主題公園“跑馬圈地”被限背后

　　商報記者 齊琳 李雪/文 焦劍/漫畫(huà) 王飛/制表

　　地方政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)手借建主題公園大搞形象業(yè)績(jì)、低價(jià)圈地的日子走到了盡頭。日前，文化部出臺《文化部文化產(chǎn)業(yè)投資指導目錄》，對文化產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)行了全面梳理和引導，大型文化主題公園建設被列為限制投資類(lèi)。

　　盡管此前中國社科院發(fā)布的《2009年旅游綠皮書(shū)》認為，中國即將進(jìn)入大型主題公園發(fā)展的新時(shí)代，主題公園旅游投資前景廣闊，但在文化部看來(lái)，以房地產(chǎn)增值而非文化體驗消費為目的大肆圈地的行為必須制止，故以“文化”為名行“圈地”之實(shí)的主題公園被列入限制類(lèi)。然而住建部一位曾參與主題公園建設標準摸底的官員卻認為，主題公園普遍存在的巨額虧損及逐漸淪為開(kāi)發(fā)商低價(jià)拿地的“幌子”，才是此番被限的根本原因。

　　生存異常艱難

　　七成主題公園處于虧損狀態(tài)

　　今年8月，被譽(yù)為廣州旅游業(yè)“月亮工程”的世界大觀(guān)沒(méi)能捱過(guò)第15個(gè)生日，宣布“無(wú)限期暫停營(yíng)業(yè)”。消息一出，如重磅炸彈一般引發(fā)業(yè)內思考。世界大觀(guān)的謝幕，驗證了國內第一代主題公園的衰微。

　　“中國在主題公園方面先后經(jīng)歷了四次建設浪潮，但最終的結果均是大面積虧損�！北本┥缈圃菏锥嘉幕�發(fā)展研究中心副主任沈望舒總結。

　　1989年，國內主題公園的開(kāi)山之作錦繡中華在國內旅游市場(chǎng)迅速走紅，帶動(dòng)各地的主題公園熱，各式各樣人造景觀(guān)、微縮景觀(guān)、游樂(lè )設施的主題公園在各地紛紛建起，號稱(chēng)廣州三大游樂(lè )場(chǎng)的東方樂(lè )園、南湖樂(lè )園、太陽(yáng)島樂(lè )園掀起第一輪主題公園的建設高潮；上世紀90年代中后期第二輪大潮再起，僅廣州就出現約40個(gè)主題公園，北京也有39家主題公園；本世紀初，第三輪高潮顯現，至少24個(gè)省、市、自治區將旅游定為支柱產(chǎn)業(yè)，政府繼續鼓勵主題景點(diǎn)和主題公園的發(fā)展；最近兩三年，新一輪主題公園的建設高潮再起。

　　隨著(zhù)迪斯尼在全球不斷上演賺錢(qián)神話(huà)，深圳錦繡中華一年收回上億元投資，越來(lái)越多的人被主題公園這塊誘人蛋糕所吸引，前赴后繼地投入其中。國內主題公園的生存狀況究竟如何？

　　最新媒體報道顯示，中國有1500億元巨資被套牢在2500多個(gè)各類(lèi)主題公園上，不過(guò)，這些耗費巨資的主題公園70%處于虧損狀態(tài)、20%持平、約10%盈利，2/3以上無(wú)法收回投資。

　　“別看那么多主題公園都虧損，實(shí)際上建設商或者說(shuō)是開(kāi)發(fā)商沒(méi)一個(gè)賠錢(qián)的�！痹�經(jīng)在廣州參與經(jīng)營(yíng)森美反斗樂(lè )園的一位業(yè)內人士告訴記者，由于大部分主題公園在建設的同時(shí)，都會(huì )在園區內部或周邊建商業(yè)配套設施，土地出讓金微乎其微，許多開(kāi)發(fā)商單憑賣(mài)商業(yè)就能收回成本�！皬V州有一個(gè)和反斗樂(lè )園差不多的項目，建設成本只有2億元，土地是政府的，單單商業(yè)配套就賣(mài)了8億元�！� 而即便那些最終關(guān)門(mén)倒閉的主題公園，還可以低價(jià)將土地再轉讓?zhuān)�“總而言之是不虧的，反斗�?lè )園就是一個(gè)很好的例子”。

　　投資過(guò)熱顯弊端

　　泛濫對耕地的危害最大

　　主題公園的泛濫到底危害何處呢？

　　“拋開(kāi)信貸風(fēng)險不談，主題公園泛濫最大的損失是在土地方面�！眹�土資源部中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉云告訴記者。早在2006年，國土部曾與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《限制用地項目目錄》及《禁止用地項目目錄》，其中與舊目錄相比，變化最大的是主題公園（影視城）、大型游樂(lè )設施、仿古城、賽車(chē)場(chǎng)等項目不僅被列入限制用地項目，而且禁止占用耕地，也不得通過(guò)先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。

　　為此國土部也曾叫停過(guò)類(lèi)似的違規行為，其中影響最大的是浙江橫店圓明新園項目。

　　2008年2月，橫店要建圓明新園的消息一經(jīng)發(fā)布，隨即引發(fā)強烈的社會(huì )反響，項目規劃使用的6000余畝土地成為爭議焦點(diǎn)之一，而國家土地督察上海局派出調查組赴東陽(yáng)市調查發(fā)現，在橫店圓明新園規劃使用的6165畝土地中，有3096.6畝土地不符合橫店鎮土地利用總體規劃，其中包括基本農田1057.4畝。隨即國土部予以叫停�！霸擁椖恐饕獑�(wèn)題在于，一是未經(jīng)國家有關(guān)部門(mén)依法核準。東陽(yáng)市政府將項目拆分為7個(gè)子項目，并自行核準，違反了《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》有關(guān)規定。二是用地申報違反國家供地政策�！断拗朴玫仨椖磕夸洝返谑�四條明確規定，主題公園（影視城）禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。東陽(yáng)市政府明知圓明新園規劃用地范圍內有大量耕地，但仍以一般城市建設用地進(jìn)行申報�！痹�負責查辦此案的工作人員向記者介紹。

　　然而在國土部看來(lái)，并不是每個(gè)違規申報用地的主題公園都會(huì )像橫店圓明新園一樣被及時(shí)曝光叫停。上述上海局的工作人員就表示，很多地方規模較小的主題公園仍然按照一般城市建設用地來(lái)申報，如果不是一個(gè)一個(gè)去現場(chǎng)調查，很難第一時(shí)間發(fā)現全部違規用地的主題公園，一旦違規侵占地的主題公園建成，即便是拆掉，也不單單只是浪費的問(wèn)題。

　　醉翁之意不在酒

　　開(kāi)發(fā)商借主題公園跑馬圈地

　　主題公園“七成虧損一成盈利”的調查結果，確實(shí)令人咋舌；主題公園泛濫出現的違規用地也讓監管部門(mén)十分撓頭，難道中國不適合發(fā)展主題公園？

　　專(zhuān)家學(xué)者的調研恰好相反。中國社科院發(fā)布的《2009年旅游綠皮書(shū)》認為，我國即將進(jìn)入大型主題公園發(fā)展的新時(shí)代，主題公園旅游投資前景廣闊。這一結論，是引用了國內外權威機構對全球多數主題公園產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)數據，結合華僑城發(fā)展主題公園的經(jīng)驗從而得出的。

　　“如果按照10年一個(gè)階段來(lái)劃分，從1990年到2020年的三個(gè)10年，正好反映著(zhù)中國主題公園從誕生到成熟的三個(gè)階段：1990年到2000年是中國主題公園發(fā)展的摸索期；2000年到2010年是中國主題公園的自覺(jué)發(fā)展期；2010年起中國將進(jìn)入一個(gè)大型主題公園發(fā)展的新時(shí)期�！本G皮書(shū)顯示，新時(shí)期的突出表現將使國際品牌主題公園開(kāi)始落戶(hù)中國，市場(chǎng)競爭更加激烈，民族主題公園品牌逐漸強大，主題公園產(chǎn)品多元化且旅游投資前景廣闊。

　　此外，針對我國主題公園未來(lái)投資前景廣闊，綠皮書(shū)也判定現在其發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)有了一些較為清晰的顯現。首先是地方政府的支持，其次是旅游業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)資本的吸引，三是民間資金和境外資金更大量的涌入。所以，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的持續發(fā)展及中國旅游消費需求的擴大，中國的主題公園必將進(jìn)入一個(gè)國內外主題公園品牌同臺競技的大型主題公園發(fā)展新時(shí)期。

　　世界旅游組織預測，2020年中國將成為世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4億之多的國際游客，占全球國際游客總量的8.6%。具體到中國主題公園，每年至少有1億人次的潛力，但目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)。

　　潛力強大的市場(chǎng)也吸引了眾多海外投資者。有近百年營(yíng)運經(jīng)驗的美國迪斯尼、環(huán)球影城等要在中國建主題公園的消息不絕于耳。巨頭們到來(lái)的消息無(wú)限點(diǎn)燃了市場(chǎng)的熱情。另外，全球最大的高科技文化娛樂(lè )集團之一——瑪珂集團也宣布在華的投資將主要集中在興建主題公園和酒店方面。而其他國外房地產(chǎn)企業(yè)也通過(guò)建設主題公園的方式進(jìn)入中國市場(chǎng)。

　　根據上述研究報告，本擁有巨大發(fā)展潛力及廣闊市場(chǎng)空間的主題公園的成績(jì)單為何仍然一片“泛綠”呢？

　　“許多主題公園沒(méi)有得到經(jīng)營(yíng)者的足夠重視，缺乏久續經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力。國內很多開(kāi)發(fā)商打著(zhù)建設主題公園的幌子上馬項目，先低價(jià)圈地，再借建設主題公園炒熱地皮，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)盈利，醉翁之意不在酒�！敝袊�三星經(jīng)濟研究院首席研究員邱罡告訴記者，“開(kāi)發(fā)商通常運作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復合地產(chǎn)，主題公園最少的只占項目用地的1/5左右，最多也就一半”。

　　以近年來(lái)急速擴張的華僑城為例，其在北京的項目占地1.5平方公里，其中主題公園歡樂(lè )谷占地0.5平方公里，基礎設施及其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻占1平方公里；上海華僑城項目2.5平方公里，其中歡樂(lè )谷占地0.5平方公里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2平方公里；成都華僑城項目3平方公里，其中歡樂(lè )谷用地不到1平方公里，房地產(chǎn)項目2平方公里多。