面對宏觀(guān)調控的持續打壓，房地產(chǎn)企業(yè)施展各自的經(jīng)營(yíng)之道，除了絞盡腦汁加強營(yíng)銷(xiāo)、多方活動(dòng)籌集資金外，一些公司也有“非�！钡牟呗浴�—緊跟區域規劃，乘機挖央企墻腳，靠著(zhù)地方資源“蹲點(diǎn)吃透”，成為應對行業(yè)變局的法寶。

　　緊盯“規劃”

　　瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇近期一直奔波于內地主要城市。在與各地開(kāi)發(fā)商的接觸中，他感覺(jué)，受惠于區域振興規劃的二三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)機會(huì )依然被看好。

　　“今年下半年，一線(xiàn)城市整體均價(jià)預計將下跌兩成左右，二線(xiàn)城市會(huì )跌得少一點(diǎn)，三線(xiàn)城市要看不同的地區，可能有繼續上升的趨勢�！彼�認為，去年以來(lái)，國家相繼出臺了十余個(gè)區域振興規劃，相關(guān)地區從今年開(kāi)始將逐步落實(shí)發(fā)展，而這將改善當地的基礎建設、推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。開(kāi)發(fā)商到這些區域擴張拿地的開(kāi)發(fā)風(fēng)險相對較小。

　　7月以來(lái)，浙江一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總裁頻繁造訪(fǎng)江西九江。2009年12月，《鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟區規劃》出臺前后，該公司曾以75689.6萬(wàn)元的受讓金額競拍獲取九江市一宗地，該宗地位于九江中心城區，土地面積40.69萬(wàn)平方米，規劃總建筑面積73.25萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約1033元/平方米。

　　“有振興規劃的區域是今后產(chǎn)業(yè)提升和城市化發(fā)展的典型區域，勢必帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機遇。這些地區對商業(yè)和住宅的需求將逐步釋放，而目前地價(jià)較低，風(fēng)險不大�！币晃婚_(kāi)發(fā)商人士說(shuō)。

　　7月16日，廈門(mén)國貿(600755)全資子公司合肥天同地產(chǎn)有限公司在安徽合肥的土地招投標活動(dòng)中，以5.25億元總價(jià)取得政務(wù)區一塊商品房建設用地，該地塊占地面積6.03萬(wàn)平方米，總建筑面積19.29萬(wàn)平方米。

　　“《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區規劃》獲得國務(wù)院批復后，到合肥來(lái)考察地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商逐漸增多。土地出讓金額也逐月攀升�！焙戏适袊�土局有關(guān)人士坦言。

　　新政后，合肥土地市場(chǎng)依然保持“熱度”。4月28日，合肥土地招投標中心集中出讓4塊地，總面積僅123.58畝，但4塊地拍賣(mài)總價(jià)超過(guò)7億元。4場(chǎng)拍賣(mài)均以溢價(jià)100%-200%的價(jià)格成交。萬(wàn)科、鵬泰、信達、恒茂、和地、拓基等大腕開(kāi)發(fā)企業(yè)云集，且競爭激烈。

　　統計顯示，今年上半年，合肥市成功出讓27宗商、住用地，面積達到2526.6畝，平均成交地價(jià)為387.8萬(wàn)元/畝，同比上漲63.5%。出讓金額高達97.98億元。

　　“皖江城市帶開(kāi)發(fā)空間大，承接產(chǎn)業(yè)的能力強，是國家啟動(dòng)內需的重點(diǎn)區域。今后吸納勞動(dòng)力以及人口轉移的空間廣闊，這將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴容�！睒I(yè)內專(zhuān)家指出。

　　據中國證券報記者統計，2009年以來(lái)，國務(wù)院先后批準14個(gè)區域規劃，其中中部地區4個(gè)，東北地區2個(gè)，西部地區1個(gè)，東部地區占7個(gè)。

　　中國指數研究院指出，這些區域規劃將從擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)區域輻射力和提升居民購買(mǎi)力兩個(gè)方面促進(jìn)區域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

　　挖央企墻腳

　　知名房企的高管變動(dòng)，是宏觀(guān)調控以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)最為密集爆發(fā)的事件之一。

　　如果說(shuō)，中國建筑、保利地產(chǎn)等央企的董事長(cháng)先后卸任是正常的人事變動(dòng)，那么金地、萬(wàn)科、華潤、綠城、保利、合生創(chuàng )展、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國等眾公司今年以來(lái)均有高管離職，則不能不說(shuō)跟調控有關(guān)。

　　一個(gè)不爭的事實(shí)是，面對政策調控，房企銷(xiāo)售額大幅滑落，世茂、龍湖等企業(yè)銷(xiāo)售額的跌幅甚至超過(guò)40%，各房企正在想辦法應對。一地產(chǎn)公司老總認為，很多房企在政策調控后，或收縮戰線(xiàn)或改變發(fā)展戰略，或需要有人對業(yè)績(jì)負增長(cháng)負責，對高管肯定會(huì )造成一定的沖擊；處于公司一線(xiàn)的融資、營(yíng)銷(xiāo)人才，也面臨極大考驗。

　　中原地產(chǎn)董事長(cháng)李文杰表示，今年政策調控效果尚未完全顯現，知名房企的高層變動(dòng)只是一個(gè)開(kāi)始。面對政策層面的巨大壓力，未來(lái)會(huì )有更多的中層領(lǐng)導以及中小房企領(lǐng)導發(fā)生變動(dòng)。

　　形勢嚴峻，得人才者得天下。萬(wàn)科就在最近搞了一次“千里馬”計劃。不少在房地產(chǎn)企業(yè)工作的職員都收到了萬(wàn)科的面試邀請。廣州一家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的員工近期到萬(wàn)科進(jìn)行了一次面試，應聘到其廣東清遠一個(gè)項目工作。很明顯，這是萬(wàn)科又一次從同行中廣納人才的“陽(yáng)謀”。

　　而一些民營(yíng)房企已經(jīng)將目光放在了挖央企墻腳上。7月22日，碧桂園發(fā)布公告，任命43歲的莫斌擔任公司新總裁。莫斌此前在央企中建五局待了20多年，是中建培養出的建筑和管理專(zhuān)家。

　　實(shí)際上，自從國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)之后，國內多家獵頭公司已提前動(dòng)手，頻頻向這些央企地產(chǎn)人才拋出“橄欖枝”。

　　上海一獵頭公司老總給中國證券報記者算了一筆賬，78家央企，每家有30名地產(chǎn)人才將合理流動(dòng)來(lái)計算，這個(gè)群體將是一筆地產(chǎn)人才的“富礦”，有的開(kāi)出百萬(wàn)元的高薪。不過(guò)，獵頭公司和用人企業(yè)出高薪聘請78家央企的地產(chǎn)人才，看重的也許除了他們的業(yè)務(wù)能力外，還有其央企工作背景所帶來(lái)的人脈等社會(huì )資源。

　　“蹲點(diǎn)吃透”

　　在內地開(kāi)發(fā)商隊伍中，有一類(lèi)頗具“政府背景”的房企，一直深耕當地房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)調控和調整期依然“背靠大樹(shù)”逆市擴張。這類(lèi)房企多數是城投、城建公司，主營(yíng)土地一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，“蹲點(diǎn)吃透”成為他們應對行業(yè)變局的主要法寶。

　　中天城投(000540)董事會(huì )秘書(shū)李俊坦言，作為本土企業(yè)，公司立足貴陽(yáng)、深耕貴陽(yáng)，已形成了獨特的一、二級聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式，具備從城市規劃、區域定位、基礎設施投資、土地整理、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等營(yíng)運能力。

　　7月底，中天城投借道乳品基地搬遷，斥資3.5億元斬獲7000畝土地整理權。這是中天城投自2008年介入土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)以來(lái)獲取的最大項目，公司擬對該土地進(jìn)行旅游、休閑體育、商業(yè)和住宅地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)、規劃設計和前期工作，并將力爭取得上述項目的綜合開(kāi)發(fā)權。

　　李俊表示，今年中天城投還將配合政府，積極推進(jìn)漁安安井片區土地招拍掛計劃的編制和土地出讓工作；獲得土地出讓增值收益分成。同時(shí)加大項目拓展力度，力爭取得新的土地一級開(kāi)發(fā)項目。他表示，公司只有在條件適合時(shí)(如地價(jià)相對較低)，才會(huì )考慮“走出去”。

　　與中天城投類(lèi)似，近期，各城投企業(yè)均依托政府優(yōu)勢積極尋求開(kāi)發(fā)和擴張機會(huì )。專(zhuān)家指出，經(jīng)濟基礎良好的二、三線(xiàn)城市，在城市化進(jìn)程中扮演著(zhù)重要地位，同時(shí)，具有城市房?jì)r(jià)總體水平不高、需求結構總體表現良好、后續經(jīng)濟發(fā)展潛力大、人口增加穩定、市場(chǎng)剛性需求旺盛等特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期發(fā)展潛力較大。目前，這些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競爭并不激烈，當地的城投、城建類(lèi)企業(yè)往往通過(guò)先發(fā)優(yōu)勢占據了市場(chǎng)的主動(dòng)。記者 周文天 林喆