城市在拆遷改造中，對老舊小區或城郊先行拆遷，拆出空地后儲備起來(lái)，“待價(jià)而沽”，“假以時(shí)日”拍賣(mài)高價(jià)，成為當下一些地方經(jīng)營(yíng)城市、“賣(mài)地生財”的“輕車(chē)熟路”，結果就是城市越來(lái)越擁擠，越來(lái)越不適宜人居。19日在南京舉行的城鄉規劃設計研討會(huì )上，專(zhuān)家痛陳，造成這類(lèi)“城市病”的一個(gè)重要原因，是從“建設用地”入手的規劃思路，在一定程度助長(cháng)了城市賣(mài)地生財,導致城市生態(tài)承載能力超負荷運轉。

　　今年初，《城鄉規劃法》取代原來(lái)的城市規劃法和《村莊和集鎮規劃建設管理條例》而實(shí)施，其中最具里程碑意義的“條款”，就是關(guān)于城市、鎮總體規劃中“禁止、限制和適宜建設的地域范圍”的內容。專(zhuān)家稱(chēng)，從“非建設用地”入手進(jìn)行城市規劃，而不是從過(guò)去的“建設用地”入手，將有效規避以犧牲人居環(huán)境為代價(jià)的賣(mài)地逐利之害。

　　中國民族建筑研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、東南大學(xué)朱光亞教授介紹，從“建設用地”著(zhù)手做規劃，是城市“想建什么”，做“加法”；從“非建設用地”著(zhù)手城市規劃，是城市“不能建什么”，做“減法”。兩者雖一字之差，卻代表城市不同的規劃思路和發(fā)展方向。

　　專(zhuān)家稱(chēng)，城市的發(fā)展就是人們“改造自然”的過(guò)程，城建以人為本，應將對自然的破壞降至最低，或預留空間改善人居環(huán)境。而從“建設用地”入手的規劃，助長(cháng)了城市對自然的破壞。這種規劃思路往往先進(jìn)行人口預測，根據“建設用地”標準，估算建設用地規模。在實(shí)施中，城市從“建設用地”入手作規劃，更多地提高城市開(kāi)發(fā)量，過(guò)多追求單位土地產(chǎn)生更大的開(kāi)發(fā)利益，導致城市密度和建筑物容積率加大，“高、奇、大”的建筑物不斷涌現，對人的生理和心理產(chǎn)生負面影響。城市在收獲財富的同時(shí)，也損害了人的身心健康。

　　專(zhuān)家稱(chēng)，傳統的城市規劃雖也強調以人為本，但優(yōu)先從“建設用地”入手做規劃，使其只關(guān)注建筑周邊綠化建設，而不是讓整個(gè)城市維持合理的開(kāi)發(fā)限度而使城市與環(huán)境相融，對自然生態(tài)的關(guān)注大，多停留在景觀(guān)和環(huán)境保護層面。而從“非建設用地”著(zhù)手規劃，是從保護一條條小河、一座座小山、一棵棵小樹(shù)小草、一片片生境開(kāi)始，尊重自然，保護自然，盡可能減少城市對自然的擾動(dòng)；或者以仿效自然的方式，用生態(tài)工程從源頭生態(tài)建設和過(guò)程生態(tài)控制著(zhù)手，為城市營(yíng)建健康適宜的棲息環(huán)境。

　　從“非建設用地”著(zhù)手規劃，北京和廣州已有應用成果。通過(guò)遙感影像考查地面,得到城市生態(tài)敏感性分析圖譜，在此基礎上，將城市發(fā)展的硬約束（禁止、限制建設區）固化在土地上，這種方法在廣州番禺區的應用效果很好,北京推出的《限建區規劃》也是這種方法利用的成果集成。這有助于城市真正以人為本新思路的規劃，因為它除了遏制住城市盲目追求土地開(kāi)發(fā)利益的傾向外，還使城市規劃從自然要素的規律出發(fā)，分析其發(fā)展演變規律，在此基礎上，確定城市如何進(jìn)行建設，有效地開(kāi)發(fā)、利用、保護自然。

　　專(zhuān)家稱(chēng)，城市規劃師與決策者們如果真正實(shí)現了從“想建什么”到“不該建什么”的思路、觀(guān)念的轉變，城市生態(tài)系統的完整性將得以保障，整個(gè)區域和城市也將實(shí)現可持續發(fā)展。