讓我們認識下最有膽魄的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——

　　83億的冒險

　　古稀之年的森稔為了建成高達492米的上海環(huán)球金融中心，疲于奔命15年。此外，他還有72億美元的債務(wù)。

　　這個(gè)耗資近百億元的摩天大樓會(huì )讓他咸魚(yú)翻身嗎？

　　8月30日下午兩點(diǎn)。伴隨著(zhù)讓人眩暈的神秘光影和節奏，以顛覆想象力的方式，一臺急速上升的電梯將一臉驚訝的人們帶到了474米的高空中。

　　這個(gè)位于474米高的空間，看上去就像一個(gè)太空倉，天閣底部的玻璃通道設有幾條透明的玻璃地板，懸空于觀(guān)光長(cháng)廊時(shí)，漫步云端的感覺(jué)就這樣成了現實(shí)，腳下的城市仿佛在流動(dòng)。當然，要走在完全透明的玻璃地板上朝下看，是需要很大勇氣的。

　　當天，這個(gè)曾被無(wú)數家媒體描述過(guò),被無(wú)數人想象過(guò)的世界最高的觀(guān)光天閣終于與人們見(jiàn)面了。來(lái)自世界各地的游客、記者都在這里爭相拍照、報道，要把這個(gè)最高體驗第一時(shí)間傳遞出去。

　　一名日本記者走在透明的玻璃地板上，擺出一副夸張的表情，對著(zhù)攝像機鏡頭大聲尖叫，似乎要向觀(guān)眾證明，這里有多么的刺激。在這里，你會(huì )發(fā)現視野從來(lái)沒(méi)有如此開(kāi)闊，全上海的景象一覽無(wú)余，你甚至還能清楚俯瞰身邊88層的金茂大廈那個(gè)菠蘿形狀的尖頂。

　　這里就是上海環(huán)球金融中心最頂端一個(gè)梯形開(kāi)口處。這個(gè)距離地面474米的觀(guān)光廳成為了世界上最高的觀(guān)光天閣。這棟101層、高度為492米的摩天大樓，根據國際高層建筑與城市住宅協(xié)會(huì )最新公布的高層建筑排行榜，在“最高使用樓層高度”和“最高樓頂高度”兩項中位居全球第一。如果不算上臺北101大樓頂上細細的尖頂，那么它將成為全球已建成的摩天大樓里最高的一幢。

　　15年的滄桑

　　8月30日下午，在上海環(huán)球金融中心落成啟用的新聞發(fā)布會(huì )上，當大樓的開(kāi)發(fā)商——日本森大廈株式會(huì )社社長(cháng)森稔和他的伙伴們出現時(shí)，全場(chǎng)頓時(shí)安靜下來(lái)�；蛟S在場(chǎng)的大多數記者都沒(méi)有來(lái)得及對他進(jìn)行過(guò)細致的研究，但是“第一高樓”的曲折誕生過(guò)程已經(jīng)足以讓他們對這個(gè)日本商人充滿(mǎn)好奇。

　　臺上的森稔表情平靜,已是滿(mǎn)頭白發(fā)的他步履顯得有些蹣跚。當天，森稔最終完成了1993年的承諾。但是，這一刻，森稔的表情和其他所有商人都不同。當他站在所有人面前發(fā)表演講，或者面對攝影師拍照時(shí)，臉上掛著(zhù)的總是那種奇特的表情：有些害羞和內斂，似乎又顯得有點(diǎn)憂(yōu)心忡忡。他好像缺乏在人群前或者攝像機前的表演欲望，照片上他也不笑，或者，他把嘴角一抿，就當作笑。

　　他講話(huà)的聲音有點(diǎn)像敲擊金屬時(shí)發(fā)出的響聲，他在演講中重復了他建設這座大樓的歷史和其中的艱辛。也許這些對他來(lái)說(shuō)才是最沉重的。

　　上海環(huán)球金融中心把東京經(jīng)驗搬到上海

　　“最初決定投資浦東時(shí)，世界上很少有人相信這里能成為金融中心，即使在日本國內也有許多評論認為這筆投資“魯莽草率不可能，而今天上海環(huán)球金融中心的成功啟用告訴大家，這里一定能成為亞洲首屈一指的金融城市�！边@句話(huà)，森稔在演講中不止講了一遍�！白龀鰶Q定很快，但那段經(jīng)歷社長(cháng)至今還常常提起�！币晃桓�隨他多年的員工這樣說(shuō)道。

　　這是一個(gè)他用了1000次會(huì )議來(lái)商討項目的共同開(kāi)發(fā)模式，用了14年與拆遷戶(hù)溝通，用了15年時(shí)間來(lái)完成的一個(gè)龐大計劃。

　　時(shí)間回溯到15年前。1993年10月，森稔第一次來(lái)到上海時(shí)，這座城市讓他想起了戰后東京的活力。時(shí)任浦東新區管委會(huì )主任的趙啟正告訴他:“我們打算在陸家嘴(600663)中心區建設三座高樓，第一座我們來(lái)建，后兩座還沒(méi)有確定�！鄙�稔立刻回應:“讓我來(lái)建第二座吧�！本瓦@樣他將重籌押在初露崢嶸的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　1997年8月27日，上海環(huán)球金融中心奠基儀式舉行，按照當時(shí)規劃，上海環(huán)球金融中心由地下3層與地上94層組成，高460米，這在當時(shí)已經(jīng)是世界第一高樓的高度。然而，亞洲金融危機的爆發(fā)阻擋了上海環(huán)球金融中心的建設步伐。上海第一高樓淪為“第一爛尾樓”。當時(shí)，一位上海的建筑師尖銳地評價(jià)道：很長(cháng)一段時(shí)間內自我定位為“世界第一高樓”的上海環(huán)球金融中心，其客觀(guān)現狀恐怕難以擺脫“第一爛尾樓”之嫌。

　　2001年，紐約世界貿易中心遭受的恐怖襲擊，進(jìn)一步打擊了他的雄心，并且削弱了投資者以及希望進(jìn)駐摩天大廈的租戶(hù)的信心，與此同時(shí)，關(guān)于大樓外觀(guān)設計上存在的爭議也隨之而來(lái)，工地沉睡了6年。森稔為該項目融資而組建的投資財團的成員慌了手腳，因此森稔在其中的股份從最初的30%飆升至80%。

　　直至2003年2月，上海環(huán)球金融中心才高調傳出復工的訊息。但此時(shí)，460米已經(jīng)算不上“世界第一高”了——2003年10月17日，臺北101大廈落成，以480米的主體高度成為世界第一。為了重新奪回“世界第一”，上海環(huán)球金融中心重新進(jìn)行規劃設計，高度從460米提高到492米，外觀(guān)也做了更改。但之后的沉寂不禁令人生疑：難道真如外界傳言，日本投資方之所以趕著(zhù)舉行復工儀式，僅僅因為這個(gè)項目“不能再拖下去了”？

　　“完全沒(méi)有想到。原本打算2001年竣工的，結果要拖到2008年。但這不是單純的工期延長(cháng)，上海環(huán)球金融中心在睡夢(mèng)中也在成長(cháng)�！鄙�稔感嘆說(shuō)。

　　夢(mèng)想成真

　　當然，進(jìn)入大樓，你還是會(huì )感覺(jué)到這里與眾不同的地方，不僅僅是它的高度與奢華。這里的管理沿襲了日本式的管理，環(huán)球金融中心的高層管理基本上都是日本人，董事長(cháng)森浩生是森稔之子，觀(guān)光廳總經(jīng)理、商業(yè)設施部長(cháng)、會(huì )議中心總經(jīng)理等要職全部為日本人擔任。這里還非常注重培訓，目前在培訓員工就有1000多人。

　　森稔意在將這坐大廈立足于“世界金融磁場(chǎng)”的理念,打造成亞洲首屈一指的金融中心。所以，對入駐這里的機構也有嚴格的篩選,主要以銀行、證券、保險等跨國金融機構為主,以及與之配套的律師行、管理咨詢(xún)等機構,還有少量入駐的企業(yè),“起步價(jià)”必須是在“世界500強”之列。

　　環(huán)球金融中心推出的可供出租的寫(xiě)字樓面積約22萬(wàn)平方米。森稔說(shuō)，這將創(chuàng )造出兩到三倍于陸家嘴金融區現有高檔辦公區面積的需求。7樓直至77樓的商業(yè)辦公區域是上海環(huán)球金融中心的主體。盡管每平方米每天3美元的租金已經(jīng)創(chuàng )下上海寫(xiě)字樓租金的新高，但由于陸家嘴地區金融機構云集，金融要素市場(chǎng)齊備，還是吸引了國內外眾多金融機構入駐。

　　目前，日本銀行界巨頭瑞穗金融集團（MizuhoFinancialGroup）和三井住友金融集團（SumitomoMitsuiFinancialGroup）的子公司已經(jīng)簽約入駐。未來(lái)還將要進(jìn)駐的金融巨頭們還有巴黎銀行、德國商業(yè)銀行，另外來(lái)自國內的國泰基金大手筆簽下38、39兩層樓面。持有該項目10%股份的摩根士丹利（MorganStanley）也有可能成為大廈的租戶(hù)。

　　除了金融巨頭們，很多公司把進(jìn)駐環(huán)球金融中心作為公司品牌提升的手段，“我們很喜歡這里，這很符合我們的要求�！币晃皇澜缰�(zhù)名建筑設計公司的負責人說(shuō)道。按照森稔早前的計劃，開(kāi)業(yè)那天，這座造價(jià)83億人民幣的大廈的使用率將達到40%，一年之后將升至90%。

　　實(shí)際的情況比森稔的想象更好，到開(kāi)幕之時(shí)，大樓的出租率已接近50%，仲量聯(lián)行亞太區董事陳立民表示，上海環(huán)球金融中心目前的入駐率已經(jīng)相當可觀(guān)。

　　日本森大廈株式會(huì )社還預測，上海環(huán)球金融中心出租率達到100%時(shí)，將有近150家世界主要金融機構入駐，工作人員約12000人，其中入駐的日資企業(yè)預計將占30%，歐美企業(yè)約50%。而根據他們預計，這棟花費83億元人民幣巨資的大廈收回成本的周期約為12年。

　　“大樓的建成并是不最后的終結�！鄙�稔說(shuō)，他們還會(huì )繼續在后面的經(jīng)營(yíng)管理上做出努力。他希望，他器重的這座摩天大樓象征著(zhù)的是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，而不是一個(gè)已經(jīng)達到頂峰、即將走下坡路的市場(chǎng)。

　　把東京經(jīng)驗搬到上海

　　21年前，森稔在東京開(kāi)發(fā)了“阿克新城(ARKHILLS)”項目，1986年竣工以后，30多家國際一流的金融企業(yè)入駐這一樓盤(pán)，接著(zhù)就有了東京國際金融中心的提法。后來(lái)，森稔又開(kāi)發(fā)了很多新的樓盤(pán)，也有很多國際知名企業(yè)入駐。自從森大廈公司1959年成立以來(lái)，在東京等地已經(jīng)開(kāi)發(fā)了數十幢大廈。毫無(wú)疑問(wèn)，森稔希望將這些成功的開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗帶到中國去，運用在上海環(huán)球金融中心項目上，在中國和上海打造一個(gè)真正的“國際金融中心”。

　　1994年，美國KPF建筑師事務(wù)所創(chuàng )始人之一威廉·佩德森接到設計任務(wù)時(shí)，森稔提出的要求只有兩個(gè)——第一，大廈由4部分功能區組成；第二，設想把這個(gè)建筑當做全部上海市民的標志非常重要。當然，他也希望這將是全球第一高樓。

　　幸運的是，在環(huán)球金融中心建成的時(shí)候，它成為了世界上已建成的最高建筑，但不少人認為遺憾的是摩天大樓的競爭從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)。就在它的旁邊，與上海環(huán)球金融中心、金茂大廈所形成“品”字形排列的又一幢超高層摩天大樓——“上海中心”，其結構高度達到前所未有的565.6米，這一高度超過(guò)了上海環(huán)球金融中心。

　　顯然，森稔已經(jīng)意識到這一點(diǎn)，“建造世界第一高樓并不是我們的理想。雖然高度的競爭是沒(méi)有止境的，但大樓蓋成時(shí)是世界第一高，在吉尼斯世界紀錄中榜上有名，不也是一樁好事嗎？我倒覺(jué)得現在這個(gè)高度恰如其分，與周?chē)�的金茂大廈、東方明珠(600832,股吧)電視塔之間獲得了很好的平衡，所以這沒(méi)有什么好遺憾的�！�

　　是的，至少上海環(huán)球金融中心確保了森稔作為亞洲最有膽魄的開(kāi)發(fā)商的地位。他說(shuō)，自己希望這棟樓能夠成為上海的新地標，數年之后，如果人們想要來(lái)中國，到上海，那一定要到環(huán)球金融中心看看，他把這當成作品。

　　但是，為了這個(gè)作品，為了這個(gè)巨大的賭注，他甚至和弟弟森章分道揚鑣。如今走平穩路線(xiàn)的森章已是日本首富，森稔還背負著(zhù)72億美元的債務(wù)。談起未來(lái)，這位滿(mǎn)頭白發(fā)的日本人仍然是自信滿(mǎn)滿(mǎn)：“我一直在努力。上海的前景也將一片光明”。森稔說(shuō)：“雖然目前世界經(jīng)濟確實(shí)有點(diǎn)混亂，但這不會(huì )太多地影響中國經(jīng)濟，并且上海即將迎來(lái)世博會(huì )，這將引起世界的注目，因此我看好上海的經(jīng)濟。

　　在他打造的在這座世界最高樓里面，也創(chuàng )造了很多的“世界第一”：世界最先進(jìn)的會(huì )議室，最高的觀(guān)景天閣，世界最高的餐廳，擁有世界上最大的液晶電視……

　　上海環(huán)球金融中心打破摩天大樓魔咒？

　　其中位于79到93層柏悅酒店也是上海最貴的酒店。酒店共有174間客房，卻配備了700多名服務(wù)員，也就是說(shuō)平均一個(gè)客人就有7名服務(wù)生為他服務(wù)。當然，這樣的待遇，也創(chuàng )下了最貴酒店的紀錄，在這里住一晚上的最低價(jià)是5000元人民幣，另外還得加上15%的服務(wù)費。當然，總統套房的價(jià)格就更高了，需要8萬(wàn)8千元一晚。更讓人吃驚的是，酒店居然把一個(gè)泳池搬到了85層，這是世界上最高的游泳池。

　　但是，人們依然可以在這座奢華的大樓里找到一些不完美的地方。比如，最貴的酒店仍然會(huì )被抱怨有設計缺陷：浴室和洗手間分開(kāi)了；97層的觀(guān)光閣被人嫌不夠長(cháng)，有點(diǎn)窄，形容說(shuō)更像一個(gè)過(guò)渡層。不過(guò)也許這正如大樓的設計者威廉·佩德森所講：在我的腦海中，并不存在“完美”的摩天大樓這個(gè)概念。

　　時(shí)至今日，在大樓建成之時(shí)，森稔面對的尖銳問(wèn)題依舊不少�！坝腥苏f(shuō)摩天大樓建成之日，就是經(jīng)濟危機來(lái)臨之時(shí)，你怎么看待這個(gè)現象？”在當日的發(fā)布會(huì )上，一位記者問(wèn)道，并且她還強調說(shuō)這個(gè)規律是經(jīng)過(guò)歷史無(wú)數次驗證的。

　　確實(shí)，摩天大樓從來(lái)就是批評不斷的。上海環(huán)球金融中心開(kāi)建之初，就有人指責它龐大的規模是“20世紀所有錯誤的城市規劃的沉渣泛起”。說(shuō)成是巨型的便攜式真空吸塵器，是世界最大的酒瓶起子。在它建成后又有人將這個(gè)陸家嘴(600663)中心區域的新高度和著(zhù)名的“摩天大樓指數”聯(lián)系到一起。

　　“高樓建成之日即是市場(chǎng)衰退之時(shí)�！�1999年，德意志銀行的證券分析師安德魯·勞倫斯用自己的這個(gè)研究結果驗證了之前100年間全球幾次大的經(jīng)濟事件。在過(guò)去的100年時(shí)間內，“摩天大樓指數”頻頻“顯靈”。其中紐約新加大廈和大都會(huì )人壽大廈1908年前后落成，期間金融危機席卷全美，數百家中小銀行倒閉；1913年伍爾沃斯大廈落成，美國經(jīng)濟出現收縮；1920年代末至1930年代初，華爾街克萊斯勒大廈和帝國大廈相繼落成，期間紐約股市崩盤(pán)并引發(fā)全球經(jīng)濟大蕭條；70年代中期紐約世界貿易中心和芝加哥西爾斯大廈再奪全球最高榮譽(yù)，后發(fā)生石油危機，美元狂跌，全球經(jīng)濟再次陷入衰退；1997年吉隆坡雙子塔樓取代了西爾斯大廈的最高紀錄，亞洲發(fā)生金融危機；臺北101大樓2000年至2001年建成，高科技泡沫破滅，全球股市狂瀉。

　　“摩天大樓指數”的結論能否會(huì )被再一次證實(shí)，從環(huán)球金融中心建成的前兩年就開(kāi)始成為經(jīng)濟界的話(huà)題。雷曼兄弟公司的經(jīng)濟學(xué)家盧埃林稱(chēng)，“如果全球有發(fā)生經(jīng)濟危機的可能性，那很可能會(huì )在2007年或2008年�！碑敃r(shí)這兩個(gè)年份分別是上海世界金融中心、香港的聯(lián)合廣場(chǎng)第七期以及在世貿大廈遺址上新建的自由大廈完工的日期。

　　不過(guò)，森稔對這種說(shuō)法是不屑一顧的�！斑@樣的說(shuō)法我還是第一次聽(tīng)到�！鄙�稔這樣回答到，“所謂的摩天大樓建造時(shí)間一般較長(cháng)，在經(jīng)濟景氣時(shí)期建造，等到造好，剛巧迎來(lái)了經(jīng)濟下落的時(shí)期，我認為不存在這樣的說(shuō)法�！鄙�稔表示，盡管全球經(jīng)濟低迷，上海經(jīng)濟會(huì )繼續強勁增長(cháng)。

　　顯然，森稔對摩天大樓是非常鐘愛(ài)的，在大多數西方國家都在批評高層建筑的時(shí)候，森稔卻堅持認為亞洲城市建設應走“高層路線(xiàn)”，他深知，在日本這樣國土狹小的國家，可供開(kāi)發(fā)的綜合性商業(yè)面積相當缺乏，因此在開(kāi)發(fā)中必須通過(guò)集約蓋高樓的方式，達到節省土地，并通過(guò)建立多功能綜合社區的途徑，把在該區域工作的人群留在城里，使他們的業(yè)余時(shí)間成倍增加，用以滿(mǎn)足物質(zhì)和精神生活的需求。近50年來(lái)，這個(gè)理念已經(jīng)幫助森稔成功地把東京政府區附近的一連串地塊開(kāi)發(fā)成世界上最具價(jià)值的地產(chǎn)組合，他也成了世界上建造摩天大樓最多的房產(chǎn)商。