上市公司華大基因聯(lián)手蘇州高新、萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)借打造生命科技小鎮之名從而套騙國家高額補貼與土地的實(shí)名舉報信日前暴走整個(gè)網(wǎng)絡(luò )與平面媒體。盡管事實(shí)的真偽有待驗證，但有一點(diǎn)可以肯定的是，目前全國各地正在快速上馬與大面積鋪開(kāi)的特色小鎮不應成為房地產(chǎn)商刨金掘銀的樂(lè )土。

　　從倡導至今，特色小鎮的創(chuàng )建歷史雖只有兩年時(shí)間，但其繁衍與變身的速度卻格外迅猛，農業(yè)小鎮、科技小鎮、經(jīng)貿小鎮、紅木小鎮、航空小鎮、足球小鎮、康養小鎮……各種小鎮稱(chēng)謂令人眼花繚亂與應接不暇，而透過(guò)加速跑量的特色小鎮，人們很容易捕捉到許多活躍其中的房地產(chǎn)商身影，如碧桂園在廣東惠州打造的科技小鎮、綠城在浙江杭州推出的農業(yè)小鎮、華夏幸福(23.400, -0.35, -1.47%)在河北廊坊布局的幸福創(chuàng )新小鎮、華僑城在廣東和四川等地落地的文旅小鎮、萬(wàn)達在江蘇和遼寧等地主推的旅游小鎮，此外還有綠地在京津冀區域推出的智慧健康小鎮以及恒大在廣東清遠建設的歐洲足球小鎮等等。目前來(lái)看，無(wú)論是龍頭地產(chǎn)商還是中小型地產(chǎn)商，均不約而同地投身到了特色小鎮的布局與建設熱潮之中。

　　不能否認少數地產(chǎn)商投資特色小鎮并惠及一方的暖意與情懷，但更不可忽視更多的地產(chǎn)企業(yè)單純逐利的商業(yè)動(dòng)機。作為一種一致性選擇，房地產(chǎn)企業(yè)集體奔向特色小鎮，主要是一二線(xiàn)城市土地資源越來(lái)越稀缺，拿地成本也越來(lái)越高，而且針對虛高房?jì)r(jià)的限購、限貸、限價(jià)與限售等宏觀(guān)調控政策接連不斷，并且三四線(xiàn)城市也因房?jì)r(jià)上漲而納入到了調控的范圍，與此同時(shí)“棚改房貨幣化”安置模式也被叫停，地產(chǎn)商在大中型城市可以轉身騰挪的空間日益收窄，而轉向特色小鎮，不僅可以廉價(jià)拿到土地，還能享受到政府的補貼，何樂(lè )而不為？更為重要的是，特色小鎮往往會(huì )冠上智能、文旅、科技、健康等時(shí)尚與先潮的前綴，地產(chǎn)商的任何一個(gè)樓盤(pán)只要貼上這些詞章華麗而朗朗上口的標簽，等于就是安裝上了價(jià)格上揚的推升器，何況還有不少逆向流動(dòng)的城里人選擇在中小城鎮購房養老以及許多農民進(jìn)城買(mǎi)房等需求力量的拉動(dòng)，如果投資資本乘勢而入，今天大中型城市房?jì)r(jià)的鏡像也許就是明天特色小鎮房?jì)r(jià)的生態(tài)。

　　地產(chǎn)商之所以能夠集群式而且非常順利地進(jìn)入特色小鎮，主要是可以與地方政府的需求實(shí)現無(wú)縫對接。在不少地方官員眼中，特色小鎮就是一個(gè)投資平臺，借此不僅可以短平快地獲取增量資本，還能制造出供人觀(guān)瞻的面子工程與政績(jì)工程，于是在特色小鎮建設上定數量、下指標成為了不少地方政府的標配動(dòng)作，而迎合地方政府的平臺融資偏好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也紛紛喊出了打造各種特色小鎮的響亮口號。然而，依靠房地產(chǎn)來(lái)造鎮，且不說(shuō)在用地規模上定會(huì )對其他產(chǎn)業(yè)投資形成“擠出效應”進(jìn)而導致資源錯配，由于地產(chǎn)商缺少產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗，而且房地產(chǎn)本身也沒(méi)有技術(shù)含量，結果造出來(lái)的特色小鎮必然是一個(gè)缺乏實(shí)體內容與產(chǎn)業(yè)支撐的低端空心鎮。而且說(shuō)不定樓房蓋起來(lái)了，房?jì)r(jià)炒上去了，地產(chǎn)商獲利走人，最終留給特色小鎮的可能是一地雞毛。

　　進(jìn)一步分析，特色小鎮的價(jià)值定位其實(shí)并不允許在其空間上進(jìn)行大規模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一般而言，特色小鎮處在城鄉結合部，一方面承接城市轉移出來(lái)的要素資源并通過(guò)自身產(chǎn)業(yè)的加工分理朝著(zhù)鄉村進(jìn)行路徑最短與效率最高的經(jīng)濟輻射。另一方面，特色小鎮面向鄉村構建起農產(chǎn)品(5.320, 0.03, 0.57%)加工、分級包裝與營(yíng)銷(xiāo)，為城市傳遞與輸送產(chǎn)品與服務(wù)；不僅如此，特色小鎮還承擔著(zhù)城鄉信息咨詢(xún)、人才培養等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的打造功能，進(jìn)而促成鄉村一二三產(chǎn)業(yè)更好的粘連與融合。概而言之，特色小鎮作為引領(lǐng)者可以在一個(gè)合理的空間范圍里將城市功能和鄉村功能有效融合起來(lái)，形成城鄉一體發(fā)展格局，進(jìn)而帶動(dòng)鄉村振興。而完成以上價(jià)值與功能的延伸和傳遞，遠非房地產(chǎn)企業(yè)所能勝任，而只有通過(guò)特色小鎮中的多主體產(chǎn)業(yè)聚集與協(xié)同方可實(shí)現。

　　當然，特色小鎮也要砌墻蓋瓦，而且特色小鎮也不應是只有冰冷產(chǎn)業(yè)的物理載體，相反還須是綠色、健康、美麗的民眾宜居新空間，為此，特色小鎮須配備教育、文化、醫療、環(huán)保等多重硬件設施，這樣，特色小鎮事實(shí)上離不開(kāi)地產(chǎn)商所開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品供給。但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，面向特色小鎮所提供的房屋品種，凝結其上的公益性應當大于商業(yè)性，在保持微利的前提下，每個(gè)地產(chǎn)商都應盡可能策應小鎮支柱產(chǎn)業(yè)的構建以及服務(wù)設施的鋪展。在這里，為了防止特色小鎮的產(chǎn)業(yè)“空心化”與“房地產(chǎn)化”，政策與監管層面必須突出以下幾個(gè)方面：

　　首先，“小而美”是特色小鎮之魅，也是特色小鎮之優(yōu)，為此，必須制定出嚴格與清晰的開(kāi)發(fā)規劃，圈定明確的區域版圖范圍，決不允許任何企業(yè)越界擴建，更不允許房地產(chǎn)商圍繞特色小鎮進(jìn)行邊界開(kāi)發(fā)，防止特色小鎮陷入高樓大廈的包圍之中以及隨后接踵而來(lái)的生活污染與人造垃圾困擾。

　　其次，基于引資與產(chǎn)業(yè)構建的客觀(guān)需要，特色小鎮應采取地產(chǎn)商+實(shí)體產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入方式與開(kāi)發(fā)模式，明確出臺一個(gè)地產(chǎn)商只有聯(lián)手一定數量與一定資產(chǎn)規模的非地產(chǎn)企業(yè)方可在特色小鎮進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的政策規定，在此基礎上，圈定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積的有限占比，杜絕其有可能出現的“擠出效應”。

　　再次，在特色小鎮推行租售結合與以租為主的住房配置方式，為此，需要明確規定出地產(chǎn)企業(yè)可供租售的房屋建造比重；為了防止投機資本的作祟，可運用已經(jīng)面世的全國不動(dòng)產(chǎn)信息平臺，對特色小鎮售賣(mài)商品房進(jìn)行限購，從需求端首先抑制房?jì)r(jià)上漲的苗頭；與此同時(shí)，要嚴厲打擊中介機構與投資者聯(lián)手炒作房產(chǎn)的行為。

　　最后，國家相關(guān)部門(mén)應建立一套針對特色小鎮的動(dòng)態(tài)評價(jià)與復盤(pán)考核機制，包括特色小鎮中的產(chǎn)業(yè)數量以及核心支柱產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集群數目，一、二、三次產(chǎn)業(yè)的構成比例，非房地產(chǎn)企業(yè)利稅貢獻指標等，并及時(shí)果斷地叫停地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比過(guò)重、產(chǎn)能過(guò)剩與低端產(chǎn)業(yè)循環(huán)的偽特色小鎮，同時(shí)，要嚴格控制特色小鎮的數量，在高質(zhì)量的對標中不斷優(yōu)化特色小鎮的整體形象。