城市化就是從以農村為主的社會(huì )，向以城市為主的社會(huì )轉變的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，社會(huì )的各階層不斷重組、分化：在城市，按照擁有住房和沒(méi)有住房，形成了“有產(chǎn)”和“無(wú)產(chǎn)”兩大階級；在農村，則根據土地區位條件的不同，分為“近郊有產(chǎn)地主”和“遠郊無(wú)產(chǎn)農民”兩大階級。

　　其中，“遠郊農民”以打工者的身份構成“城市無(wú)產(chǎn)者”的主體。兩者成為城市過(guò)程中城市社會(huì )與農村社會(huì )的最大交集。城市化的核心進(jìn)程，就是這一群體從農村向城市的轉移。“無(wú)產(chǎn)”是這一群體的最大特征。

　　“有產(chǎn)”和“無(wú)產(chǎn)”兩種產(chǎn)權狀態(tài)的存在，使得任何一項城市化政策，都可能產(chǎn)生完全不同甚至相反的利益分配效果。這就意味著(zhù)不存在可以滿(mǎn)足所有人的城市化政策。因此，任何一項城市化政策的選擇，首先必須要有明確的階級利益取向。

　　一、城市的資產(chǎn)鴻溝

　　城市經(jīng)濟的一大特征，就是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值與公共服務(wù)的水平正相關(guān)：公共服務(wù)越好，基礎設施越完善，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格就越高。在中國獨特的城市化模式（土地財政）下，政府通過(guò)土地出讓為基礎設施和公共服務(wù)融資。購買(mǎi)了城市不動(dòng)產(chǎn)，就相當于購買(mǎi)了城市的“股票”。

　　同樣是公共服務(wù)水平的提高，對于不同的階層，會(huì )產(chǎn)生完全相反的財富分配效應：有產(chǎn)者可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)升值，自動(dòng)參與社會(huì )財富的“分紅”；而對無(wú)產(chǎn)者，則意味著(zhù)參與社會(huì )財富分配的成本上升，甚至完全無(wú)法分享城市財富增長(cháng)。

　　由于中國缺少遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅（propertytax）等針對財產(chǎn)的稅種，政府無(wú)法通過(guò)稅收對社會(huì )財富進(jìn)行再分配。不動(dòng)產(chǎn)升值就成為社會(huì )財富再分配最主要的渠道。

　　因此，在中國城市，每個(gè)家庭都要拼命獲得資產(chǎn)——因為沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)，就意味著(zhù)在城市化進(jìn)程中出局。即使已經(jīng)擁有不動(dòng)產(chǎn)，也還是要爭取擁有更多——因為不動(dòng)產(chǎn)的多寡，直接關(guān)系到分享城市財富增長(cháng)的比例。

　　城市不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值來(lái)源于附著(zhù)其上的公共服務(wù)。只要交通、公園、教育、治安等公共服務(wù)不斷完善，城市不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值就會(huì )增加。就會(huì )吸引更多人競爭公共服務(wù)，結果就是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續上升。城市化進(jìn)程，就是公共服務(wù)改善的進(jìn)程。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續上漲，也就成為多數城市的大概率事件。

　　城市公共服務(wù)水平的提高，必定導致地價(jià)就上升；地價(jià)上升，政府改善公共服務(wù)的資源就越多，房?jì)r(jià)也就越高。由于城鄉存在“有產(chǎn)”和“無(wú)產(chǎn)”兩大階層，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升導致了兩種完全不同的財富分配效果——“有產(chǎn)”的居民，即使不努力，財富也會(huì )自動(dòng)增加；“無(wú)產(chǎn)”的居民，即使拼命工作，擁有不動(dòng)產(chǎn)的機會(huì )也會(huì )越來(lái)越渺茫。

　　房地產(chǎn)在城市化出了一道巨大的“資產(chǎn)鴻溝”。這條鴻溝鎖定了不同社會(huì )階層流動(dòng)的渠道，造就并不斷擴大絕望的社會(huì )階層。它像一個(gè)內置程序，使得城市化的提升自動(dòng)指向摧毀執政黨的政治基礎。

　　今天的每一個(gè)選擇，都是創(chuàng )造未來(lái)的歷史。在城市化早期階段犯下的錯誤，將會(huì )給未來(lái)帶來(lái)巨大的后果，有些甚至要通過(guò)革命才能糾正。怎樣破解這一兩難？

　　當年赤手空拳的共產(chǎn)黨人之所以能取得政權，一個(gè)關(guān)鍵政策就是“土改”——通過(guò)土地革命，使廣大農民從無(wú)產(chǎn)者，變成了有產(chǎn)者。沒(méi)有土改，共產(chǎn)黨和一般的流寇沒(méi)什么本質(zhì)的區別。今天，共產(chǎn)黨想要破解城市化兩難，也必須走同樣的路--將無(wú)產(chǎn)者轉變?yōu)橛挟a(chǎn)者。

　　二、讓無(wú)產(chǎn)者有產(chǎn)

　　各國城市化的實(shí)踐表明，僅僅靠市場(chǎng)本身，是無(wú)法自動(dòng)將無(wú)產(chǎn)者變?yōu)橛挟a(chǎn)者的。政府必須干預。而主要的干預手段就是住房。

　　在所有家庭和個(gè)人資產(chǎn)中，不動(dòng)產(chǎn)，特別是住房，居于一個(gè)非常核心的位置。2010年“清華-花旗中國消費金融與投資者教育調研”發(fā)現，房產(chǎn)占中國城鎮家庭總資產(chǎn)比重高達73.44%。西南財經(jīng)大學(xué)2012年發(fā)布的《中國家庭金融調查報告》顯示，城市第一套房平均收益率高達340.31%。

　　住房是一個(gè)“城市人”最主要的信用來(lái)源，是城市經(jīng)濟的“微觀(guān)基礎”。住房問(wèn)題解決的好壞，不僅攸關(guān)城市化可否造就足夠需求者，而且決定了城市化進(jìn)程中，乃至完成后，可否長(cháng)期保持社會(huì )的穩定。

　　二戰后，香港和新加坡都曾面臨執政危機。他們都是靠高覆蓋的住房保障，解決了社會(huì )問(wèn)題，從帶動(dòng)了經(jīng)濟的發(fā)展。二戰后的英國，也曾大規模建設公共住宅，撒切爾夫人執政后，將大批公共住房私有化。

　　實(shí)踐表明，一旦原來(lái)的無(wú)產(chǎn)者變?yōu)橛挟a(chǎn)者，他們就會(huì )在一夜之間成為執政者最堅定的支持者。而無(wú)法成功解決住房問(wèn)題的國家，無(wú)一能夠跨越“中等收入陷阱”。

　　李光耀是少數幾個(gè)能夠在國家穩定層面上思考住宅問(wèn)題政治家。他在回憶建設公共組屋的初衷時(shí)說(shuō)：“我早就在想，如何建立每個(gè)公民跟國家以及國家前途之間的利害關(guān)系”。建設組屋的目的，就是要“讓那些兒子必須履行國民服役義務(wù)的父母覺(jué)得新加坡有他們的份，值得他們的孩子去捍衛。

　　如果國民服役人員的家庭沒(méi)有自己的住房的話(huà)，那么，他們遲早會(huì )得出結論：他們所捍衛的是有錢(qián)人的財產(chǎn)。”

　　李光耀沒(méi)有談到任何經(jīng)濟算計，而是將住房保障直接同政權的生存聯(lián)系在一起。新加坡組屋覆蓋率高達87%。說(shuō)87%的新加坡居民屬于低收入，肯定不合情理。但正是高覆蓋率，使得新加坡執政黨成功地“建立每個(gè)公民跟國家以及國家前途之間的利害關(guān)系”。

　　我國現有的保障房制度有兩大問(wèn)題，第一是覆蓋率太低。大部分新增市民（農民工、畢業(yè)生、復員軍人）被排除在保障對象之外；第二是無(wú)法資產(chǎn)化。只要資產(chǎn)不能上市，無(wú)產(chǎn)者就不可能巡此路徑成為有產(chǎn)者，從而也無(wú)法借助不動(dòng)產(chǎn)升值，分享城市財富的增長(cháng)。

　　保障房制度絕不僅僅是為了解決少數已有城市居民的居住問(wèn)題，而是要讓所有進(jìn)入城市的新市民擁有財產(chǎn)。

　　為了達到這個(gè)目的，現有的保障房制度必須改變：1）要將保障面覆蓋到全體市民；2）要能夠通過(guò)“房改”上市流通。要實(shí)現第一點(diǎn)，就需要解決融資問(wèn)題；而第二點(diǎn)，正好為第一點(diǎn)提供了可能。

　　具體的講，就是“先租后售”。

　　舉例而言：假設50平方米保障房的全成本是20萬(wàn)元(土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米)。一個(gè)打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬(wàn)元，10年就是12萬(wàn)元，15年就是18萬(wàn)元。屆時(shí)只需補上差額,就可獲得完整產(chǎn)權。

　　理論上講，只要還款年限足夠長(cháng)，輔之以公積金和政府/企業(yè)的補助(可分別用來(lái)貼息和支付物業(yè)費)，即使從事收入最低的職業(yè)，夫妻兩人也完全有能力購買(mǎi)一套完整產(chǎn)權的住宅。從而實(shí)現新加坡式的廣覆蓋——只要沒(méi)有購買(mǎi)商品房，每個(gè)家庭都可以享受一次成本價(jià)保障房。

　　而擁有不動(dòng)產(chǎn)的家庭，都可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)升值，自動(dòng)分享財富的增長(cháng)。其本質(zhì)上，相當于以?xún)冬F期權的方式為每一個(gè)家庭注資。15年的時(shí)間限定取代了戶(hù)籍限定，使得保障對象可以拓展到所有無(wú)產(chǎn)的居民。

　　這一制度其實(shí)就是復制的1998年的“房改”——將原來(lái)只有少數體制內城市居民享受過(guò)的福利，擴大到全體國民。1998年房改，涉及的人口不超過(guò)8000萬(wàn)。而廣覆蓋設計的積累人口將會(huì )達到數億。其宏觀(guān)經(jīng)濟效果將遠超1998年房改給其后十余年經(jīng)濟帶來(lái)的巨大推力。

　　公平的社會(huì )，比建基與公平的資產(chǎn)占有之上。“先租后售”保障房制度和當年的土改一樣，本質(zhì)上都是社會(huì )利益的再分配。其核心，就是將現在這種圍繞城市有產(chǎn)階級和郊區地主的城市化政策（打壓房?jì)r(jià)和征地模式），轉變?yōu)閲@城鄉無(wú)產(chǎn)者的城市化政策（保障房房改）。

　　三、抑制有產(chǎn)者更多占有

　　中國的城市化，主要是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資。城市有產(chǎn)者購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，對于推進(jìn)城市化功不可沒(méi)。但同時(shí)也導致了城市財富越來(lái)越向少數有產(chǎn)者集中。一旦城市化完成，社會(huì )貧富分化的格局就會(huì )被鎖定。屆時(shí)，只有再次通過(guò)成本巨大的社會(huì )革命，才能打破階級壁壘。

　　目前圍繞打壓房?jì)r(jià)制定的房地產(chǎn)政策，其初衷是希望降低無(wú)產(chǎn)者的置業(yè)成本。但實(shí)際效果，卻與當初的設想背道而馳。一個(gè)主要原因，就是因為打壓房“價(jià)”，并沒(méi)有降低房“值”。假設一個(gè)股票值100元，但被強制以50元出售，結果是什么？就是投資者會(huì )買(mǎi)雙倍的股票！

　　也許住房政策制定者可以用“如果不打壓，房?jì)r(jià)會(huì )更高”聊以自慰。但顯然，城市里已經(jīng)擁有資產(chǎn)的人，依然比新進(jìn)入城市的無(wú)產(chǎn)者，有更多的資源。其后果，不過(guò)是在幫助現有的有產(chǎn)者，以更低的價(jià)格，擁有更多的不動(dòng)產(chǎn)。打壓房?jì)r(jià)的政策不僅沒(méi)有達到公平分配社會(huì )財富的目的，反而導致社會(huì )階層的分化的加劇。

　　過(guò)去10年，越來(lái)越嚴厲的房地產(chǎn)政策，很大程度上，就是在為有產(chǎn)者進(jìn)一步擴張其資產(chǎn)而戰。但這一階層只要不能成為社會(huì )的主體，就很難轉化為穩定的執政基礎。早在1925年，年僅32歲的毛澤東在《中國社會(huì )各階級的分析》一文中，就預見(jiàn)到當時(shí)的民族資產(chǎn)階級將會(huì )是一個(gè)動(dòng)搖的階級。僅僅兩年，一九二七年所發(fā)生的事變，就證明了這一點(diǎn)。

　　同樣，在今天，我們可以預見(jiàn)，那些在城市化大潮中暴富的階層，很快就會(huì )發(fā)現貧困海洋所包圍的富裕小島，絕非安全之地。只要貧困之海繼續擴大，他們中少數精英會(huì )轉到無(wú)產(chǎn)者一邊，成為執政者的對立面，其余大部分人則會(huì )卷起全部的財產(chǎn)，逃離這個(gè)國家——這并非全然是危言聳聽(tīng)，貝恩公司最近的一份報告顯示，資產(chǎn)凈值在150萬(wàn)美元以上的群體中，有高達60%的中國人想要移民。其中1/3的人已經(jīng)在海外投資！

　　我們必須盡快吸干貧困的海洋，將富裕的小島拓展為大陸。為此，現在執行的一些政策必須重新考慮。

　　第一個(gè)需要重新考慮的，就是打壓房?jì)r(jià)的政策。打壓房?jì)r(jià)，降低了置業(yè)的成本，使得不動(dòng)產(chǎn)所有者得以以低于市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格獲得不動(dòng)產(chǎn)。結果是一戶(hù)多套的“房叔”、“房姐”大行其道。

　　第二個(gè)需要重新考慮的，就是金融政策。不動(dòng)產(chǎn)的本質(zhì)，就是政府“企業(yè)”發(fā)行的股票。銀行不能進(jìn)入股市，卻對房地產(chǎn)行業(yè)從開(kāi)發(fā)商到購房者提供融資，成倍放大了城市有產(chǎn)者的資產(chǎn)規模。使其杠桿能力大幅增加。

　　第三個(gè)需要重新考慮的政策，就是土地供給政策?，F在地方政府的信用和融資能力，幾乎完全取決于收儲土地的能力。通過(guò)城市土地釋放出來(lái)的流動(dòng)性，已經(jīng)超過(guò)順差。人民幣已經(jīng)成為以土地為本位的貨幣。而土地收儲的規模幾乎沒(méi)有任何限制——沒(méi)有一個(gè)可信的“錨”約束地方政府的信用。

　　要重新分配社會(huì )財富，防止新的貧富差距，就必須對上述政策進(jìn)行調整：

　　1）放開(kāi)房?jì)r(jià)管制，對永久物業(yè)和70年到期的物業(yè)開(kāi)征物業(yè)稅，讓投資者負擔完全的市場(chǎng)成本；

　　2）切斷金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿，避免金融在房地產(chǎn)市場(chǎng)火上澆油；

　　3）仿效銀行準備金制度，為地方政府發(fā)行“地票”下一個(gè)“錨”。辦法之一就是將商品房供地與保障房供地掛鉤，而保障房供給則以登記的方式與真實(shí)消費掛鉤。政府通過(guò)調整商品房供地和保障房供地的比例，調節地方政府的信用規模。

　　四、剝奪不勞而獲者的利益

　　在城市化的條件下，農村的利益階級重新分化為近郊依靠土地食利的土地主階級和遠郊依靠傳統農業(yè)的自耕農階級。城郊地主由于可以通過(guò)土地留成、違章建設等途徑不勞而獲，分享城市基礎設施和公共服務(wù)帶來(lái)的外溢收益。而遠郊的自耕農借機，則只能通過(guò)進(jìn)城打工，靠出賣(mài)勞動(dòng)力分享城市化帶來(lái)的社會(huì )財富。

　　在這兩個(gè)不同的階級里，遠郊的打工農民在數量上遠多于近郊地主。他們是城市化主要的勞動(dòng)力貢獻者，但由于沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)，在現有的分配機制中，只能處于財富鏈條的末端。政府主要是通過(guò)補貼企業(yè)，創(chuàng )造就業(yè)的方式，間接補助遠郊農民。但這樣的補貼，遠遠比不上通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)升值獲得的社會(huì )財富。

　　需要指出的是，即使這樣間接的補助，也由于郊區地主階層的強烈抵抗而不斷減少。由于政府補貼企業(yè)的資金主要是來(lái)自征收近郊地主的土地，迅速上升的征地拆遷成本，大量侵蝕掉了政府補貼企業(yè)從而間接幫助無(wú)產(chǎn)者就業(yè)的能力。

　　殘酷的事實(shí)是，近郊地主在土地中獲得的分成地租越多，能夠分享社會(huì )財富的人就越少，社會(huì )各階層的財富差距就越大。

　　那些看似保護農民利益的制度設計，如“農地入市”、“同地同權”、“特赦小產(chǎn)權”、同情釘子戶(hù)等等，都是在進(jìn)一步損害社會(huì )平衡分配財富的能力。

　　只有通過(guò)大規模職業(yè)教育和保障房建設，才能幫助“無(wú)產(chǎn)者”成為“有產(chǎn)者”，才有可能從根本上解決社會(huì )財富再分配的問(wèn)題。而其前提，就是減少郊區地主攫取外溢的公共利益。

　　革命，就意味著(zhù)有人的利益受損。當年新加坡征收大農場(chǎng)主土地時(shí)，同樣面臨強大抵抗。

　　但由于“組屋”建設惠及更多百姓，得到多數人支持，這種剝奪就具有了合法性。沒(méi)有抽象的公平、公正，當年的土改如果具體到單個(gè)地主，很多都談不上正義，甚至連公正都算不上，但卻是社會(huì )發(fā)展到這一階段的必須。

　　今天，很多郊區地主們得到的補償，已遠遠超出其實(shí)際社會(huì )貢獻。進(jìn)一步向其讓利，就只能使社會(huì )分配更加不公。階級分析告訴我們，在新的利益格局下，對郊區地主土地的剝奪，乃是社會(huì )必須付出的“痛苦”。

　　解決了溫飽之后的執政黨，其合法性更多地取決于社會(huì )財富的分配而非生產(chǎn)。像當年土地改革那樣，現在迫切需要一場(chǎng)大規模再造“有產(chǎn)階級”的社會(huì )變革。

　　五、基于階級利益的城市化政策

　　改革開(kāi)放以來(lái)，全社會(huì )財富的增長(cháng)遠超當初最大膽的想象。但這并不一定意味著(zhù)今天的政權比以前更穩固。

　　隨著(zhù)城市化的展開(kāi)，執政黨依托的社會(huì )基礎發(fā)生了巨大的位移。面對這一前所未有的社會(huì )變局，如何尋找自身代表的階級，再一次歷史性地擺到了執政共產(chǎn)黨人面前。

　　一個(gè)執政黨要想長(cháng)期屹立不倒，就必須擁有偉大的信仰，就必須知道為誰(shuí)而戰。被譽(yù)為“拉丁美洲的聲音”的烏拉圭作家愛(ài)德華多●加拉諾亞在說(shuō)到古巴之所以能夠長(cháng)期存在時(shí)說(shuō)道：“盡管有種種不幸，盡管外有侵擾，內有專(zhuān)制，這個(gè)磨難多多卻堅持快樂(lè )的海島上產(chǎn)生了拉丁美洲最公平的社會(huì )”，卡斯特羅“總是為那些失敗的人而戰。”

　　唯有正確的階級分析，才能有精確的利益分配。成功的革命黨，并不必然是成功的執政黨。蘇共的失敗表明，如果不能及時(shí)根據新的階級演變重新配置各種利益，就有可能再次失去政權。尋找出自己新的階級基礎并擴大這個(gè)基礎，是共產(chǎn)黨人在國家城市化過(guò)程中的必修課。

　　1951年，毛澤東在把《中國社會(huì )各階級的分析》收入《毛澤東選集》時(shí)，自己加寫(xiě)了這樣一個(gè)題注：“此文是反對當時(shí)黨內存在著(zhù)的兩種傾向而寫(xiě)的。一種是以陳獨秀為代表，只注意同國民黨合作，忘記了農民，這是右傾機會(huì )主義；一種是以張國燾為代表，只注意工人運動(dòng)，同樣忘記了農民，這是左傾機會(huì )主義。”

　　今天，我們同樣也存在著(zhù)兩種錯誤傾向。一種是以“打壓房?jì)r(jià)”為代表，只注意保護城市現有居民的利益，而忘記眾多的打工者；另一種是以“農地入市”為代表，只注意保護郊區地主的利益，而忘記更多的遠郊農民。無(wú)論那種傾向，都會(huì )損害執政黨的社會(huì )基礎，并最終破壞社會(huì )的穩定。

　　城市化的過(guò)程，乃是有產(chǎn)者和無(wú)產(chǎn)者此消彼長(cháng)的過(guò)程。偉大的城市，必定是市民“自己的”城市。大規模且穩定的城市有產(chǎn)者，將成為城市化時(shí)代共產(chǎn)黨新的執政基礎。唯有成為有產(chǎn)者，才能讓那些新進(jìn)入城市的居民，覺(jué)得這座城市，這個(gè)社會(huì )“有他們的份，值得他們的孩子去捍衛”。

　　城市化的目的不只是傲人的經(jīng)濟指標，也不是炫目的高樓大廈，更不是宏大的基礎設施——這些只應是結果而非目標。黨在城市化階段唯一的核心目標，就是：把“城鄉無(wú)產(chǎn)者”轉變?yōu)?ldquo;城市有產(chǎn)者”。

　　為達成這一目標，就必須：1）幫助城鄉無(wú)產(chǎn)者成為城市有產(chǎn)者；2）抑制城市有產(chǎn)者占有過(guò)多不動(dòng)產(chǎn)；3）剝奪不勞而獲的郊區地主。這三條應當是執政黨在整個(gè)城市化過(guò)程中，制定所有政策的基本原則和出發(fā)點(diǎn)。執行得越徹底，政權就越穩固。