政企各取所需

　　地方政府“白送”土地不稀奇

　　在土地資源日趨緊張、國家對土地調控越發(fā)嚴格的情況下，拿地成為眾多地產(chǎn)企業(yè)的要務(wù)，聰明的華僑城憑借著(zhù)歡樂(lè )谷等主題公園，近些年來(lái)屢屢在全國各大城市拿到土地。

　　“能拿下土地，這主要得益于我們的旅游地產(chǎn)模式，這個(gè)模式的核心就是以旅游項目拿地，再為地產(chǎn)項目服務(wù)�！比A僑城集團一名高層直言，對主題公園得心應手的營(yíng)銷(xiāo)和其延伸出來(lái)的產(chǎn)業(yè)鏈為拿地創(chuàng )造了條件。

　　從華僑城近年來(lái)在全國的布局不難看出，這項靠主題公園拿地的買(mǎi)賣(mài)肯定是一個(gè)巴掌拍不響。

　　從上世紀80年代末期籌建中國第一家主題公園——錦繡中華開(kāi)始，到此后的世界之窗、民族文化村、歡樂(lè )谷，每一個(gè)主題公園都為華僑城乃至深圳賺足了人氣，并且還解決了大量人員的就業(yè)問(wèn)題。與此同時(shí)，大量游客相應拉動(dòng)了交通、餐飲、酒店、零售等服務(wù)業(yè)發(fā)展。這對急需尋找新的經(jīng)濟增長(cháng)引擎的地方政府，無(wú)疑充滿(mǎn)吸引力。華僑城也因此成為眾多省市極力邀請前往的投資商。

　　“相對于民營(yíng)企業(yè)來(lái)講，作為中央國有企業(yè)，我們確實(shí)占有很多優(yōu)勢，特別是在跟地方政府的合作上�！鄙鲜鋈A僑城負責人毫不避諱與地方政府的這種“各取所需”。

　　“我們以主題公園為營(yíng)銷(xiāo)手段，不僅可以順利拿地，還可以便宜拿地，而政府也多了一個(gè)旅游項目，何樂(lè )而不為？”華僑城負責人透露，華僑城在成都項目的拿地平均價(jià)為80萬(wàn)元/畝，而該區域的土地市場(chǎng)價(jià)為130萬(wàn)-150萬(wàn)元/畝；華僑城在北京的拿地平均價(jià)約為100萬(wàn)元/畝，遠低于周邊商品房當時(shí)200萬(wàn)元/畝的土地成本。

　　華僑城憑借這種建設主題公園低價(jià)拿地、發(fā)展“小公園、大地產(chǎn)”的盈利模式最終在其年報上得到了體現。根據華僑城A 2009年半年報披露，2009年上半年，該公司地產(chǎn)銷(xiāo)售收入6.9億元，毛利率達53.44%；景區酒店等收入4.7億元，毛利率30.44%，旅游團費收入1.5億元，毛利率4.45%。不過(guò)，該公司80%以上的利潤來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，旅游僅占20%。

　　無(wú)獨有偶，兩年前開(kāi)園的銀川森林公園，實(shí)質(zhì)上也是由開(kāi)發(fā)商以幾近“承包”的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。這個(gè)占據銀川優(yōu)質(zhì)地塊的主題公園項目原本土地面積183公頃，其中100公頃用于森林公園及旅游配套設施建設，83公頃開(kāi)發(fā)島上住宅、島上商業(yè)、島上休閑。

　　據投資這個(gè)項目的開(kāi)發(fā)商南非公司拉普斯置業(yè)透露，在其與當地政府的協(xié)議中明確表示，拉普斯置業(yè)出資幫助政府建設森林公園，而作為投資回報，政府將公園用地的83公頃以“幾乎白送”的價(jià)格出讓給拉普斯置業(yè)。

　　“一來(lái)與當地政府搞好了關(guān)系，順利進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二來(lái)還拿到了我們想要的地塊。最重要的是，比通過(guò)招拍掛拿地來(lái)的劃算�！� 拉普斯置業(yè)負責人表示。

　　背后隱憂(yōu)頻現

　　“小公園大地產(chǎn)”非絕佳搭檔

　　華僑城、銀川森林公園暫時(shí)的成功讓許多開(kāi)發(fā)商看到了“油水”，在各地圈地數百畝甚至上千畝模仿類(lèi)似開(kāi)發(fā)模式的事例比比皆是。然而這項看似風(fēng)光無(wú)限、有利可圖的發(fā)展模式，其背后的隱憂(yōu)也同樣存在。

　　“一個(gè)主題公園或者說(shuō)是大型游樂(lè )園需要的是便利的交通、極高的人氣以及一定的消費能力，而其中最為重要的莫過(guò)于人氣。但一個(gè)宜居的房地產(chǎn)項目，需要的卻是相對清新的空氣、寧靜的環(huán)境以及相對便利的市政配套�！弊〗ú砍墙ㄋ舅鹃L(cháng)陸克華告訴記者，根據住建部和環(huán)保部此前公布的主題公園建設標準，主題公園或大型游樂(lè )園的選址都應該遠離居住區。

　　華僑城顯然不符合上述規定。因此不少業(yè)內人士認為，華僑城的營(yíng)銷(xiāo)思路雖然看起來(lái)符合“主題公園帶動(dòng)地產(chǎn)、商業(yè)項目”的新興模式，但它與海南等地推出純粹的旅游地產(chǎn)不同，那些帶火周邊房地產(chǎn)項目的都是靜態(tài)公園，地產(chǎn)商的賣(mài)點(diǎn)就是“綠色和健康居住環(huán)境”，而歡樂(lè )谷是熱鬧的游樂(lè )園，大型游樂(lè )設施發(fā)出的聲響、人潮人海的外來(lái)游客、耀眼的燈光都是對宜居的干擾，一旦業(yè)主投訴，其主題公園必然受到影響。此前環(huán)球嘉年華便是一個(gè)例子，由于光污染、聲污染過(guò)大，環(huán)球嘉年華首次進(jìn)京便遭到選址周邊居民的集體投訴，最終不得不移址經(jīng)營(yíng)。

　　“一旦出現業(yè)主的抵觸和投訴，歡樂(lè )谷就不得不面臨和環(huán)球嘉年華同樣的命運，但如果歡樂(lè )谷移址，它所服務(wù)的華僑城地產(chǎn)項目也就沒(méi)有‘金字招牌’，兩個(gè)項目的前景就危險了�！币晃涣私馊A僑城運作的代理行老總表示。