“鼓浪嶼是塵世的天堂�！�1910年，在廈門(mén)居住了25年的外國人菲力普曾在他所寫(xiě)的《廈門(mén)方志》里這么贊美鼓浪嶼，還稱(chēng)其是“最理想的住宅地”。這個(gè)“塵世的天堂”作為廈門(mén)的一部分也亮相在上海世博會(huì )上。廈門(mén)出現在世博會(huì )歷史上首次嘗試的“城市最佳實(shí)踐區”里，并且是同展區中的全球首個(gè)亮相城市。

      如今，鼓浪嶼正走在申遺的路上。鼓浪嶼把申遺的主題定為“社會(huì )變革中的歷史見(jiàn)證”，自2008年11月正式啟動(dòng)申遺，申遺的專(zhuān)家顧問(wèn)組已經(jīng)完成了《鼓浪嶼世界文化遺產(chǎn)國家預備名錄申報文本》和《鼓浪嶼保護規劃綱要》的編制。

      但由于鼓浪嶼老別墅大多飽經(jīng)歲月風(fēng)霜，傾頹破敗，島上有許多被認定為“歷史風(fēng)貌建筑”的老建筑有的已是危房，有的部分倒塌 這些老建筑的尷尬處境無(wú)疑是鼓浪嶼申報世界文化遺產(chǎn)的障礙。如何保護老建筑，讓它們重煥光彩，再度成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)所在。

      而鼓浪嶼也正在老建筑的保護、修繕、利用中，探索一個(gè)成功模式，一條可行之路。

      歷史風(fēng)貌建筑保護的立法探索

      鼓浪嶼風(fēng)貌建筑的建成時(shí)間從幾十年到上百年，經(jīng)歷風(fēng)雨沖刷，年久失修。由于很多房子的主人或在海外，或是沒(méi)有確切的產(chǎn)權人，或者是擁有者也沒(méi)有能力對建筑做大規模有計劃的修理。

      2000年1月13日廈門(mén)市第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十二次會(huì )議通過(guò)了《廈門(mén)鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑保護條例》(簡(jiǎn)稱(chēng)舊條例)，詳細規定了從認定、保護和管理鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑的方法和措施。該法規從2000年4月1日起施行。制定一部地方性法規來(lái)保護某種歷史風(fēng)貌，這在我國的立法上是史無(wú)前例的。自此，鼓浪嶼上的歷史風(fēng)貌建筑有了法律的“保護傘”。

      在舊條例頒布的同時(shí)，廈門(mén)政府組建了專(zhuān)門(mén)的風(fēng)貌建筑認定和指導保護的機構 廈門(mén)市歷史風(fēng)貌建筑保護委員會(huì )。該委員會(huì )組織了建筑、文史等方面的專(zhuān)家在2001年 2008年期間對鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑進(jìn)行了全面普查，完成了308棟建筑的測繪和建檔工作，廈門(mén)市政府撥出專(zhuān)款，由風(fēng)貌建筑保護辦負責，依據“修舊如舊”的原則先后進(jìn)行對老建筑的修繕。

      然而，因為維護歷史風(fēng)貌建筑須先與業(yè)主協(xié)商，但很多老建筑的繼承人在海外，協(xié)商難度大，由政府出面強行維護又缺乏法律依據。舊條例回避的歷史風(fēng)貌建筑的產(chǎn)權問(wèn)題，也成為了歷史風(fēng)貌建筑保護工作的最大障礙。

      2007年底，廈門(mén)市規劃局、鼓浪嶼管委會(huì )開(kāi)始對《廈門(mén)市鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑保護條例》進(jìn)行修訂。2009年3月20日，廈門(mén)市第13屆人大常委會(huì )第13次會(huì )議全票通過(guò)了《廈門(mén)經(jīng)濟特區鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑保護條例》(簡(jiǎn)稱(chēng)新條例)，并確定新條例從當年7月1日起實(shí)施。新條例最大的變化是明確規定了歷史風(fēng)貌建筑的產(chǎn)權：鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑一經(jīng)認定就成為全社會(huì )的公共財富，建筑所有人、管理人和使用人都應該承擔相應的社會(huì )責任。新條例規定，所有人不明且無(wú)管理人、無(wú)使用人的歷史風(fēng)貌建筑，由風(fēng)景區管理機構進(jìn)行統一保護、管理和利用。

      政府先行修繕的可行之道

      自有法規保障以來(lái)，政府幾年來(lái)修繕保護的風(fēng)貌建筑已有103幢。這其中，有的是由政府先出資修繕;有的是業(yè)主無(wú)力修繕，便和政府共同出資修繕，政府因之獲得老建筑的使用權;有的是業(yè)主不明的老建筑，政府先墊資修繕，再用租金收入來(lái)抵扣修繕費用。

      在修繕和保護歷史建筑的同時(shí)，政府也在積極地尋找適合的“認養人”，希望以市場(chǎng)角度的開(kāi)發(fā)利用來(lái)使老別墅重新獲得生命。

      從2004年開(kāi)始，根據貫徹保護與開(kāi)發(fā)利用相結合的原則，為鼓勵社會(huì )各界積極參與對風(fēng)貌建筑的保護，鼓浪嶼 萬(wàn)石山風(fēng)景名勝區管理委員會(huì )發(fā)起風(fēng)貌建筑開(kāi)發(fā)、認養活動(dòng)，并先后對外發(fā)布鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑招商項目，為綜合整治過(guò)的原日本領(lǐng)事辦公樓、警察署本部、警察署宿舍樓、亦足山莊、殷盛宗舊居、觀(guān)彩樓、海天堂構等老別墅尋找投資人。2005年1月，又推出鼓浪嶼上較具有代表性的42幢歷史風(fēng)貌建筑對外招商，位于筆山路9號的亦足山莊成為加拿大寶姿時(shí)裝有限公司的設計師會(huì )所，同時(shí)有多幢老別墅分別被認養。

      市場(chǎng)運營(yíng)使老別墅重獲新生

      鼓浪嶼這個(gè)隔絕了車(chē)馬喧囂，放大了琴音海潮的靜謐島嶼，越來(lái)越受到游客青睞，但從前游客選擇住在鼓浪嶼的并不多，而且島上的酒店也只有國營(yíng)的三兩家可選擇。2008年，廈門(mén)市把鼓浪嶼定位為“公園之島、文化之島、休閑之島”，并把家庭旅館項目當作“休閑之島”的推進(jìn)重點(diǎn)，而鼓勵把老別墅改造成家庭旅館，也是出于對老別墅的有效保護，因為開(kāi)設家庭旅館基本不會(huì )對老建筑的結構有太大改動(dòng)。

      政府對鼓浪嶼家庭旅館大開(kāi)鼓勵和方便之門(mén)，甚至限制鼓浪嶼家庭旅館的消防標準大大放寬，只要符合住宅消防要求即可。

      許多老別墅經(jīng)過(guò)華麗轉身，變?yōu)殚_(kāi)門(mén)迎客的家庭旅館：娜雅家庭旅館原是德國領(lǐng)事館;李家莊休閑咖啡旅館，其前身是菲律賓“木材大王”李清泉給父親購買(mǎi)的別墅;曾為基督教會(huì )女牧師居住的“倫敦差會(huì )姑娘樓”改建成了喜林閣咖啡旅館。

      這些家庭旅館受到了喜歡鼓浪嶼慢生活的游客的追捧，即使在旅游淡季生意也不淡，在節假日更是一房難求，需要提前一段時(shí)間預付定金訂房。市場(chǎng)前景看好的家庭旅館，使老別墅的租金和房?jì)r(jià)也翻了很多倍。

      家庭旅館無(wú)疑是老別墅保護開(kāi)發(fā)的一個(gè)良好范例，民間資本對老別墅進(jìn)行的市場(chǎng)化運作在一定程度上賦予了老建筑新的生命力。老建筑的積極保護和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)并不矛盾，但如何挖掘老建筑的歷史文化內涵，讓開(kāi)發(fā)利用后的老建筑依然能保有其文化氣息，這也是政府和鼓浪嶼家庭旅館從業(yè)者一直在思考和摸索的。

      鄭惠生：廈門(mén)市鼓浪嶼 萬(wàn)石山風(fēng)景名勝區管理委員會(huì )副主任

      對于真正來(lái)投資又擔負起修繕職責的使用人，我們是鼓勵和歡迎的

      目前鼓浪嶼老別墅投資的確挺熱門(mén)，但也有些中介會(huì )去找到業(yè)主，拿到授權委托來(lái)買(mǎi)賣(mài)老別墅，其目的不是為了修繕和利用，而是轉手來(lái)獲取利益，這樣對老建筑的危害更大。修訂后的《廈門(mén)經(jīng)濟特區鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑保護條例》規定，凡是列入歷史風(fēng)貌建筑的老房子，買(mǎi)賣(mài)轉讓都要到政府來(lái)備案，否則轉讓買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。而對于真正來(lái)投資又擔負起修繕職責的使用人，我們是鼓勵和歡迎的。比如開(kāi)辦家庭旅館，老建筑的維修改造包括對建筑的外立面、結構的改造方案都要經(jīng)我們審批，這是對老建筑保護的必要措施。前一段時(shí)間，由于和相關(guān)街道辦、工商部門(mén)互相間責權不明，也導致家庭旅館的市場(chǎng)有些失控，現在我們主動(dòng)協(xié)調各部門(mén)，明確了開(kāi)辦家庭旅館由我們管委會(huì )來(lái)審批。至于目前房租房?jì)r(jià)上漲也是市場(chǎng)的自發(fā)行為，家庭旅館的良好發(fā)展，要有政府的領(lǐng)導和扶持，才能健康發(fā)展，否則會(huì )有偏離，我們既要保護好老建筑，也要好好地利用開(kāi)發(fā)。如果未來(lái)鼓浪嶼列入世遺，作為文化遺產(chǎn)地，其管理也要更為規范，政府已經(jīng)在做準備，這將比原來(lái)只針對老建筑的保護更為全面。

      龔潔：曾籌建廈門(mén)博物館并任館長(cháng)，現為廈門(mén)規劃委員會(huì )顧問(wèn)、鼓浪嶼風(fēng)貌建筑委員會(huì )委員、廈門(mén)市文物保護專(zhuān)家組成員、鼓浪嶼申遺顧問(wèn)

      我鼓勵和支持民間資本來(lái)投資，但前提是要聽(tīng)從專(zhuān)家的意見(jiàn)

      鼓浪嶼還在探索，這么多老建筑要保護利用好是一個(gè)巨大的藝術(shù)工程，其中觀(guān)點(diǎn)的碰撞也非常激烈，取得共識非常不容易，并且如何協(xié)調好業(yè)主、管理人、使用人的關(guān)系，也算得上一門(mén)藝術(shù)了。

      鼓浪嶼風(fēng)貌建筑委員會(huì )委員做了很多工作，我們比較過(guò)全國其他地方老建筑的保護，廈門(mén)政府在這個(gè)問(wèn)題上的關(guān)注和行動(dòng)是比較領(lǐng)先的，中國其他地方的老建筑是由文物局或房管局來(lái)實(shí)施，這樣會(huì )有一定的缺失，但鼓浪嶼則是綜合各部門(mén)，在保護上既有理論也有實(shí)際，在保護中也挖掘其中的文化，這樣老建筑就能很好地保護下來(lái)。

      鼓浪嶼的老房子有特殊性，真正的主人很多已經(jīng)不需要，或者傳至第四代第五代，繼承者有上百人，誰(shuí)也不愿意來(lái)修。目前的立法保護老建筑，可以租借、出售、贈予，自修，但不得改變其外觀(guān)和結構。對于老別墅的開(kāi)發(fā)改造，尤其要注意將老建筑的歷史文脈完全保留，千萬(wàn)不要按現代人的意志去理解和強加符號，畫(huà)蛇添足。像海天堂的改造就是個(gè)有文化含量的項目，企業(yè)和政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)，對修繕堅持了“修舊如舊”的原則，我還建議把老別墅里的地磚全保留下來(lái)，再重新鋪設，其美麗果然受到很多參觀(guān)者的注意。

      對目前逐漸熱門(mén)起來(lái)的投資改造我有擔憂(yōu)，我鼓勵和支持民間資本來(lái)投資，但前提是要聽(tīng)從專(zhuān)家的意見(jiàn)，不能變成單純的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)，家庭旅館過(guò)于泛濫，也會(huì )走上太商業(yè)的道路，也必然會(huì )變味。

      楊函憬：32HOW創(chuàng )意院落發(fā)起人之一，千樹(shù)創(chuàng )意投資管理有限公司創(chuàng )始人、CEO，專(zhuān)注于老別墅片區的創(chuàng )意投資經(jīng)營(yíng)

      既投資其物業(yè)增值，也投資其生活方式經(jīng)營(yíng)體的回報

      這應該是值得慶幸的一件事情，漂在海上的這一個(gè)島及1000幢別墅，和我們這代人相遇了。建筑是有生命的，再過(guò)100年，這些都將不復存在其原貌了。所以我一直鼓吹鼓浪嶼的別墅市場(chǎng)請一定不要用廈門(mén)眼光來(lái)看，在中國，甚至放到全世界你能找得出第二個(gè)嗎?第二是請不要用房地產(chǎn)的眼光看，每一幢都是藝術(shù)品，你只有千分之一的機會(huì )參與投資，因為稀缺，所以它永遠不會(huì )隨著(zhù)房市玩什么過(guò)山車(chē);第三是這樣一來(lái)，投資老別墅和投資藝術(shù)市場(chǎng)沒(méi)什么兩樣了，文化，眼光，品味，都同步需要，而不是一件單純低買(mǎi)高賣(mài)的傻瓜事，你得對這樣的文化遺產(chǎn)負責任呀!

      而現在的鼓浪嶼呢，就是缺乏理想投資者，缺乏復合式的投資經(jīng)營(yíng)方法，就是既投資其物業(yè)增值，也投資其生活方式經(jīng)營(yíng)體的回報。試想想這個(gè)島如果成為全球創(chuàng )意島，那該是多么讓人興奮的一件事情。鼓浪嶼別墅的最大利基點(diǎn)，是其文化的脈絡(luò )，如果因為商業(yè)交易而中斷這種文化的創(chuàng )新與傳承，那么無(wú)疑等于是投資者的自宮。

      對于鼓浪嶼老別墅的理想，因為力量有限，我更希望是通過(guò)發(fā)起一個(gè)專(zhuān)項的老別墅投資基金，在注入資本活力的同時(shí)，更注入創(chuàng )意文化及生活方式，善投更要善用，也才會(huì )有善報。畢竟鼓浪嶼不能變成一個(gè)私家的島嶼，其公共性和開(kāi)放性永遠是這個(gè)島擁有持續魅力的基礎所在。最好的東西，只有分享，其價(jià)值也才是最大化的。