財政部發(fā)布

　一九九五年一月二十七日

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則

　　第一條　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第十四條規定，制定本細則。

　　第二條　條例第二條所稱(chēng)的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。

　　第三條　條例第二條所稱(chēng)的國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。

　　第四條　條例第二條所稱(chēng)的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

　　條例第二條所稱(chēng)的附著(zhù)物，是指附著(zhù)于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

　　第五條　條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

　　第六條　條例第二條所稱(chēng)的單位，是指各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會(huì )團體及其他組織。

　　條例第二條所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

　　第七條　條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨�支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。

　　開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

　�。ㄈ�）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的５％以?xún)扔嬎憧鄢��?/SPAN>

　　凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的１０％以?xún)扔嬎憧鄢��?/SPAN>

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

　�。ㄋ模┡f房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。

　�。ㄎ澹┡c轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　�。�六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計２０％的扣除。

　　第八條　土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　第九條　納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

　　第十條　條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過(guò)扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便方法計算，具體公式如下：

　�。ㄒ唬┰鲋殿~未超過(guò)扣除項目金額５０％土地增值稅稅額＝增值額×３０％

　�。ǘ�）增值額超過(guò)扣除項目金額５０％，未超過(guò)１００％的土地增值稅稅額＝增值額×４０％－扣除項目金額×５％

　�。ㄈ�）增值額超過(guò)扣除項目金額１００％，未超過(guò)２００％的土地增值稅稅額＝增值額×５０％－扣除項目金額×１５％（四）增值額超過(guò)扣除項目金額２００％土地增值稅稅額＝增值額×６０％－扣除項目金額×３５％公式中的５％，１５％，３５％為速算扣除系數。

　　第十一條　條例第八條（一）項所稱(chēng)的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和２０％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項目金額之和２０％的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　條例第八條（二）項所稱(chēng)的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

　　因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規定免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

　　第十二條　個(gè)人因工作調動(dòng)或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的，按規定計征土地增值稅。

　　第十三條　條例第九條所稱(chēng)的房地產(chǎn)評估價(jià)格，是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。

　　第十四條　條例第九條（一）項所稱(chēng)的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物價(jià)款的行為。

　　條例第九條（二）項所稱(chēng)的提供扣除項目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報時(shí)不據實(shí)提供扣除項目金額的行為。

　　條例第九條（三）項所稱(chēng)的轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據或無(wú)正當理由的行為。

　　隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，應由評估機構參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。

　　提供扣除項目金額不實(shí)的，應由評估機構按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權時(shí)的基準地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定扣除項目金額。

　　轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。

　　第十五條　根據條例第十條的規定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續：

　�。ㄒ唬┘{稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書(shū)，土地轉讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

　　納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據情況確定。

　�。ǘ�）納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。

　　第十六條　納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局根據當地情況制定。

　　第十七條　條例第十條所稱(chēng)的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

　　第十八條　條例第十一條所稱(chēng)的土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權屬變更等方面的資料。

　　第十九條　納稅人未按規定提供房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書(shū)，土地轉讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征管法》）第三十九條的規定進(jìn)行處理。

　　納稅人不如實(shí)申報房地產(chǎn)交易額及規定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規定進(jìn)行處理。

　　第二十條　土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月１日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。

　　第二十一條　條例第十五條所稱(chēng)的各地區的土地增值費征收辦法是指與本條例規定的計征對象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。

　　第二十二條　本細則由財政部解釋?zhuān)�或者由國家稅�?wù)總局解釋。

　　第二十三條　本細則自發(fā)布之日起施行。

　　第二十四條�。保梗梗茨辏痹拢比罩帘炯殑t發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細則的規定計算征收。