曾幾何時(shí)，城市化進(jìn)程伴隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)了中國經(jīng)濟的快速發(fā)展。然而，大城市土地資源日漸稀缺，開(kāi)發(fā)商拿地成本越來(lái)越高，高房?jì)r(jià)、高地價(jià)的盛宴背后，是開(kāi)發(fā)商們普遍的焦慮，大城市緊缺的供給量已不能滿(mǎn)足房企的開(kāi)發(fā)欲望和生存發(fā)展，未來(lái)將何去何從？

　　國家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，由此也為中國城市化發(fā)展路徑提供了清晰可見(jiàn)的思路，中國城市化進(jìn)城下一站無(wú)疑將駛向特色小鎮，特色小鎮將成為新型城鎮化的特色擔當和發(fā)展新空間。而核心城市周邊小城市或郊區得小鎮開(kāi)發(fā)也正在成為房企們戰略轉移的新?lián)c(diǎn)。

　　碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一批領(lǐng)先房企正在打造中國的“小鎮計劃”，探索用“造城計劃”尋找新的利益增長(cháng)點(diǎn)。

　　中國房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾在文章中把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮，以綠城、藍城為代表的農業(yè)小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮。安家融媒根據不同房企的商業(yè)模式分析他們是如何在城鎮化背景下玩轉特色小鎮的。

　　碧桂園：科技小鎮成其未來(lái)新增長(cháng)點(diǎn)，助力業(yè)績(jì)雙冠王

　　最新數據顯示，前2個(gè)月，碧桂園以銷(xiāo)售額872.1億元，拿地58宗，總額273.37億元，斬獲銷(xiāo)售和拿地額“雙冠王”，超越了萬(wàn)科和恒大。這讓對過(guò)往歷史不太清楚的人可能會(huì )認為碧桂園是市場(chǎng)的一匹黑馬，迅速滑入人們的視野，有點(diǎn)吃驚。

　　然而曾作為“華南五虎”之一的碧桂園本就在房企中有一定江湖地位，只是后來(lái)因為戰略布局問(wèn)題始終處在一個(gè)掉隊的尷尬位置上，逐漸淡出人們的視野。

　　大家都知道，碧桂園走的是“農村包圍城市”路線(xiàn)。

　　在千億房企里面，碧桂園的戰略布局相對其他有點(diǎn)另類(lèi)。在2013年中報中，碧桂園表示會(huì )持續專(zhuān)注在一線(xiàn)城市的近郊及二三線(xiàn)城市拿地發(fā)展。而彼時(shí)，以恒大為代表的許多房企在前幾年進(jìn)入三四線(xiàn)城市后紛紛回歸一二線(xiàn)城市，與此形成鮮明對比，碧桂園依然堅持深耕三四線(xiàn)城市，“關(guān)注一二線(xiàn)城市近郊，以三四線(xiàn)城市為主，這是碧桂園發(fā)展策略的核心，我們不會(huì )因為同行的改變放棄自身發(fā)展模式。”

　　對于碧桂園“掉隊”開(kāi)發(fā)商第一梯隊，業(yè)界比較普遍的看法是，碧桂園為其“郊區大盤(pán)模式”所累。因為曾經(jīng)房地產(chǎn)全國普遍熱火，碧桂園也能坐收漁利，然而一旦市場(chǎng)形勢不好，碧桂園的戰略就會(huì )遭到質(zhì)疑。“農村包圍城市”的布局戰略也被認為是碧桂園陷入困境的重要原因。據了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項目都位于全國三四線(xiàn)城市。

　　可以說(shuō)30年河東30年河西，碧桂園成也堅持敗也堅持。碧桂園矢志不渝的主打“農村包圍城市”的戰略定位如今迎來(lái)了翻盤(pán)機會(huì )。

　　中國指數研究院數據顯示，2016年1~11月，碧桂園新增土地儲備規劃面積一二線(xiàn)城市占比為22%，與2015年相比下降5.1%；三四線(xiàn)城市占比為78%。碧桂園總裁及執行董事莫斌曾提出，一二三四五線(xiàn)城市“火力全開(kāi)”，這也就意味著(zhù)碧桂園的拿地策略并不傾向于一二線(xiàn)，而是一線(xiàn)城市周邊，二線(xiàn)城市及三線(xiàn)城市的核心地段。

　　根據Wind數據整理的46個(gè)三四線(xiàn)樣本城市中，1-2月三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長(cháng)，雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線(xiàn)城市相比，增速明顯。安家融媒認為，在去庫存背景下，三四線(xiàn)城市樓市成交的上漲，使得在三四線(xiàn)城市具備大量?jì)涞谋坦饒@等業(yè)績(jì)大幅上漲。

　　除了戰略布局以及合伙人制外，科技小鎮對于碧桂園的重振雄風(fēng)，絕對功不可沒(méi)。按照規劃，未來(lái)5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設標準開(kāi)發(fā)多個(gè)科技小鎮?？萍夹℃倢⒊蔀楸坦饒@未來(lái)的新增長(cháng)點(diǎn)。據悉，自2016年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰略，推出科技創(chuàng )新智慧生態(tài)小鎮計劃，正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，目前，碧桂園已完成5個(gè)科技小鎮布局，其中3個(gè)將于今年動(dòng)工建設。2017年，碧桂園還將新增15個(gè)科技小鎮項目，從而完成全年20個(gè)科技小鎮的布局。

　　循著(zhù)碧桂園這么多年的全國市場(chǎng)布局軌跡來(lái)看，科技小鎮無(wú)疑是堅守沉寂多年后的集中釋放，而且也與政策導向相吻合。

　　碧桂園集團助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波表示，隨著(zhù)建設的鋪開(kāi)，科技小鎮未來(lái)在碧桂園集團龐大的銷(xiāo)售中會(huì )占越來(lái)越重要的位置，不過(guò)，這需要一個(gè)過(guò)程。目前，科技小鎮前期銷(xiāo)售業(yè)績(jì)貢獻不占主流，但后期成長(cháng)性比較強。集團對科技小鎮的成長(cháng)性和品牌提升的價(jià)值非常重視。

　　然而安家融媒認為，過(guò)分死守一套戰略而不能根據市場(chǎng)變化進(jìn)行調整難免有靠天吃飯之嫌，事實(shí)也證明，三四線(xiàn)城市拿地戰略曾讓碧桂園陷入困境，如今在去庫存背景下，碧桂園有了轉機，可未來(lái)在科技小鎮的打造上還能不能繼續像今年一二月份的業(yè)績(jì)一樣領(lǐng)先于行業(yè)，我們尚需要更多的觀(guān)察。

　　綠城：農業(yè)小鎮不賣(mài)房子賣(mài)生活

　　綠城跟其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一樣，雖然在產(chǎn)品力打造上獨樹(shù)一幟，但也有著(zhù)市場(chǎng)痛點(diǎn)，造中式別墅、排屋一向是綠城最拿手的，從桃花源到四季酒店、云棲玫瑰園……太多經(jīng)典項目出自綠城之手，只是一座中式院子動(dòng)輒數千萬(wàn)甚至上億元讓普通人望塵莫及。

　　也正是看到了這一點(diǎn)，綠城前幾年就開(kāi)始了百方小別墅的嘗試，2015年綠城想轉型為城市生活服務(wù)商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其樂(lè )的全齡化生活社區，桃李春風(fēng)將是一個(gè)樣本，除了房子，這里更吸引人的會(huì )是那種全家庭的生活方式。

　　“我在去養老院以前大概還能工作5-10年時(shí)間，我希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮化，有可能帶動(dòng)中國新一輪農村改造。”綠城中國董事會(huì )聯(lián)席主席宋衛平稱(chēng)，將在5-10年里最起碼做出5-10個(gè)理想小鎮樣板。

　　與碧桂園不同，宋衛平選擇的是特色“農業(yè)小鎮”。按他的設想，小鎮距離上海、杭州等城市三五十公里，一個(gè)小鎮需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農業(yè)，一平方公里開(kāi)發(fā)建設，形成3萬(wàn)人的小鎮。

　　農業(yè)小鎮最大的特點(diǎn)是對基礎農業(yè)的規劃，靠著(zhù)小鎮中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設部分獲得的收益，帶動(dòng)周邊的農業(yè)改造，建成富有地方特色的大型農業(yè)基地，并將周邊的農民轉化為現代農業(yè)工人。未來(lái)5-10年，綠城將打造5-10個(gè)這樣的理想“農業(yè)小鎮”。

　　宋衛平認為，從房產(chǎn)行業(yè)轉型做小鎮，具有先天優(yōu)勢。“中國終將由城市建設轉向為城鎮建設、鄉村建設多元一體化時(shí)代，最后做成一些唯美的、功能齊全的、非?，F實(shí)悠揚、具有夢(mèng)幻色彩的天堂小鎮，這是下一個(gè)階段中國社會(huì )發(fā)展的趨勢，一定是這樣的，不可能有第二個(gè)選擇”。

　　“我作為一個(gè)房地產(chǎn)商人，不算成功，不算失敗，過(guò)去這二十多年，綠城大概賣(mài)了5000億元的房子。那么，我把我在這個(gè)行業(yè)里面的所思所感，加上我那么多年讀的書(shū)，我把它變成五到十個(gè)我理想中的小鎮，這是我想做的事。”宋衛平滿(mǎn)懷豪情地說(shuō)。

　　華夏幸福：產(chǎn)業(yè)小鎮的實(shí)踐先鋒

　　近些年，房地產(chǎn)正呈現一片紅海，北京也概莫能外，而在這片紅海中，華夏幸福的異軍突起卻給了市場(chǎng)一個(gè)大大的驚喜。一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的企業(yè)，依靠差異化的競爭戰略和堅定的執行，通過(guò)獨創(chuàng )的產(chǎn)業(yè)新城模式，正逐步邁入A股“千億收入、千億市值”行列，走出一條藍海之路。

　　近日，河北省公布了首批特色小鎮創(chuàng )建和培育類(lèi)特色小鎮名單，廊坊有6個(gè)培育類(lèi)小鎮入選，而其中三個(gè)均為華夏幸福的作品。包括永清縣幸福創(chuàng )新小鎮、霸州市足球運動(dòng)小鎮、香河縣機器人小鎮。

　　由此可見(jiàn)，華夏幸福在特色小鎮的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)上早就走在了市場(chǎng)前列。

　　華夏幸福將自身定義為“產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商”。從這個(gè)意義上看，華夏幸福，可以理解為一個(gè)提供區域經(jīng)濟綜合解決方案的供應商。而其之所以能夠成為行業(yè)翹楚，在于產(chǎn)品布局比別人早了很多年。

　　這家企業(yè)1998年成立，2002年進(jìn)入固安工業(yè)園，受益于“產(chǎn)城融合”的開(kāi)發(fā)模式以及京津冀規劃帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)紅利，經(jīng)過(guò)近15年的發(fā)展，在與政府搞PPP、產(chǎn)業(yè)新城、創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)乃至中國足球上，都頗有建樹(shù)。

　　相比于綠城、碧桂園這些傳統房企，擁有更好的產(chǎn)業(yè)資源、對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解更為深刻的華夏幸福似乎更容易獲取地方政府的信任；相較于萬(wàn)科萬(wàn)達為城市增光添彩，華夏幸福更是在締造一座座繁華之城。

　　而走到今天，華夏幸福正以“PPP市場(chǎng)化運作”為機制，依托產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，通過(guò)提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃、全球資源整合、招商管理服務(wù)、景區化智慧化運營(yíng)等全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，與政府合作共創(chuàng )新型特色小鎮。

　　根據華夏幸福最近公布的計劃，其將在未來(lái)三年在環(huán)北京區域、沿長(cháng)江經(jīng)濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。

　　據悉，對于特色小鎮的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，華夏幸福早已在旗下產(chǎn)業(yè)新城內進(jìn)行試點(diǎn)，目前已經(jīng)建立并初具規模的小鎮包括大廠(chǎng)影視小鎮、香河機器人小鎮、嘉善人才創(chuàng )業(yè)小鎮。此外，足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮根據公司公告也將陸續推出。

　　實(shí)際上，在業(yè)內人士看來(lái)，華夏幸福打造的特色小鎮與其產(chǎn)業(yè)新城模式是一脈相承的。得益于體量小的特點(diǎn)，華夏幸福特色小鎮分布在城市半徑50公里以?xún)?，填補市中心到產(chǎn)業(yè)新城之間土地利用的空白，一方面疏導城市人口和產(chǎn)業(yè)、環(huán)節城市壓力，是城市化加速階段下順勢而為的產(chǎn)物；另一方面平衡了華夏幸福在城市中心、周邊和遠郊之間大小城鎮的協(xié)調發(fā)展。