進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南（樓盤(pán)）如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，新媒體遍訪(fǎng)眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　這些年，看似火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上仍然在經(jīng)歷一場(chǎng)嚴厲的調控。作為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈之一的景觀(guān)業(yè)，也無(wú)可避免地受到房地產(chǎn)行業(yè)的壓力傳導。

　　景氣指數上下浮動(dòng)，景觀(guān)業(yè)面臨的壓力當然前所未有。華譽(yù)景觀(guān)身為其中一員，自然感同身受，但于其而言，這或是新的發(fā)展契機。

　　華譽(yù)景觀(guān)董事總經(jīng)理張明燕就表示，這些年華譽(yù)的成長(cháng)一直是“我行我素”的，受外界環(huán)境影響不大。這一切歸因于華譽(yù)景觀(guān)創(chuàng )造的獨特模式—由星河灣主創(chuàng )設計師領(lǐng)銜的國際設計團隊與本土最好的貼身服務(wù)相結合，完整地解決了客戶(hù)在景觀(guān)需求方面的困擾。

　　“不管房地產(chǎn)行業(yè)如何向前發(fā)展，景觀(guān)行業(yè)都是一個(gè)新的行業(yè)，景觀(guān)設計有著(zhù)很廣闊的發(fā)展前景。”張明燕相信。

　　以下為觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對華譽(yù)景觀(guān)董事總經(jīng)理張明燕女士的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：

　　新媒體：景觀(guān)業(yè)作為房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)，在新的調控背景下，是否面臨了更大的壓力？

　　張明燕：

　　的確能明顯感覺(jué)到房地產(chǎn)業(yè)的壓力傳導。一個(gè)很突出的變化就是，主動(dòng)給我們投遞簡(jiǎn)歷的設計師比去年增加了3倍以上，這就顯示了有些景觀(guān)公司開(kāi)始在降薪、裁員。

　　這在以前是不可思議的，以前，景觀(guān)業(yè)人才緊張到“搶人”的地步。

　　但從華譽(yù)的視角出發(fā)，我們感受到的更多是機會(huì )。今年上半年，趁著(zhù)行業(yè)景氣度下降，我們又引進(jìn)了一批優(yōu)秀人才，包括一些國際知名機構的設計總監。

　　同時(shí)，我們的業(yè)績(jì)也大幅增長(cháng)。這一方面源于華譽(yù)的客戶(hù)多是“招保萬(wàn)金”、中海、富力等主流發(fā)展商，受市場(chǎng)影響??；另一方面，也得益于華譽(yù)獨特的景觀(guān)服務(wù)模式—星河灣主創(chuàng )設計師領(lǐng)銜的國際設計團隊與本土最好的貼身服務(wù)相結合，完整地解決了客戶(hù)在景觀(guān)需求方面的困擾。

　　如果單找國際機構，服務(wù)配合不夠，實(shí)施落地堪憂(yōu)；如果單找本土機構，創(chuàng )造性不足，設計高度不夠。而“華譽(yù)模式”既為客戶(hù)提供了“One-Stop-shopping”，亦為自己創(chuàng )造了獨特的競爭優(yōu)勢。實(shí)際上，這些年華譽(yù)的成長(cháng)一直是“我行我素”，受外界環(huán)境影響不大，包括行業(yè)嚴重危機的2008年。

　　新媒體：隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，您認為景觀(guān)業(yè)在未來(lái)發(fā)展的趨勢是什么？

　　張明燕：

　　我想用“精細化”、“經(jīng)濟性”和“集中度”三個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)描述這種趨勢。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度高漲的時(shí)候，造出房子就能賣(mài)，強調的是“快速周轉”，地產(chǎn)行業(yè)和景觀(guān)行業(yè)都粗放經(jīng)營(yíng)，日子挺滋潤。

　　調控越來(lái)越嚴，發(fā)展商在主觀(guān)上越來(lái)越謹慎，客觀(guān)上新建樓盤(pán)的去化率越來(lái)越低，去化周期越來(lái)越長(cháng)，這就使得發(fā)展商對景觀(guān)設計越來(lái)越認真，也越來(lái)越挑剔，促使景觀(guān)行業(yè)進(jìn)入“精細化”時(shí)代。同時(shí)，隨著(zhù)剛需的比例越來(lái)越高，發(fā)展商面臨“房?jì)r(jià)下行”與“地價(jià)上行”雙重擠壓，而人工與其它原材料亦持續上漲，大家紛紛使出渾身解數大力管控成本，恨不能用400元的造價(jià)，造出600元的效果。所以，成本管控成為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要指揮棒之一，“經(jīng)濟性”變得異常關(guān)鍵。

　　華譽(yù)從2009年開(kāi)始就一直在進(jìn)行“經(jīng)濟性”研究，探索出從設計到現場(chǎng)總計43種成本優(yōu)化方法，真正做到為客戶(hù)“花更少的錢(qián)，辦更多的事”，深受客戶(hù)歡迎。

　　隨著(zhù)“精細化”與“經(jīng)濟性”的要求越來(lái)越高，原來(lái)粗放經(jīng)營(yíng)的景觀(guān)公司會(huì )面臨“大考”。資源不斷向擁有競爭優(yōu)勢的企業(yè)集中，行業(yè)“集中度”就會(huì )提高。

　　新媒體：以您的觀(guān)察，當下房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現何種景象？較以往有何不同？

　　張明燕：

　　就我個(gè)人樸素的認識，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要體現為總體上“理性回歸”和結構上“苦樂(lè )不均”兩種現象。

　　過(guò)去10多年，為投機需求與投資需求所主導，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了讓人緊張心跳的“非理性繁榮”。眼下，當這兩種需求被政府調控擠出市場(chǎng)之后，住宅產(chǎn)品在總體趨勢上已基本回歸普通商品的屬性，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已為“改善性需求”和“剛性需求”所主導。對普羅大眾而言，這無(wú)疑是一種令人欣慰的理性回歸。地產(chǎn)商的日子沒(méi)有從前那么“爽”，但老百姓的日子也沒(méi)從前那么“難”。

　　至于“苦樂(lè )不均”，一方面表現為“北上廣深”等一線(xiàn)城市一房難求的現象與象鄂爾多斯（樓盤(pán)）這樣三四線(xiàn)城市“鬼城”現象并存；另一方面，也表現為地產(chǎn)大鱷“千億俱樂(lè )部”不斷擴容與部分中小房企因調控資金鏈斷裂現象并存。

　　新媒體：華南房地產(chǎn)市場(chǎng)與國內其他一線(xiàn)市場(chǎng)，有什么區別？華譽(yù)服務(wù)地產(chǎn)商有無(wú)地域方面的限制？

　　張明燕：

　　關(guān)于這一區別，我想用8個(gè)字來(lái)概括，“成熟、理性，潛力最大”。以廣州（樓盤(pán)）和中山（樓盤(pán)）為例，在“北上廣深”四個(gè)一線(xiàn)城市中，廣州的房?jì)r(jià)一直是最低的，而中山曾經(jīng)公布的商品房最高限價(jià)僅5800元。

　　從景觀(guān)設計的角度，華南區域的發(fā)展商已經(jīng)超越了僅僅對觀(guān)賞的要求，更多關(guān)注對功能的人性化研究、通過(guò)造價(jià)控制得到高性?xún)r(jià)比的呈現，并特別注重從營(yíng)銷(xiāo)的視角調動(dòng)潛在顧客的情緒，刺激其購買(mǎi)欲望。

　　至于景觀(guān)服務(wù)的地域限制，基本可忽略不計。一方面，我們服務(wù)的都是“招保萬(wàn)金”、中海、富力這些全國性地產(chǎn)商，他們的項目都是全國布局，為他們服務(wù)的過(guò)程中，我們積累了全國性的經(jīng)驗；另一方面，景觀(guān)設計的地域差別主要表現在植物配置和原材料供應方面的差異，解決這些差異需要的更多是經(jīng)驗，并無(wú)技術(shù)壁壘。

　　當然，施工服務(wù)階段，去現場(chǎng)的便利性很重要。但這個(gè)問(wèn)題，我們在全國多設幾個(gè)辦事處就可以解決了。

　　新媒體：華譽(yù)景觀(guān)在中國景觀(guān)行業(yè)獨樹(shù)一幟的秘籍是什么？

　　張明燕：

　　我很喜歡“完整產(chǎn)品”這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)概念。不管哪個(gè)行業(yè)，客戶(hù)需求的都是完整產(chǎn)品。從景觀(guān)行業(yè)來(lái)看，發(fā)展商所需求的“完整產(chǎn)品”，包括景觀(guān)服務(wù)的“創(chuàng )造性”、“可靠性”、“經(jīng)濟性”和“配合度”四個(gè)方面。

　　實(shí)際上，從“完整產(chǎn)品”的角度，發(fā)展商一直有一種苦惱。如果找國際景觀(guān)機構，創(chuàng )造性是不錯的，但對他們的“配合度”、“經(jīng)濟性”以及以落地實(shí)施為標志的“可靠性”，都缺乏把握；如果找本土景觀(guān)公司，“經(jīng)濟性”和“配合度”可能不錯，但其“創(chuàng )造性”和“可靠性”又讓人難以放心。

　　客戶(hù)的苦惱就是機會(huì )。在本土公司里，華譽(yù)的服務(wù)一直都是頂級的，快速響應的“貼身服務(wù)”，在業(yè)內有很好的口碑。在此基礎上，我們從全球引進(jìn)頂級國際機構的最優(yōu)秀設計師，住宅方面包括原星河灣的主創(chuàng )設計師、酒店度假方面包括香格里拉、麗茲.卡爾頓等酒店的主創(chuàng )設計師、商業(yè)地產(chǎn)方面包括迪拜國際生態(tài)塔、意大利文化中心等著(zhù)名作品的主創(chuàng )設計師等，不斷占領(lǐng)景觀(guān)技術(shù)的制高點(diǎn)。

　　在此基礎上，我們又對已有的“全明星外籍團隊”進(jìn)行了三個(gè)方面的改造。一個(gè)是強化其服務(wù)觀(guān)念、意識，響應客戶(hù)需求的“文化改造”，提高其配合度；二是用專(zhuān)業(yè)的“六帽思考法”對其進(jìn)行“工作方式改造”，用“創(chuàng )造性碰撞”進(jìn)一步提升團隊的創(chuàng )造力；最后，再用關(guān)鍵節點(diǎn)“模型化檢驗”，幫助其提升方案設計落地實(shí)施的“可靠性”。

　　此外，客戶(hù)只需要支付對應國際機構六成左右的價(jià)格，自然也符合了“經(jīng)濟性”的需求。

　　新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？

　　張明燕：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在“市場(chǎng)參與者”、“市場(chǎng)管理者”與“市場(chǎng)影響者”三種力量。市場(chǎng)參與者主要指市場(chǎng)的賣(mài)方與買(mǎi)方，也就是發(fā)展商與購房者；市場(chǎng)管理者主要是中央政府；市場(chǎng)參與者主要指地方政府和銀行等金融機構。

　　依此來(lái)看，目前如果存在一種“地產(chǎn)新力量”，應該表現為原有三種力量中新的元素改革的力量。當下集中表現為作為市場(chǎng)管理者的中央政府的“房地產(chǎn)新政”房產(chǎn)稅和城鎮化。

　　推出房產(chǎn)稅的初衷是“控地價(jià)，降房?jì)r(jià)”，從已有的試點(diǎn)效果來(lái)看，作用非常有限。

　　至于城鎮化，對房地產(chǎn)業(yè)的影響將是巨大的?？捎盟木湓?huà)概括：基礎需求巨大，有效需求不足，社會(huì )效益明顯，經(jīng)濟效益有限。