昔日爛尾猶在，海南卻再次掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮

　　圈地驚心：海南海岸線(xiàn)全線(xiàn)失守 人工島逼死海港

　　這是南海上璀璨的寶島，這又是開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的“寶”島。這有綿延千五公里的優(yōu)質(zhì)海岸線(xiàn)，這也有布滿(mǎn)海邊的海景別墅和星級酒店。這是國際旅游島，這又曾經(jīng)是另外的48個(gè)“島”。這里是本地人的生態(tài)家園，這里也是“闖海人”的冒險樂(lè )園。這是最好的地方，這也許會(huì )成為最壞的地方。這里如今掀起了新的一輪圈地熱潮……

　　距離1月4日公布的《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》，將海南國際旅游島上升為國家戰略已過(guò)去半年有余，但越來(lái)越多人感覺(jué)到躁動(dòng)和矛盾。

　　隨著(zhù)海南國際旅游島建設序幕拉開(kāi)，相關(guān)旅游、運輸、房地產(chǎn)、基礎設施建設等行業(yè)都將具有巨大的增長(cháng)空間。在此背景下，一些旅游、地產(chǎn)等行業(yè)的大型企業(yè)早已嗅到海南新一輪發(fā)展的“商機”，紛紛加大對海南的投資和布局……

　　海岸線(xiàn)亂象

　　距離海岸線(xiàn)200米甚至100米以?xún)鹊?a href="http://project.www.obspoint.com" target="_blank" title="園林工程">建筑比比皆是，“一線(xiàn)海景別墅”和各大星級酒店在沙灘旁邊星羅棋布，甚至在萬(wàn)寧市石梅灣，記者還看到位于海邊在建中的私人飛機場(chǎng)。

　　吳程英最近一直為海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)感到郁悶。

　　“打開(kāi)電腦，通過(guò)衛星圖片上看海南，發(fā)現海南島的海岸線(xiàn)正在‘哭泣’—海南全島的海岸線(xiàn)已幾乎處于開(kāi)發(fā)的狀態(tài)，很難看到一片原始的痕跡�！眳浅逃⑹呛Ｄ衔牟�籍人，大學(xué)畢業(yè)后在深圳工作。他告訴記者，以前每次回海南都感覺(jué)日新月異，高樓林立，現代化與自然的交融。但在2000年以后由于缺乏有序的引導，海灘被過(guò)分地開(kāi)采，每次坐飛機回去都會(huì )看到海南的東北角滿(mǎn)目瘡痍。

　　海南島海岸線(xiàn)長(cháng)達1528公里，1988年開(kāi)始便有了東線(xiàn)重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)，西線(xiàn)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)的定位。而這條海岸線(xiàn)已成為房產(chǎn)商們的“樂(lè )土”，記者了解到，其中北起�？谀现寥齺�，300多公里的東海岸線(xiàn)上不僅囊括了�？跒�-美麗沙，文昌的銅鼓嶺，瓊海的博鰲，萬(wàn)寧神州半島、石梅灣，陵水的珍珠海岸直至三亞的海棠灣、亞龍灣等最精華的旅游海岸資源。同時(shí)東海岸也成為海南開(kāi)發(fā)最火熱的地方，十來(lái)個(gè)海內外大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團包攬了海南這條最優(yōu)質(zhì)的海岸線(xiàn)。

　　海南省建設項目規劃院原高級工程師林?zhù)櫭裨�作為世界旅游組織的中方專(zhuān)家，為海南省作旅游總體規劃。他向時(shí)代周報指出，從南向北，三亞的三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣，再到陵水的土福灣、南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，萬(wàn)寧的楊梅灣、石梅灣，再到瓊海的博鰲水城，文昌的馮家灣、高隆灣、椰林灣、火箭發(fā)射基地……東海岸已基本被開(kāi)發(fā)商圈地完畢。

　　國際旅游島的確立，助長(cháng)了地產(chǎn)業(yè)突進(jìn)的力度和速度，而投人所好的“一線(xiàn)海景房”紛紛駐扎海岸線(xiàn)邊上，更給海南生態(tài)帶來(lái)了負面影響。海南是熱帶臺風(fēng)密集區，作為保護海島免受臺風(fēng)襲擊的“第一道綠色天然屏障”，海防林可以在相當程度上防衛著(zhù)海岸線(xiàn)。海南省政協(xié)委員、海南省林業(yè)局森林防火辦原主任劉福堂告訴時(shí)代周報記者，海防林以木麻黃為主，自1956年種植以來(lái)，歷史上曾四次對海南的海防林造成災難性破壞，目前的防護功能已大打折扣。而開(kāi)發(fā)最熱鬧的東海岸，因為直接面向太平洋，海防林作用最為重要，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早已經(jīng)讓海岸土地與林木“脫鉤”。

　　毫無(wú)節制的圈地破壞，造成的惡果顯而易見(jiàn)。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著(zhù)稱(chēng)，但因為海岸線(xiàn)侵蝕造成海岸線(xiàn)后退300-400米，原來(lái)插在陸地上刻有“椰林灣”三個(gè)字的柱子，現在已經(jīng)跑到海水中去了。

　　而根據6月8日批復的《海南國際旅游島建設發(fā)展規劃綱要》，建筑物與沿海最高潮位線(xiàn)最小距離原則上不低于100-200米。

　　“假如遇到2004年?yáng)|南亞那種規模的海嘯，海岸帶旁邊的這些建筑將不堪設想�！眲⒏Ｌ梅治�。

　　但在記者的調查中卻發(fā)現，距離海岸線(xiàn)200米甚至100米以?xún)鹊慕ㄖ�比比皆是，“一線(xiàn)海景別墅”和各大星級酒店在沙灘旁邊星羅棋布，甚至在萬(wàn)寧市石梅灣，記者還看到位于海邊在建中的私人飛機場(chǎng)。

　　在最近出臺的《海南省土地利用總體規劃(2006-2020年)》強調，岸線(xiàn)資源屬于稀缺資源，海邊一線(xiàn)地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開(kāi)發(fā)(不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性收入的房地產(chǎn))。但海南著(zhù)名評論員矢弓告訴記者，不少房產(chǎn)商掛著(zhù)“產(chǎn)權式酒店”的牌子，最后在海邊開(kāi)發(fā)出來(lái)的卻還是公寓住房。

　　7月11日，海南省海洋與漁業(yè)廳廳長(cháng)趙中社在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示“海南海岸線(xiàn)目前只開(kāi)發(fā)了100多公里”。海南省住房和城鄉建設廳副廳長(cháng)蔡仁杰也稱(chēng)其中東海岸有800多公里海岸線(xiàn)，目前已開(kāi)發(fā)的不到1/10，“因此海南依然有很多海灣資源、海岸資源可供開(kāi)發(fā)�！�

　　林?zhù)櫭駥�這個(gè)說(shuō)法表示質(zhì)疑，他認為目前只開(kāi)發(fā)了100多公里應該是指正式動(dòng)工的那部分項目，而海南的海岸線(xiàn)可能早已被房產(chǎn)商圈進(jìn)囊中。

　　在開(kāi)發(fā)商的眼中，與他們的未來(lái)所得相比，占有優(yōu)質(zhì)海岸線(xiàn)資源的代價(jià)并不高。據媒體報道，現在海南海邊的土地，從農民手中征用普遍是2.5萬(wàn)-5萬(wàn)元一畝，而開(kāi)發(fā)成樓房和別墅后，每平米能賣(mài)到2萬(wàn)-10萬(wàn)元。地處海南最西邊的東方市，被征用海邊林地后每棵樹(shù)補償標準僅僅是兩塊錢(qián)。

　　除此以外，海南沿海公共海域“私屬化”現象也非常普遍。各種建筑風(fēng)格的酒店，一家緊挨一家，如同一道圍墻，將沙灘海景圈在里面�！澳闳绻�不通過(guò)他的酒店大堂，就進(jìn)不了公共海灘�！笔腹�告訴記者。

　　據了解，目前在海南優(yōu)質(zhì)海岸線(xiàn)上，已經(jīng)建好的五星級酒店有23家，這些酒店都將公共海域據為己有，而正在開(kāi)工建設的五星級到七星級酒店，高達49家。

　　公共海灘有變?yōu)椤案蝗说暮蠡▓@”之虞，而作為很多�？谌说尿湴�，萬(wàn)綠園也面臨著(zhù)同樣的問(wèn)題。

　　萬(wàn)綠園是一座位于�？谑袨I海大道旁的大型熱帶海濱生態(tài)園林，上世紀90年代初經(jīng)填海造地而成，占地面積達1027畝。2009年下半年開(kāi)始，�？谑忻癖惆l(fā)現萬(wàn)綠園北側海面將新建另外兩個(gè)面積約450畝和100畝的人工島，隨后不久，這兩個(gè)項目都得到海南省政府的正式批準。而人工島的建立不僅會(huì )“讓市民無(wú)法在萬(wàn)綠園看�！�，更有分析人士指出，按照方案上的規劃來(lái)看，人工填島將不可避免地改變水流方向，海流穩定性受到破壞，回淤將更嚴重。已經(jīng)變淺的新港通道將繼續惡化，過(guò)不了多久估計就徹底變成死港。

　　而據曾經(jīng)參與過(guò)相關(guān)項目規劃的內部人士告訴記者，在三亞灣新規劃的一個(gè)同樣是填海而成的人工島，僅僅請了5個(gè)專(zhuān)家作驗證，而最終也只是走過(guò)場(chǎng)而已。

　　新“圈地運動(dòng)”？

　　海南省委書(shū)記衛留成強調：開(kāi)發(fā)商的推波助瀾、捂盤(pán)惜售等問(wèn)題要引起海南各市縣高度重視。地價(jià)越高、房?jì)r(jià)越高，并不是好事，最終都會(huì )轉嫁到消費者身上，弄得不好就是泡沫。

　　從去年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商便蜂擁而至，而這并非是第一次。矢弓清楚地記得，上世紀90年代的海南房產(chǎn)泡沫曾經(jīng)“拖垮了一個(gè)發(fā)展銀行”。

　　1988年海南建省，同時(shí)也是經(jīng)濟特區。據介紹，當時(shí)全國幾乎每個(gè)地級市都在海南有地產(chǎn)公司。

　　1993年下半年，中央實(shí)行宏觀(guān)調控，凍結了大筆資金，致使大部分工程未能建成。到了1998年底，原來(lái)的5000多家開(kāi)發(fā)商，還活躍的不到200家。

　　人走茶涼，最后海南留下空置房455萬(wàn)平方米，爛尾樓工程1631萬(wàn)平方米。當時(shí)海南不過(guò)六七百萬(wàn)人口，爛尾樓卻占到全國的1/10。有人打趣，那時(shí)的海南就是“天涯、海角、爛尾樓”。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)泡沫的破滅，1998年6月21日，由于海南發(fā)展銀行不能及時(shí)清償到期債務(wù)，被迫關(guān)閉，成為新中國成立后首家因支付危機而關(guān)閉的省級商業(yè)銀行，而直到現在海南也沒(méi)有一個(gè)發(fā)展銀行。

　　蔡仁杰稱(chēng)，目前海南基本上消化了上一輪的房地產(chǎn)泡沫，上世紀90年代，土地以較低價(jià)格落到地產(chǎn)商手中，但沒(méi)有開(kāi)發(fā)，現在這些土地基本收回。

　　而眼下各大開(kāi)發(fā)商在海南的圈地也不能不讓人將上一波地產(chǎn)熱聯(lián)系起來(lái)，這是否又一輪房產(chǎn)泡沫？

　　從�？诔霭l(fā)往西，一路上可以看到越來(lái)越多開(kāi)發(fā)中的海濱樓盤(pán)，以及分布密度極高的樓盤(pán)廣告。而與廣告所宣傳的“最后的CBD海岸線(xiàn)”“花園洋房”“歐式莊園”等形成強烈反差的是，房產(chǎn)商的圈地過(guò)程卻沒(méi)那么“寫(xiě)意”。

　　吳程英告訴記者，部分開(kāi)發(fā)商在地方政府的支持下，肆無(wú)忌憚地圈地。在他的老家文昌市鋪前鎮，為了占用300畝耕地，多次有人以政府的名義要求村民簽名交地，而征地目的居然是要修“90米寬的高速公路”。

　　位于海南省萬(wàn)寧市東南部的石梅灣，曾被世界旅游組織專(zhuān)家譽(yù)為海南未被開(kāi)發(fā)的最美麗海灣—但這片凈土也即將被打破寧靜。華潤集團獲得這里12平方公里的土地使用權，將用13年進(jìn)行開(kāi)發(fā)。當地石梅村的村民向記者介紹，這里曾經(jīng)有綿延數十公里的青皮林帶，散落在區內的農舍多為黎族村落，世代以耕作和捕魚(yú)為生。但隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，原始森林被加劇砍伐，生態(tài)系統難以維持平衡。而大部分被征去農田的農民也失去了唯一的謀生工具，生活無(wú)以為繼。當記者以買(mǎi)房者身份向進(jìn)駐該村的另一家房產(chǎn)商售房中心咨詢(xún)時(shí)，赫然發(fā)現該樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)除了“原始森林”，便是石梅村的水庫—而這個(gè)水庫，正是在去年因為挖掘過(guò)度而崩塌，目前滴水未剩。

　　位于海南北邊的澄邁縣海邊，植被已被破壞得所剩無(wú)幾，烈日照射下，工人、起架機和挖掘機在坑坑洼洼的工地上懶懶散散。這里是富力集團正在打造的一個(gè)高端旅游房地產(chǎn)項目“富力紅樹(shù)灣”。其投資總額將超過(guò)100億，建設工期為5—8年。據了解，該項目開(kāi)發(fā)2108畝，總占地為6700畝。而“�？谖ㄒ辉�生湖景社區，自然圍合的水岸生活”也成為這個(gè)項目到處看得到的宣傳詞。