在于建筑本身的獨特、人文內涵和與自然景觀(guān)的和諧統一，更在于其古樸、原真的生活氣息。失去了原住民，傳統村落就失去了靈魂。因此，松陽(yáng)提出“游客 原住民融合共生”、“開(kāi)發(fā)商 原住民融合共生”模式。即使失去了房屋使用權，但原住民依然可在村落中扮演多種角色。

　　最后是除了政府征收外，是否還有其他方法能讓投資者取得永久性的使用權。在黃德慧看來(lái)，政府征收可以使傳統民居的土地性質(zhì)由集體土地轉變?yōu)閲型恋睾筮M(jìn)行流轉，但還涉及土地的用地性質(zhì)問(wèn)題，且需要強大的政府財力作支撐。“要想讓投資者得到永久性的房屋使用權，在現有的法律層面，尚無(wú)其他更好途徑。下一步需要在國家層面探索突破。”