一、美麗的傳說(shuō)——紐約中央公園的來(lái)龍去脈 

　　南起59街，北抵110街，東西兩側被著(zhù)名的第五大道和中央公園西大道所圍合，中央公園名副其實(shí)地坐落在紐約曼哈頓島的中央。340公頃的宏大面積使她與自由女神、帝國大廈等同為紐約乃至美國的象征。 

　　關(guān)于紐約中央公園，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界流傳著(zhù)一個(gè)個(gè)美麗動(dòng)聽(tīng)的故事。是什么原因導致了中央公園的出現？又是什么原因使得鄰近公園的房地產(chǎn)成為紐約城市型高尚社區的代名詞？ 

　　事實(shí)上，在中央公園醞釀出現的19世紀50年代，紐約等美國的大城市正經(jīng)歷著(zhù)前所未有的城市化。大量人口涌入城市，經(jīng)濟優(yōu)先的發(fā)展理念，不斷被壓縮的公園綠化等公共開(kāi)敞空間使得19世紀初確定的城市格局的弊端暴露無(wú)遺。包括傳染病流行在內的城市問(wèn)題凸現使得滿(mǎn)足市民對新鮮空氣、陽(yáng)光以及公共活動(dòng)空間的要求成為地方政府的當務(wù)之急。1851年紐約州議會(huì )通過(guò)的公園法正是這種狀況的集中體現。 

　　在曼哈頓島東側沿河建設公園的方案流產(chǎn)后，1853年中央公園的位置及規模大致確定。1858年中央公園設計競賽公開(kāi)舉行，Ｏｌｍｓｔｅｄ與Ｖａｕｘ的方案在35個(gè)應征方案中脫穎而出，成為中央公園的實(shí)施方案。Ｏｌｍｓｔｅｄ本人也被任命為公園建設的工程負責人。只不過(guò)當時(shí)的中央公園用地及其周?chē)�地區尚遠在紐約市的郊外。高低不平的土地、裸露的巖石、散布的低收入者的棚戶(hù)足以讓任何一個(gè)房地產(chǎn)商望而卻步。中央公園于1873年全部建成，歷時(shí)15年。 

　　二、 關(guān)于房地產(chǎn)的好消息與壞消息 

　　中央公園建設的意義可以從多個(gè)方面講述：比如她是全美第一個(gè)公園�煟校酰猓欤椋� Ｐａｒｋ��；再比如，在其規劃建設中，誕生了一個(gè)新的學(xué)科——景觀(guān)建筑學(xué)（Ｌａｎｄｓｃａｐｅ Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ）。但對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，大概可以從兩個(gè)不同側面來(lái)看待她的意義。 

　　中央公園的建成大大地刺激了周邊地區的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。昔日的荒郊蠻野和低收入者的棚戶(hù)被規整的林蔭大道、茂密的樹(shù)林、開(kāi)闊的草坪和大片的水面所取代。在享受大都會(huì )文明的同時(shí)，鄰近雖經(jīng)人工的精雕細刻仍不乏自然情趣的大片綠地，逃離喧囂的鬧市對紐約舊臣新貴們的誘惑力可想而知。的確，中央公園的興建帶動(dòng)了當時(shí)尚屬郊區的周邊地區的城市化進(jìn)程。公園的興建使普通市民有了一個(gè)娛樂(lè )休閑的去處；中產(chǎn)階級滿(mǎn)足了他們提高生活品質(zhì)的愿望；地方政府收到了為數不菲的房地產(chǎn)稅；當然開(kāi)發(fā)商們也毫不客氣地把開(kāi)發(fā)利益悉數收入囊中。用今天的話(huà)來(lái)說(shuō)是一個(gè)多贏(yíng)的結果。按照美國式的敘述習慣，這就是我要告訴你的好消息！ 

　　不過(guò)對于房地產(chǎn)所有者以及開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還有一個(gè)“壞消息”。這就是在用來(lái)收買(mǎi)中央公園用地的500萬(wàn)美元中，有32％是由周邊的地產(chǎn)所有者負擔的。從42街到116街，總面積大約為公園面積4倍的公園周邊地區被劃入這一受益者負擔地區。這就意味房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，當然最終是房地產(chǎn)所有者必須承擔公園建設的部分費用。但這種按照誰(shuí)受益誰(shuí)負擔的原則進(jìn)行的公益性建設已成為市場(chǎng)經(jīng)濟下進(jìn)行城市建設的準則之一。 

　　三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市公共空間 

　　由此可以看出：鄰近公園的房地產(chǎn)成為紐約高尚社區的根本原因在于這些地區中的居民可以觀(guān)賞到或較方便地利用更接近自然環(huán)境的大面積綠地。在代步手段尚處在馬車(chē)時(shí)代的紐約，居所與綠地之間的距離就顯得更為重要。那么中央公園這種在城市中集中建設大規模綠色空間的模式以及集中式大公園——周邊房地產(chǎn)的模式是否是惟一的呢？我們不妨來(lái)看一下同處紐約的另外兩個(gè)實(shí)例，或許可以得到某種啟發(fā)。 

　　從中央公園沿百老匯大道向南，有兩個(gè)規模不大的公園，分別是麥迪遜廣場(chǎng)公園和聯(lián)合廣場(chǎng)公園。在兩個(gè)公園之間向東就是紐約惟一的一個(gè)私立公園——哥蘭摩西公園（Ｇｒａｍｅｒｃｙ）。由四周公寓圍合而成的長(cháng)方形公園僅占據了大約一個(gè)街區的范圍，城市道路在公寓與公園之間穿過(guò)。如果不是公園周?chē)�一人多高的鐵欄桿將這個(gè)作為私人空間的“公園”與作為公共空間的道路分隔開(kāi)來(lái)的話(huà)，哥蘭摩西公園與普通的街心公園并無(wú)二致。公園的所有權歸周?chē)�公寓中的住�?hù)以及賓館所有。進(jìn)入被鐵欄桿圍起來(lái)的公園必須通過(guò)兩個(gè)上了鎖的大門(mén)。除住戶(hù)之外，一般市民或訪(fǎng)客只有成為賓館的顧客才有可能利用公園中的設施。 

　　到訪(fǎng)過(guò)紐約的人多半會(huì )對許多摩天大樓本身留有深刻的印象�；蛟S也還能記得許多摩天大樓前還設有供人休息停留的廣場(chǎng)或加寬了的人行道。在享受這些優(yōu)雅環(huán)境的時(shí)候，也許會(huì )感慨這些財大氣粗的老板們有時(shí)也會(huì )對普民大眾給予那么一點(diǎn)點(diǎn)憐憫。其實(shí)不然，這些經(jīng)過(guò)精心設計的公共空間只不過(guò)是房地產(chǎn)商為獲取更多可出售（租）建筑面而付出的一點(diǎn)代價(jià)。根據20世紀60年代修訂的紐約市區劃條例中的容積率獎勵制度，開(kāi)發(fā)商在提供一定規模公共空間的前提下可以獲得高出標準容積率的額外建筑面。換句話(huà)說(shuō)，就是以土地換建筑面積。這些由私人開(kāi)發(fā)、管理，供公眾使用的公共空間被稱(chēng)為“私人所有的公共空間”（Ｐｒｉｖａｔｅｌｙ ｏｗｎｅｄ ｐｕｂｌｉｃ ｓｐａｃｅ）。到目前為止，曼哈頓島上共有500余塊這樣的空間，其合計面積達到中央公園面積的十分之一。 

　　四、 房地產(chǎn)——城市公共空間暢想曲 

　　從上面的例子可以看出：在城市中，尤其是像紐約這樣的大都會(huì )中，生活在鋼筋混凝土森林中的人們利用各式各樣的方法，努力創(chuàng )造出綠色空間。這一方面體現了人類(lèi)追求自由的公共活動(dòng)空間、崇尚綠色、崇尚自然的天性，另一方面也反映出城市中的綠色空間是一種十分珍貴的稀缺資源。從紐約的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，像中央公園這樣大規模的綠色空間只有在城市化之前預先規劃設計甚至建造才可以實(shí)現。城市一旦形成，幾乎不存在形成大面積綠色空間的可能。像“私人所有的公共空間”只能是退而求其次的辦法。 

　　人是一個(gè)充滿(mǎn)欲望的動(dòng)物。在享受現代城市文明的同時(shí)又不愿意放棄田園般的綠色環(huán)境。對此，霍華德的田園城市理論給予了充分的詮釋。城市中，綠色空間周?chē)�房地產(chǎn)的價(jià)格之所以上揚，無(wú)外乎是利用了綠色的稀缺資源和人的欲望。房地產(chǎn)利用自建的綠色空間升值，并未占用公共資源，相反為城市整體提供了更多的綠色空間，無(wú)論這些空間是否被其他市民所利用。而公園周邊房地產(chǎn)的升值顯然是利用了作為公共財富的綠色空間的資源價(jià)值，房地產(chǎn)所有者拿出一部分利潤返還社會(huì )也在情理之中。 　　由此可見(jiàn)，作為公共財富和稀缺資源的大面積綠色空間的確可以為其周邊的房地產(chǎn)項目帶來(lái)額外的收益。只不過(guò)這只是影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素之一。其他諸如區位、交通條件、社區服務(wù)設施水平等也都不同程度地影響著(zhù)房地產(chǎn)的價(jià)值，大規模綠色公共空間給周邊房地產(chǎn)帶來(lái)的影響不可忽視，但也不應被過(guò)分地夸大。有時(shí)這種毗鄰關(guān)系也未嘗不可能作為負面因素出現，例如公共空間中嘈雜人群所帶來(lái)的環(huán)境與治安問(wèn)題。此外，對采用收益者負擔方式開(kāi)發(fā)的大規模公共空間來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)客戶(hù)群的細化也是一個(gè)重要的前提。即在購房時(shí)愿意多拿出一部分資金，以獲得額外綠色空間的客戶(hù)群體的出現。 

　　中美的資源狀況對比決定了中國不可能以郊區化的形式來(lái)兼顧人們對城市文明與自然環(huán)境的雙邊追求。但是，紐約中央公園的建設實(shí)例至少可以給我們一個(gè)啟示，政府部門(mén)所主導的大規模公共綠色空間的規劃建設，由此所帶動(dòng)的周邊房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及受益者負擔金的征收，廣大市民休閑娛樂(lè )場(chǎng)所的增加和城市整體生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提高未嘗不是適合于我國目前城市開(kāi)發(fā)建設的一種模式。 

　　在我看來(lái)，充分調動(dòng)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、規劃設計人員、普通購房者的積極性，運用中國人的聰明才智，建立一種適合中國國情的新型的城市公共空間——房地產(chǎn)關(guān)系并非是虛無(wú)縹緲的“烏托邦”。