房地產(chǎn)業(yè)將成園林發(fā)展的沃土

　　房地產(chǎn)行業(yè)是園林行業(yè)發(fā)展的另一個(gè)重要支點(diǎn)。1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現商業(yè)化及土地實(shí)行“招拍掛”后，政府部門(mén)除了對容積率、建筑密度、建筑高度等建筑性質(zhì)作出規定外，還對拍賣(mài)地塊的綠化率提出剛性要求，普遍要求綠化率在30%以上。從某種意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和配套綠化面積幾乎以1：0.3的比例伴生增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)也自然帶動(dòng)了園林綠化業(yè)的發(fā)展。而且，由于中央政府提出明確的綠化指標，地方政府也越來(lái)越重視地產(chǎn)園林的規范，部分地區甚至對綠化率不達標的地產(chǎn)項目實(shí)行一票否決制。據相關(guān)報道，2008年5月昆明市房管局發(fā)出規定，新建城市住宅園林綠化沒(méi)有達到要求，將不能領(lǐng)取《商品房預售許可證》。

　　事實(shí)上，隨著(zhù)居民對居住環(huán)境要求的不斷提高，房地產(chǎn)園林綠化建設不僅起到滿(mǎn)足政府綠化目標的作用，而且園林綠化所營(yíng)造的居住環(huán)境，對消費者評估房地產(chǎn)項目的價(jià)值也有重要影響。意識到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重金加大園林投入，即使在市場(chǎng)低迷的2008年，打造良好的園林景觀(guān)環(huán)境作為賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)而推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售，成為眾多開(kāi)發(fā)商的選擇。一個(gè)例子是，恒大地產(chǎn)最近在其“貴陽(yáng)恒大綠洲園林”項目開(kāi)工儀式上宣稱(chēng)，“恒大將貫徹園林環(huán)境先行理念，制定園林建設先行的方案，精品園林實(shí)景將隨樣板房一起開(kāi)放，讓客戶(hù)能夠真實(shí)感受精致園林帶來(lái)的享受”。

　　可以預計，在中國長(cháng)期的城市化大趨勢下，綠化將伴隨地產(chǎn)獲得持續的增長(cháng)動(dòng)力。在土地儲備兩年內需要開(kāi)工建設的前提下，根據公開(kāi)數據的模擬計算結果顯示，未來(lái)4-5年，僅萬(wàn)科、碧桂園、保利地產(chǎn)等13家中國規模較大房地產(chǎn)公司的綠化面積將超過(guò)6000萬(wàn)平方米（表6）。而萬(wàn)科2008年1月到4月的市場(chǎng)份額僅為2.8%，上述計算13家規模較大房地產(chǎn)工地的市場(chǎng)份額不到40%，因此未來(lái)4-5年的地產(chǎn)園林面積將遠超6000萬(wàn)平方米。

　　四大風(fēng)險考驗其模式持續性

　　雖然東方園林已經(jīng)形成相對平衡的一體化產(chǎn)業(yè)模式，并且綜合實(shí)力在行業(yè)排名第一，但隨著(zhù)中國園林行業(yè)不斷發(fā)展成熟，東方園林未來(lái)可能存在幾點(diǎn)風(fēng)險。

　　一體化模式可能面臨分工考驗

　　在中國園林市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟的情況下，東方園林的一體化模式具有一定優(yōu)勢，但是隨著(zhù)園林市場(chǎng)的發(fā)展，園林專(zhuān)業(yè)化分工的加深，上游苗木種植、中游景觀(guān)設計、下游園林施工可能越來(lái)越趨向專(zhuān)業(yè)化的橫向分工，其縱向一體化模式怎樣支撐未來(lái)的發(fā)展還有待觀(guān)察。

　　事實(shí)上，歐美成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗表明，園林產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節趨向于專(zhuān)業(yè)化分工—園林景觀(guān)設計公司承擔項目的設計任務(wù)，再將圖紙交給其他專(zhuān)業(yè)的建筑商進(jìn)行施工，中國的園林市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)也逐漸出現類(lèi)似的分工局面。在設計方面，隨著(zhù)EDSA、貝爾高林等外資景觀(guān)設計公司進(jìn)入中國，越來(lái)越多的大型項目的設計和施工逐漸實(shí)現分離，比如在北京奧林匹克公園工程項目上，EDSA是整體項目的設計方，而東方園林則承擔了部分項目的施工。在苗木培育方面，主營(yíng)苗木種植的綠大地已經(jīng)實(shí)現在深交所中小板掛牌上市，說(shuō)明資本市場(chǎng)已經(jīng)認可其苗木供應商的模式定位。

　　此外，東方園林不僅在產(chǎn)業(yè)鏈上跨度較大，參與綠化項目的類(lèi)型跨度也較大，包括市政綠化、地產(chǎn)綠化、高爾夫綠化等。實(shí)際上，不同類(lèi)型綠化項目的要求差別相當大，高爾夫球場(chǎng)的草皮養護相比房地產(chǎn)的普通草皮，在修剪、鎮壓、灌溉、球穴變更、施肥、打孔通氣、枯草加土、病蟲(chóng)害防治各個(gè)環(huán)節都有更加細致的要求。隨著(zhù)市場(chǎng)的細分，不同公司可能在特定類(lèi)型的綠化項目具有競爭力，而東方園林也可能面臨更加專(zhuān)業(yè)化的競爭。

　　差距有限，面臨多種非技術(shù)競爭壓力

　　盡管在國內同行中綜合實(shí)力領(lǐng)先，但東方園林的規模仍然較小，2007年底總資產(chǎn)為2.65億元。園林行業(yè)的市場(chǎng)集中度非常低，市場(chǎng)整體仍處于低端競爭狀態(tài)。中國園林數據協(xié)會(huì )在2006年對中國規模最大的82家園林綠化公司的調查顯示，82家公司總資本規模平均僅為8800萬(wàn)元，收入總和僅為72億元，70%公司的營(yíng)業(yè)收入在1億元以下，由于公司規模偏小，承接造價(jià)1000萬(wàn)元以上大單能力也受到限制，僅僅有4家公司的大單項目收入超過(guò)1億元（表7）。

　　隨著(zhù)園林行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，東方園林將面臨其他園林公司的激烈競爭。例如，廣東棕櫚園林的凈利潤盡管比東方園林低7%，但是其2007年收入達到3.92億元，比東方園林的2.7億元高出45%，而且增速遠遠快于東方園林。

　　此外，廣東棕櫚園林還通過(guò)資本策略合作等多種方式，通過(guò)戰略合作鎖定客戶(hù)資源。公告顯示，房地產(chǎn)上市公司棲霞建設（600533）2008年7月2日公告稱(chēng)，擬出資2100萬(wàn)元認購廣東棕櫚園林870萬(wàn)股新增股份，占增發(fā)后總股本的9.92%，將成為廣東棕櫚園林第三大股東。不言而喻，棲霞建設的房地產(chǎn)園林綠化項目，將優(yōu)先考慮廣東棕櫚園林，廣東棕櫚園林通過(guò)資本層面的策略合作鎖定客戶(hù)資源，同時(shí)也擠壓了競爭對手的發(fā)展空間。

　　實(shí)際上，包括棕櫚園林、北京金都園林等公司的實(shí)力和東方園林相差并不大，其在園林綠化技術(shù)、培育苗木規模等技術(shù)層面的優(yōu)勢可能不足以保持長(cháng)期的領(lǐng)先地位。實(shí)際上，未來(lái)的地產(chǎn)園林市場(chǎng)可能出現更多類(lèi)似“棲霞建設—棕櫚園林”的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，如果東方園林不能夠及時(shí)采取多種手段鎖定客戶(hù)資源，將面臨更大的競爭壓力。

　　公司治理結構有待提升

　　相關(guān)數據顯示，東方園林股權主要由少數幾位創(chuàng )始股東持有，其他中高層的股權激勵不夠，將不利于公司的長(cháng)期發(fā)展。2002年原中建二局副局長(cháng)余光躍加盟東方園林集團的新聞發(fā)布會(huì )上，公司董事長(cháng)何巧女宣稱(chēng)：“東方園林設計了一個(gè)開(kāi)放的股權結構，10%給老創(chuàng )業(yè)者，25%留給5年內在公司創(chuàng )業(yè)的新人，而且上市前公司利潤30%用于分紅。東方園林要在5年內創(chuàng )造幾百個(gè)百萬(wàn)富翁、幾十個(gè)千萬(wàn)富翁�！钡�相關(guān)數據顯示，東方園林在2007年的股東名單上是何巧女、唐凱、付頎年三位股東，2007年底確定上市計劃之后，方儀、苗欣、趙冬、盧召義、鄧建國、曹俊、李建偉、宋立奇、周廣福、于麗新等十位核心管理人員對公司進(jìn)行增資，才實(shí)現部分管理人員的股權激勵，但持股比例遠遠低于計劃的10%，相對何巧女、唐凱的持股比例更顯得微不足道，實(shí)際激勵作用相對有限。

　　與同類(lèi)型上市公司綠大地相比，東方園林的持股集中度相對非常集中，大股東何巧女的持股比例超過(guò)75%，相當于綠大地前四大股東持股比例之和（表7）。在綠大地的股權結構下，其他股東可以起到強力的監督作用，而東方園林的其他股東幾乎沒(méi)有發(fā)言權，將不利于吸引股東的資本投入。此外，綠大地的股東中有中科院昆明植物研究所、云南省紅河熱帶農業(yè)研究所等相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司，能夠在業(yè)務(wù)上進(jìn)行策略合作，而東方園林除了和ESDA成立合資公司，并沒(méi)有在資本層面引入戰略合作伙伴，這或許不利于公司的長(cháng)遠發(fā)展。

　　實(shí)際上，對于東方園林的發(fā)展模式而言，園林設計、苗木培育都屬于智力密集型工作，業(yè)務(wù)開(kāi)展在很大程度上依賴(lài)主要管理人員的主觀(guān)能動(dòng)性。如果缺乏系統性的股權激勵政策，公司將難以把公司長(cháng)期發(fā)展目標與管理人員個(gè)人利益協(xié)調一致，最終將不利于充分調動(dòng)管理人員的工作積極性，公司的發(fā)展也可能面臨人才瓶頸。一個(gè)可能的極端情況是，競爭對手通過(guò)高額薪酬計劃、優(yōu)厚股權激勵等方式“挖角”東方園林管理人才，公司將陷入被動(dòng)。

　　上下游同時(shí)布局，短期拉低資產(chǎn)利潤率

　　相關(guān)資料顯示，東方園林計劃上市融資約2.8億元，其中約1.4億元計劃用于擴充苗木培育基地，可以預計的是，雖然東方園林的苗木儲備將更加豐富，但同時(shí)資產(chǎn)周轉率可能降低。與身處產(chǎn)業(yè)鏈上游的綠大地比較而言，由于綠大地在培育基地方面投入更大，其2006年資產(chǎn)周轉率（2007年上市融資，影響計算）約為52.43%，而同期東方園林則高達110.65%，是綠大地同期的2倍。隨著(zhù)東方園林可能對培育基地的大額資金投入，再加上苗木培育所需的兩三年時(shí)間，因此東方園林的資產(chǎn)周轉率將短期走低，并進(jìn)而拉低公司的ROA（表8）�！�

　　東方園林合作伙伴EDSA背景資料

　　1960年愛(ài)德華·斯通從哈佛大學(xué)碩士畢業(yè)之后，在佛羅里達州的龐帕諾海濱（PompanoBeach）創(chuàng )立了EDSA，之后斯通加入美國景觀(guān)設計師協(xié)會(huì )，成為首批會(huì )員。同期，SASAKI、ECKBO、HALPRIN等知名景觀(guān)設計公司相繼成立。

　　20世紀60年代，美國的交通變革帶動(dòng)了EDSA的發(fā)展，當時(shí)航空飛行從螺旋槳飛機向噴氣式飛機轉變，速度更快、乘坐舒適的噴氣式飛機進(jìn)行旅行成為一時(shí)風(fēng)潮，佛羅里達的度假海灘成為眾多美國人周末出游的選擇。EDSA抓住機會(huì )，加入開(kāi)發(fā)海灘度假中心的浪潮，并積累了第一桶金。此后，EDSA又先后完成了波多黎各藝術(shù)博物館、肯尼迪邊沿藝術(shù)中心、紐約通用汽車(chē)大樓、芝加哥標準石油大樓等工程，而其百事可樂(lè )總部設計方案，則被認為將建筑和景觀(guān)完美融合。

　　20世紀70年代開(kāi)始，美國經(jīng)濟陷入滯脹，國內需求相對低迷，EDSA轉而發(fā)展海外市場(chǎng)。順應鄰國墨西哥發(fā)展旅游業(yè)的目標，EDSA首先為旅游圣地拉斯哈達斯進(jìn)行了景觀(guān)規劃，之后逐漸將業(yè)務(wù)拓展至中東、歐洲、南美洲，EDSA逐漸成為世界范圍內景觀(guān)規劃設計行業(yè)的領(lǐng)袖之一，擁有來(lái)自30多個(gè)國家的數百名規劃師、建筑設計師、景觀(guān)設計師及支持人員，全球經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò )以總部羅德岱堡為中心，業(yè)務(wù)主要在中國、法國、阿根廷、洛杉磯、奧蘭多、巴爾的摩等等，其知名設計方案包括迪斯尼主題游樂(lè )園、百事可樂(lè )總部大樓、北京2008奧林匹克公園等。

　　景觀(guān)設計含金量最高??外資領(lǐng)跑

　　綠樹(shù)成蔭、花團錦簇的背后是園林綠化、花卉種植的大生意。相關(guān)數據顯示，僅政府2001-2004年間的綠化財政投入超過(guò)1100億元，而按照十一五規劃對城市綠化的目標，期間政府財政投資將超過(guò)2000億元。

　　城市園林綠化主要包括苗木培育、景觀(guān)設計、項目施工三個(gè)環(huán)節，在城市園林綠化數千億蛋糕的分割中，外資公司通過(guò)引入成熟設計技術(shù)和收購國內優(yōu)質(zhì)公司雙管齊下，在含金量最高的景觀(guān)設計市場(chǎng)（特別是高端公寓、別墅、高爾夫球場(chǎng)等高端市場(chǎng)）處于領(lǐng)先位置。外資公司普遍以專(zhuān)業(yè)設計技術(shù)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。如美國EDSA公司，其以景觀(guān)設計布道者的高姿態(tài)進(jìn)入中國市場(chǎng)，通過(guò)傳媒灌輸“景觀(guān)設計應該先于建筑施工”等理念，反復強調先進(jìn)景觀(guān)設計對提升建筑項目整體價(jià)值的重要性，側面為公司業(yè)務(wù)爭取高端業(yè)務(wù)。EDSA也獲得了包括2008北京奧林匹克公園等大型項目。在“中國地標建筑卓越景觀(guān)設計10強”中，本土公司僅余廣州美庭、深圳北林苑、北京土人、上海園林設計院四個(gè)席位，其余皆為貝爾高林、EDSA、易道等外資機構。

　　值得注意的是，外資機構的集團化發(fā)展趨勢，還可能間接影響本土園林公司的發(fā)展。美國建筑巨頭AECOM通過(guò)收購茂盛、易道、安杜、DMJM等公司，打造覆蓋設計與工程方案咨詢(xún)、施工管理、運營(yíng)與維護的一體化運作模式，2007年12月AECOM又收購了具有甲級建筑設計資質(zhì)的深圳城脈，AECOM2007年的收入高達42.4億美元，是82家園林公司收入總和的4倍，綜合實(shí)力遠遠領(lǐng)先單一園林公司。在與AECOM等具備建筑項目整體承接能力的外資公司的競爭中，如果缺乏獨立的園林景觀(guān)設計能力，本土園林公司將可能淪為外資項目的分包商。