近日，鴻海拍賣(mài)有限公司網(wǎng)站上的一條信息頗惹人注意——蘇州私家園林“傳德堂”拍賣(mài)信息。這是繼2005年葑湄草堂之后，蘇州私家園林第二次被拍賣(mài)，而由于葑湄草堂的前后兩次拍賣(mài)都未能成交，如果此次傳德堂拍賣(mài)成功的話(huà)，將成為蘇州私家園林拍賣(mài)成功第一例。

　　私家園林是建筑中的古董

　　鴻海拍賣(mài)有限公司的副總經(jīng)理余雷說(shuō)，目前可交易的蘇州私家園林不過(guò)幾十套，而且不少分布在小巷內，車(chē)子無(wú)法進(jìn)入，車(chē)輛可以進(jìn)入的不會(huì )超過(guò)20套，可以說(shuō)像傳德堂這種交通便利的可交易私家園林是非常稀少的。

　　傳德堂位于白居易任蘇州刺史時(shí)建造的七里山塘之中。七里山塘是唐朝大詩(shī)人白居易在蘇州任刺史時(shí)，在寶歷元年(公元825年)開(kāi)挖的。一頭在蘇州的繁華商業(yè)區閶門(mén)，另一頭在七里之外的“吳中第一名勝”虎丘。乾隆皇帝曾六下江南，每次都是出閶門(mén)經(jīng)七里山塘到虎丘。當時(shí)來(lái)自中國各地的商賈云集山塘，流水一樣的花船匆匆往返，觸目處百媚千嬌，姹紫嫣紅，因而被稱(chēng)譽(yù)為“姑蘇第一名街”。由此可見(jiàn)傳德堂地理位置的優(yōu)越性，且風(fēng)景如畫(huà)，休閑居住兩相宜。

　　余海說(shuō)，蘇州私家園林與普通房產(chǎn)有很大區別，不能用回報率來(lái)衡量，具有歷史的蘇州私家園林更像是建筑中的“古董”，它的歷史價(jià)值、人文價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值才是其價(jià)值所在。目前，已有10余位意向買(mǎi)家去實(shí)地看宅，不少都對傳德堂表示出濃厚興趣。

　　葑湄草堂上拍兩次未成交

　　傳德堂并不是第一座上拍的蘇州私家園林。早在2005年，作為“江蘇古宅上市第一拍”，葑湄草堂的拍賣(mài)就曾轟動(dòng)一時(shí)。始建于清朝道光年間，占地面積1874平方米，大小建筑物10處共計1425.94平方米。2005年上半年，新滄浪先后通過(guò)上海新世界(8.50,-0.03,-0.35%,吧)拍賣(mài)有限公司和上海國際商品拍賣(mài)有限公司來(lái)運作葑湄草堂上市，都無(wú)功而返。當時(shí)5600萬(wàn)元的起拍價(jià)讓人咋舌，最后新滄浪自己找到了買(mǎi)家，以低于起拍價(jià)的價(jià)格成交。另?yè)�消息人士透露，葑湄草堂的業(yè)主要將其出售，葑湄草堂可能再度易主。

　　余雷說(shuō)，當時(shí)葑湄草堂拍賣(mài)未能成交的原因有很多，首先是價(jià)格太高，其次葑湄草堂有些不足，那就是園林小、建筑太多，而且路小、停車(chē)面積小，讓人感覺(jué)很不方便。而傳德堂的園林面積大，停車(chē)地方也很充分，且總價(jià)估計在4000萬(wàn)左右，余雷認為拍賣(mài)成功的可能性很大。

　　可根據客戶(hù)需求適度改造

　　“傳德堂”原始建于1919年，由安徽商人鮑宗漢所建，土地面積1766平方米，建筑占地422平方米。與葑湄草堂一樣，同屬控制保護建筑。原址通過(guò)有效的挖掘保護性修繕，煥然一新。余雷說(shuō)，新滄浪對古宅的修繕是細致入微，就拿門(mén)洞來(lái)說(shuō)，請來(lái)了多位能工巧匠，完全復原其原來(lái)的雕刻，單此項就花費了200多萬(wàn)元。

　　目前古宅部分已經(jīng)修繕完畢，而園林還在修復中。另外，新滄浪還將在“傳德堂”原來(lái)的控保建筑的基礎上融入現代元素。在其外圍建造仿古建筑，方便現代人的生活。此外，還可以根據業(yè)主的要求，在符合控制保護建筑相關(guān)法律法規的前提下對傳德堂進(jìn)行改造，讓其更符合顧客的要求。所有這些服務(wù)都包含在古宅的成交價(jià)中�？紤]到天氣炎熱等問(wèn)題，傳德堂預計將在9月中下旬開(kāi)拍。

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　　蘇州古建筑保護探尋之路

　　擁有2500多年悠久歷史的古城蘇州，已有9座園林列入了《世界文化遺產(chǎn)名錄》，有500多個(gè)各級文物保護單位、260多處控制保護古建筑、800多處古構筑物，地面文物占江蘇省的三成以上，目前80%保存完好。但房管部門(mén)每年要籌集大量搶修資金維護古宅，時(shí)間一長(cháng)頗感力不從心，希望通過(guò)社會(huì )資本搶救古宅。因此在2005年，《蘇州市市區依靠社會(huì )力量搶修保護直管公房古民居實(shí)施意見(jiàn)》發(fā)布。意見(jiàn)明確：允許和鼓勵國內外組織和個(gè)人購買(mǎi)或租用直管公房古民居，實(shí)行產(chǎn)權多元化、搶修保護社會(huì )化、運作市場(chǎng)化。葑湄草堂便是在意見(jiàn)頒布后走上上市之路的，是起身探路的先行者。

　　由于古建筑的特殊性，購買(mǎi)者既是新主人，也是對古建筑的保護責任人，依法轉讓的古建筑隨產(chǎn)權的變化，保護、維修等相關(guān)責任也相應調整，購買(mǎi)者將多一份責任和限制，最重要的一條就是“只能美容、不能整容”，即只能進(jìn)行保護性修繕，不能改得面目全非，文物部門(mén)將對古建筑實(shí)行長(cháng)期、終生的監管。買(mǎi)家買(mǎi)下古建筑就像認個(gè)“養子”，可能養好，也可能養出矛盾。蘇州古建筑保護面臨困難，古建筑保護任重而道遠。