猜想四 提高交易量被關(guān)注

　　從2003-2008年，在全國兩會(huì )上，或多或少都會(huì )有代表提出要治理高房?jì)r(jià)。不過(guò)，業(yè)內預測，今年的兩會(huì )，將不復出現這一現象。同時(shí)，成交量將成為大家關(guān)注的話(huà)題，土地和房產(chǎn)成交量的明顯下降，讓開(kāi)發(fā)商和地方政府如坐針氈，因此官員代表和地產(chǎn)商代表，必然會(huì )提出關(guān)于“保量”的議案。

　　★點(diǎn)評：受到2008年銷(xiāo)售低迷的影響，2008年房地產(chǎn)存貨頗豐。進(jìn)入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據相關(guān)機構的統計，僅2008年住宅的存量按照2008年的銷(xiāo)售進(jìn)度，需要消化18個(gè)月，這還不包括2009年的新增供應。

　　如何消化存量和今年的新增供應量，最直接和被消費者認可的就是降價(jià)。2009年的房?jì)r(jià)再也不是一塊鐵板，“降價(jià)能帶來(lái)熱銷(xiāo)”已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商中形成共識。而根據記者的調查，一些項目的降價(jià)幅度也在加大，一降到底。同時(shí)，在降價(jià)銷(xiāo)售的同時(shí)，不降低質(zhì)量，也是促成部分項目降價(jià)后熱銷(xiāo)的重要原因�！捌髽I(yè)為了生存，為了緩解資金壓力，以獲取高額利潤的售樓模式在2009年將會(huì )變得艱難，要想跑得快，唯有薄利多銷(xiāo)�！苯鸬禺a(chǎn)機構總經(jīng)理周金旺表示。

　　有例為證。日前，位于燕郊的天洋城 (論壇 相冊 戶(hù)型 樣板間 地圖搜索)項目以3580元/平方米低價(jià)開(kāi)盤(pán)之后迅速熱銷(xiāo)。據悉，2月中旬開(kāi)盤(pán)以來(lái)，半個(gè)月的時(shí)間里，該項目24、26號樓推出的420套房源，已經(jīng)銷(xiāo)售近380套，銷(xiāo)售率已超90%，同時(shí)也促進(jìn)了一期尾盤(pán)的熱銷(xiāo)。據悉，該項目一期的售價(jià)為4680元/平方米，此次二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格整整下調了1100元/平方米。天洋城項目一內部人士仍表示，“我們的土地成本很低，折合房?jì)r(jià)每平方米只有1000元左右，而在四環(huán)、五環(huán)，2006年、2007年兩年土地賣(mài)出8000元/平方米的也有，即便開(kāi)發(fā)商想降價(jià)售樓，留給他們的下降空間也不大�！辈贿^(guò)盡管天洋城價(jià)格降低，但品質(zhì)卻沒(méi)有降低。單從環(huán)保材料和建筑工藝來(lái)看，均采用的是行業(yè)高標準、基層底板采用奧運免檢產(chǎn)品的防水材料，每平方米造價(jià)比普通防水材料要高出一倍。

　　另外，金都杭城也推出了特價(jià)房促銷(xiāo)的方式，原來(lái)賣(mài)17500元/平方米的房子，現在13500元/平方米出售，結果短短一周時(shí)內，銷(xiāo)售額已過(guò)億。

　　2月份，北京市的存量房減少了6000套，也與開(kāi)發(fā)商讓利促銷(xiāo)不無(wú)關(guān)系。

　　猜想五 取消“90/70”限制

　　3月3日，新浪房產(chǎn)披露了人大代表胡葆森的議案。胡葆森在他的人大代表議案中認為，在實(shí)踐中，卻出現了房地產(chǎn)業(yè)“去市場(chǎng)化”的傾向，建議取消有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟規律要求的“90/70”政策限制，提高市場(chǎng)效率。

　　★點(diǎn)評：實(shí)際上，春節前夕，北京市政府出臺了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(京建辦〔2009〕43號)的文件，對當前的京城樓市提出了15條具體的指導意見(jiàn)。其中，第十一條規定指出：“對商品住房項目，根據城市總體規劃確定的原則，統籌兼顧土地節約、集約利用和住房實(shí)際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據市場(chǎng)需求確定套型面積和比例�！睂�(shí)際上，從這個(gè)政策中不難看出，“90/70”政策已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，但是還沒(méi)有徹底取消。

　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男分析認為，自2006年國家出臺“90/70”政策以來(lái)，對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了硬性的規定，北京市政府對這一政策也進(jìn)行了堅決的執行，這實(shí)際上是用行政的手段對市場(chǎng)進(jìn)行的直接干預，因此對市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于這條規定，而不得不修改建筑規劃，改建小戶(hù)型產(chǎn)品，一時(shí)間市場(chǎng)上小戶(hù)型項目不斷增加，項目間的競爭壓力不斷加大。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，保障性住房加上零散的小戶(hù)型項目實(shí)際上已經(jīng)達到了這個(gè)標準，因此開(kāi)發(fā)商新建的商品房項目有很大的調整空間。如果取消“90/70”政策，這樣可以避免許多項目的同質(zhì)化競爭，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好的消息。

　　不過(guò)，據記者了解，目前市場(chǎng)上對小戶(hù)型的需求量仍然不小，近期有六七位欲購房的人向記者咨詢(xún)，都是想購買(mǎi)90平方米以下的戶(hù)型。因此，適當放松“90/70”政策可以，但是完全取消還值得商榷。特別是在現在樓市銷(xiāo)售不暢的情況下，小戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售較快是不爭的事實(shí)。

　　猜想六 制定公積金安全保障政策

　　近年來(lái)，全國住房公積金大案頻頻發(fā)生。湖南衡陽(yáng)市2.53億元住房公積金被違規挪用，郴州市發(fā)生公積金管理中心原主任李樹(shù)彪挪用1.2億元公積金豪賭事件。河北保定市3億元住房公積金被航空證券保定營(yíng)業(yè)部管理者席卷而逃。此外，陜西省住房公積金管理中心副主任王道生、王長(cháng)生等挪用貪污公積金2800多萬(wàn)元。

　　針對這些現象，有業(yè)內人士表示，一方面，是全國住房公積金大案頻頻浮出水面；另一方面，是老百姓“身家性命都搭上”的錢(qián)源源不斷流入這口“水井”。2008年全國住房公積金繳納規模已超過(guò)2萬(wàn)億元，誰(shuí)來(lái)保障這些資金的安全自然也就成為了一個(gè)問(wèn)題。

　　★點(diǎn)評：有關(guān)人士分析，住房公積金的管理權過(guò)分集中是導致資金安全的根源�，F行住房公積金管理體制導致相關(guān)監管部門(mén)均無(wú)法對住房公積金使用情況進(jìn)行有效監管。因為管理條例對各監管部門(mén)的權力范圍沒(méi)有明確，在操作上缺乏可行性，監管缺位也就不足為奇了。

　　在日前的政務(wù)咨詢(xún)會(huì )上，副市長(cháng)陳剛表示，今年本市將申請試點(diǎn)，使用部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設。陳剛表示，公積金存款是公民的錢(qián)，使用要非常謹慎，使用閑置公積金建設保障房的前提是保障公積金的安全。在出售保障房后，政府會(huì )保證這部分資金返回公積金賬戶(hù)，并補貼所產(chǎn)生的相應利息。

　　很多研究者及業(yè)內人士都認為，住房公積金具有存款性和互助性的特征，應將住房公積金納入金融管理范疇。住房公積金管理者應擁有獨立的企業(yè)法人資格，由金融監管當局進(jìn)行監管，以金融機構標準進(jìn)行要求，履行相應的信息披露義務(wù)。也有一種觀(guān)點(diǎn)，就是分權�；�金管理者不應擁有完整的資金使用權。